🏷️ 최근시세 대비 87.1% 🧱 유치권 신고 2건 👤 임차인 1명 💰 등기·임차 기준 인수 0원
대전지방법원 2024타경107800. 천안시 서북구 신당동 SC그린아파트 102동 10층 1001호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등의 구조입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 10층, 사용승인일은 2023.04.20입니다. 현재 소유자는 주식회사천웅건설로 확인됩니다.
표면적인 가격만 보면 눈에 띕니다. 최저매각가 146,400,000원은 최근 12개월 동일 면적권 실거래 168,000,000원의 87.1%이고, 전체 12건 평균 168,750,000원 대비로도 86.8%입니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 대비 -0.5%로 소폭 낮아졌고, 무엇보다 본건은 대지권을 제외한 건물만 평가된 물건입니다. 따라서 일반적인 대지권 포함 아파트 실거래와 가격 숫자만 직접 비교해 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경107800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 102동 10층 1001호 (신당동, 에스씨그린아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 · 10층 |
| 소유자 | 주식회사천웅건설 |
| 감정가 / 최저가 | 146,400,000원 / 146,400,000원 (신건) |
| 청구액 | 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 건물만 평가 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸 예정, 그러나 별도 확인사항이 크다
말소기준권리는 2012.06.29 최상규 근저당권으로 정리되어 있으며 채권최고액은 525,000,000원입니다. 이후 김응조·라재수·주식회사성진도시개발·주식회사 태성이앤씨의 가압류, 국·천안시의 압류, 주식회사예일에이엠씨의 소유권이전청구권가등기 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백다혜 | 2024.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
백다혜의 전입일은 2024.11.07로, 2012.06.29 말소기준권리보다 훨씬 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
③ 유치권 — 금액보다 ‘성립 여부’가 핵심
| 신고인 | 신고일 | 신고금액 | 내용 |
|---|---|---|---|
| 주식회사 다흰 | 2026.02.25 | 939,000,000원 | 용역비 · 성립여부 불분명 |
| 도명엔지니어링(주) | 2026.06.24 | 69,300,000원 | 공사대금 · 성립여부 불분명 |
④ 시세 비교 — 숫자상 할인, 권리구성은 별도
SC그린아파트는 115세대, 사용승인일 2023.04.20입니다. 비교면적은 62.39㎡이며 면적 매칭은 확인되어 있습니다. 최근 거래 중 가장 최신은 2026.02, 168,000,000원이고 최근 12개월 거래는 1건으로 최근 12개월 평균 역시 168,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 168,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2023.11 | 62.39㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 168,750,000원 |
최저가 146,400,000원은 최근 12개월 평균 168,000,000원의 87.1%입니다. 전체 평균 168,750,000원 대비는 86.8%입니다. 최신 거래도 168,000,000원이므로 가격 숫자만 보면 최근 시세 아래입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 최근 거래 추세도 -0.5%인 데다, 본건 최저가는 대지권을 제외한 건물 평가액이므로 이 할인율을 그대로 투자수익 여지로 해석할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 146,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,849,600원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 최상규 | 525,000,000원 | 143,550,400원 |
| 3. 갑구 19번 가압류 · 김응조 | 440,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 김응조 | 913,917,808원 | 0원 |
| 5. 갑구 21번 가압류 · 라재수 | 462,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 24번 가압류 · 주식회사성진도시개발 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 27번 가압류 · 주식회사 태성이앤씨 | 80,630,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,621,547,808원 중 예상 배당액은 143,550,400원이며, 미배당액은 2,477,997,408원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 2,477,997,408원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 2,506,867,488원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 93,696,000원 | 91,609,472원 | 2,529,938,336원 | 0원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 농수산물 도매시장 북동측 인근으로, 빌라·근린생활시설·농경지·공장 등이 혼재하는 근교지대입니다. 접근성 및 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근 간선도로에 버스정류장이 있습니다. 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 편의도도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 10층, 사용승인일 2023.04.20. 급배수·위생·승강기·도시가스·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 신당동 468-7 및 468-26은 일단지의 부정형 평지로 아파트부지로 이용 중입니다. 용도지역은 자연녹지지역이며 공시지가는 343,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·비행안전구역, 일부 준보전산지가 포함됩니다.
- 단지. SC그린아파트 115세대이며, 실거래 비교자료는 12건입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 대지권 유무도 알 수 없으며, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다. 토지 사용관계와 향후 대지권 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 유치권 2건 확인. 주식회사 다흰 939,000,000원, 도명엔지니어링(주) 69,300,000원 신고의 공사·용역 발생 원인, 점유 상태, 변제기, 채권과 목적물의 견련성을 확인해야 합니다.
- 임차인 백다혜 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2025.02.19 주식회사예일에이엠씨 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸로 정리돼 있으나 담보가등기 종류 확인 필요 표시가 있습니다.
- 시세 비교 방식 주의. 최근 실거래 168,000,000원보다 최저가가 낮더라도 본건은 대지권 제외 건물 평가이므로 일반 아파트 매매가와 동일 기준으로 보지 마세요.
- 유찰 시나리오. 현재 146,400,000원, 1회 유찰 시 117,120,000원, 2회 유찰 시 93,696,000원으로 계산돼 있지만 권리 불확실성이 해소되지 않으면 가격 하락만으로 위험이 제거되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “87.1% 할인”보다 먼저 봐야 할 것
이 물건의 숫자는 매력적으로 보입니다. 신건 최저가 146,400,000원은 최신 거래 168,000,000원 및 최근 12개월 평균의 87.1%입니다. 임차인도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 본질은 가격이 아니라 권리와 토지입니다. 대지권이 미등기이고 최저가 자체가 대지권을 제외한 건물 평가액이며, 939,000,000원과 69,300,000원의 유치권 신고가 각각 존재합니다. 두 유치권의 성립 여부는 불분명하고, 가등기 성격과 임차인 보증금도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “가격은 낮아 보이지만, 권리 확인 전에는 보류”가 맞습니다. 일반 아파트처럼 실거래가와 최저가만 비교해 응찰 여부를 정할 사건은 아닙니다.
