대전지방법원 2024타경107800. 천안시 서북구 신당동 SC그린아파트 101동 10층 1001호로, 감정 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등을 갖춘 아파트입니다. 사용승인일은 2023.04.20이고, 단지는 115세대입니다. 현재 소유자는 주식회사천웅건설로 2011.09.01 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2012.06.29 을구 6번 최상규 근저당권 525,000,000원으로 산정되어 있습니다. 그 뒤 설정된 김응조·라재수·주식회사성진도시개발의 가압류, 국가와 천안시의 압류, 2025.02.19 주식회사예일에이엠씨의 소유권이전청구권가등기, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 이 사건은 말소 여부만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없고, 최저매각가격 역시 대지권을 제외한 건물만의 평가액이라고 적혀 있습니다. 여기에 주식회사 다흰의 939,000,000원 유치권 신고와 도명엔지니어링(주)의 69,300,000원 유치권 신고가 있으며, 두 신고 모두 성립 여부는 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경107800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 101동 10층1001호 (신당동,에스씨그린아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.99㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 10층 |
| 소유자 | 주식회사천웅건설 (2011.09.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 140,800,000원 / 140,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박윤숙 / 750,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2012.06.29 을구 6번 근저당권 · 최상규 · 525,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 알 수 없음 · 최저매각가격은 대지권 제외 건물 평가액 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 그러나 별도 확인사항이 크다
말소기준 이후의 가압류·압류·가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 특히 2025.02.19 주식회사예일에이엠씨의 소유권이전청구권가등기도 소멸 대상으로 분류되어 있지만, 별도 주의사항에는 가등기의 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다. 입찰 전 가등기 원인과 담보가등기 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백다혜 | 2024.11.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 백다혜 1명입니다. 전입일은 2024.11.07로 말소기준권리 2012.06.29보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 83.8% 숫자를 그대로 ‘할인율’로 보면 안 된다
SC그린아파트 동일·유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 168,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 시점을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 168,000,000원, 최신 거래도 2026.02의 168,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 표본보다 0.5% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2023.11 | 62.39㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.99㎡ | 1건 | 168,000,000원 |
최저매각가 140,800,000원은 최근 12개월 평균 168,000,000원의 83.8%, 전체 실거래 평균의 83.4%입니다. 숫자 자체만 보면 시세보다 낮습니다. 그러나 본건 감정평가에는 “집합건물이지만 대지권이 없는 건물만의 평가”라고 명시돼 있습니다. 따라서 SC그린아파트 실거래가와 140,800,000원을 동일한 조건의 가격으로 단순 비교할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 2. 근저당 · 최상규 | 525,000,000원 | 138,028,800원 |
| 3. 가압류 · 김응조 | 440,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김응조 | 913,917,808원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 라재수 | 462,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사성진도시개발 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,771,200원을 제외한 매각대금이 최상규 근저당에 138,028,800원 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 2,402,889,008원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 2,402,889,008원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 2,430,654,768원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 90,112,000원 | 88,089,984원 | 2,452,827,824원 | 0원 |
유찰돼 매각가격이 낮아져도 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 이 표는 유치권 성립 여부와 대지권 문제를 해결해 주는 표가 아닙니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 19.15%입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등을 갖춘 아파트로 이용 중이며, 101동·102동은 철근콘크리트조 10층 건물입니다. 사용승인일은 2023.04.20입니다.
- 입지. 천안시 농수산물 도매시장 북동측 인근으로, 주변에 빌라·근린생활시설·농경지·공장 등이 혼재합니다. 접근성과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북동측 약 5미터 포장도로를 통해 접근하며, 도로 폭·계통·연속성 등은 보통입니다.
- 토지. 신당동 468-7·468-26은 일단지 아파트부지로 이용 중이고 자연녹지지역입니다. 공시지가는 343,200원/㎡이며 토지면적은 5,014㎡입니다.
- 거래성. SC그린아파트는 115세대이고 실거래 표본은 12건이지만 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 흐름은 과거보다 0.5% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권 미등기이고 유무도 알 수 없으며 최저가가 건물만의 평가액입니다. 토지지분 취득 가능성·별도 비용·법률관계를 확인하지 않으면 시세 비교 자체가 무의미해질 수 있습니다.
- 주식회사 다흰 유치권. 2026.02.25 신고된 용역비 939,000,000원의 원인채권, 변제기, 점유 개시 시점과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 도명엔지니어링(주) 유치권. 2026.06.24 신고된 공사대금 69,300,000원의 공사내역과 본건과의 견련성, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격. 2025.02.19 주식회사예일에이엠씨 소유권이전청구권가등기는 매각 소멸 대상으로 분류돼 있으나 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다.
- 임차인 백다혜. 전입은 2024.11.07로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 배당순위 재대조. 박윤숙은 을구 5번 근저당 이전 내역과 현재 경매신청 내역이 있으나 시뮬레이션상 신청채권 750,000,000원의 배당은 0원입니다. 등기 순위와 배당요구 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 2024.12.13 국가 압류와 2024.12.23 천안시 압류가 존재합니다. 매각 소멸 대상으로 분류돼 있지만 당해세 등 실제 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 83.8%만 보고 응찰 금지. 최근 실거래 168,000,000원과 본건 140,800,000원은 평가 범위가 동일하지 않습니다. 대지권 문제를 먼저 해결한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 신고서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 권리의 범위가 먼저다”
이 물건은 배당 계산만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원이고, 임차인 전입도 말소기준 이후여서 구조가 단순해 보입니다. 또한 최저가 140,800,000원은 최근 12개월 거래 168,000,000원의 83.8%입니다. 하지만 그 140,800,000원이 대지권을 제외한 건물만의 평가액이라는 점이 결론을 바꿉니다.
여기에 939,000,000원과 69,300,000원의 유치권 신고가 있고, 2025.02.19 가등기 역시 종류 확인이 필요합니다. 즉 이 사건은 “인수액 0원 + 시세의 83.8%”라는 두 숫자만으로 접근할 수 있는 물건이 아닙니다. 대지권·유치권·가등기·배당순위를 확인하기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 사건입니다. 가격은 매력적으로 보일 수 있지만, 그 가격이 무엇을 포함한 가격인지부터 확정해야 합니다.
