대전지방법원 2024타경107800. 천안시 서북구 신당동 ‘SC그린아파트’ 101동 3층 302호로, 감정평가상 아파트 (방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2023.04.20이고, 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사천웅건설입니다.
권리의 기준점은 2011.12.15 오화섭 명의 근저당권 750,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023.08.18 확정채권양도로 박윤숙에게 이전됐고, 2025.05.27 박윤숙을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·압류 등은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 백다혜의 전입일은 2024.11.07로 말소기준권리보다 훨씬 뒤여서 대항력은 없습니다.
다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 대지권 미등기, 대지권 유무 불명, 최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액이라고 적혀 있습니다. 또 2026.02.25 주식회사 다흰이 용역비 939,000,000원의 유치권을, 2026.06.24 도명엔지니어링(주)가 공사대금 69,300,000원의 유치권을 신고했으며 두 신고 모두 성립 여부는 불분명합니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 사실만으로 안전물건으로 분류하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경107800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 101동 3층 302호 (신당동, 에스씨그린아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 59.99㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 · 10층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사천웅건설 |
| 사용승인 | 2023.04.20 |
| 감정가 / 최저가 | 135,200,000원 / 135,200,000원 (신건 · 대지권 제외 건물만 평가) |
| 신청채권자 / 청구 | 박윤숙 / 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 그러나 비등기 리스크가 크다
말소기준은 2011.12.15 설정된 을구 5번 근저당권입니다. 이후의 최상규 근저당권, 김응조·라재수·주식회사성진도시개발 등의 가압류, 국·천안시 압류와 현재 경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백다혜 | 2024.11.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
백다혜의 전입일 2024.11.07은 말소기준권리 2011.12.15보다 뒤입니다. 따라서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도 이 사건의 말소기준과의 선후관계상 대항력은 없습니다. 보증금과 우선변제 관련 사항은 확인되지 않았지만, 제공된 배당 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자만 보면 80.5%, 하지만 ‘건물만’ 가격이다
SC그린아파트의 비교 가능한 최근 거래는 12건입니다. 전체 평균은 168,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 168,000,000원과 최신 거래 168,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -0.5%로 소폭 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2023.11 | 62.39㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 | 59.99㎡ | 1건 | 168,000,000원 |
현재 최저가 135,200,000원은 최근 12개월 평균 168,000,000원의 80.5%입니다. 그러나 이 비율을 근거로 “최근 시세보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 일반 실거래는 아파트 거래가격인데, 이 사건의 감정가와 최저매각가격은 명세서상 대지권을 제외한 건물만의 평가액이기 때문입니다. 비교 대상의 권리범위가 같다는 전제가 확인되지 않아 80.5% 할인처럼 해석할 수 없습니다.
③ 대지권·유치권 — 이 사건의 진짜 승부처
따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”이라는 장점보다 대지권 범위와 유치권 성립 여부를 해소할 수 있느냐가 훨씬 중요합니다. 둘 중 어느 하나라도 불리하게 확정되면 단순한 아파트 경매와는 전혀 다른 취득·명도·환금성 문제가 생길 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,692,800원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 오화섭 | 750,000,000원 | 132,507,200원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 최상규 | 525,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 김응조 | 440,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 21번 가압류 · 김응조 | 913,917,808원 | 0원 |
| 6. 갑구 22번 가압류 · 라재수 | 462,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 25번 가압류 · 주식회사성진도시개발 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,290,917,808원 중 배당 추정액은 132,507,200원이며, 미배당액은 3,158,410,608원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 3,158,410,608원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 3,185,072,048원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 86,528,000원 | 84,570,496원 | 3,206,347,312원 | 0원 |
가격이 108,160,000원이나 86,528,000원으로 내려가더라도 대지권과 유치권 문제 자체는 가격 하락으로 사라지지 않습니다. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회, 매각률은 19.15%로 집계돼 있습니다. 따라서 단순 유찰 횟수만 보고 저가매수 기회로 해석하기보다 권리범위 확인을 먼저 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 농수산물 도매시장 북동측 인근. 주변은 빌라·근린생활시설·농경지·공장이 혼재하는 근교지대로, 접근성과 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 101동·102동은 철근콘크리트조 스라브지붕 10층, 사용승인일 2023.04.20. 급배수·위생·승강기·도시가스·개별난방 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 신당동 468-7 및 468-26은 일단지의 부정형 평지로 아파트부지로 이용 중이며, 자연녹지지역·도시지역·가축사육제한구역·비행안전구역 등이 포함됩니다.
- 규모. SC그린아파트는 115세대입니다. 비교 거래 12건 중 최신 거래는 2026.02 59.99㎡ 6층 168,000,000원입니다.
- 환금성 주의. 실거래는 존재하지만 이 경매는 대지권이 확인되지 않은 건물만의 매각가격이므로 일반적인 아파트 매매와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권 미등기의 원인, 대지사용권 존재 여부, 향후 대지권등기 가능 여부와 비용·분쟁 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 유치권 2건 검증. 주식회사 다흰 939,000,000원, 도명엔지니어링(주) 69,300,000원의 신고에 대해 실제 점유와 채권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 80.5% 착시 금지. 최저가 135,200,000원은 최근 12개월 거래 168,000,000원의 80.5%지만 대지권 제외 건물 평가이므로 단순 할인율로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 임차인 확인. 백다혜의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
- 근저당권 이전·질권 확인. 말소기준 근저당권은 박윤숙에게 이전됐고 근저당권부채권에 500,000,000원 질권도 설정돼 있어 배당관계를 원본과 대조할 필요가 있습니다.
- 압류·세금 확인. 2024.12.13 국 압류와 2024.12.27 천안시 압류가 존재하므로 당해세 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 신고서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “80.5% 할인”이 아니라 “권리범위부터 확인”
이 사건은 표면적으로 보면 감정가와 최저가가 135,200,000원이고, 최근 12개월 실거래 168,000,000원의 80.5%라 매력적으로 보입니다. 임차인도 1명뿐이며 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 핵심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 대지권이 미등기이고 유무 자체를 알 수 없으며, 최저매각가격도 대지권을 제외한 건물만의 평가액입니다. 동시에 주식회사 다흰과 도명엔지니어링(주)의 유치권 신고액은 합계 1,008,300,000원이고 성립 여부가 불분명합니다. 최근 실거래가보다 낮다는 이유만으로 이 물건을 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 등기권리는 단순하지만, 취득대상과 점유권리의 불확실성이 큰 사건. 이 두 문제를 해소하지 못한다면 신건 가격 자체에 의미 있는 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.
