광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리 제나동 지하1층 103호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 291,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 162,960,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 권리분석의 기준은 2023.07.24 설정된 예향새마을금고 근저당 3,924,000,000원입니다. 이후 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격만 보면 확인된 2023.10 동일 면적 62.15㎡ 거래 300,000,000원에 비해 현재 최저가는 54.3% 수준입니다. 그러나 이 비교에 사용 가능한 거래는 1건뿐입니다. 따라서 300,000,000원을 곧바로 현재 시세로 단정하기보다, 현재 최저가와 실거래 사이에 큰 가격 차이가 있다는 사실과 표본 부족을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제나동 제지1층 제103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택 |
| 대상 면적 | 62.15㎡ |
| 소유자 | 주식회사에이취.에이취레저 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 162,960,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 예향새마을금고 / 1,924,741,003원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 2023.07.24 근저당이 기준
최초 담양새마을금고 근저당 1,300,000,000원은 2023.07.24 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 예향새마을금고 근저당 3,924,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 2023.10.30 주식회사 에이취.에이취 레저의 가처분과 2024.07.18 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사 근질권이 설정된 후속 등기가 존재합니다. 따라서 입찰 직전에는 기준 근저당의 이전·근질권 관계까지 포함해 최신 등기사항을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 임차인 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 2024.08.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임연희 | 204호 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준일 2023.07.24보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이태은은 보증금이 확인되지 않았고, 임연희의 점유 부분은 본건 103호가 아닌 204호로 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 54.3%지만 표본은 1건
확인된 거래는 전용 62.15㎡, 2023.10, 2층, 300,000,000원 한 건입니다. 대상 면적도 62.15㎡로 면적은 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | 62.15㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저매각가 162,960,000원은 이 거래가의 54.3%입니다. 감정가 291,000,000원도 확인 거래 300,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근12개월 평균 역시 300,000,000원으로 잡혀 있는 이유가 표본 1건이기 때문에, 거래량이 충분한 아파트처럼 평균값 자체에 높은 신뢰를 두기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,081,440원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 159,878,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,924,000,000원 중 159,878,560원이 배당되고, 미배당액은 3,764,121,440원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·56%) | 162,960,000원 | 159,878,560원 | 3,764,121,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 114,072,000원 | 111,674,992원 | 3,812,325,008원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 79,850,400원 | 78,013,093원 | 3,845,986,907원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 담양읍 학동리 ‘깊은실마을’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등으로 형성돼 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태상 본건을 포함한 해당 기호들은 다세대주택으로 이용됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 외벽 석재붙임 등이며 통상적인 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지 1,534.0㎡, 부정형 완경사지의 건부지이며 남서측 일부가 약 4-5미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
- 규모·거래. 총 16세대, 사용승인 관련 일자는 2023.06.19이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 103호 점유관계 재확인. 현황조사상 임연희의 점유 부분이 204호로 기재돼 있으므로 본건 103호와의 관계를 명세서·현황조사 원본에서 대조하세요.
- 이태은 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구는 2024.08.23 접수된 것으로 기재돼 있습니다.
- 근저당 후속등기 확인. 기준 근저당의 엠씨아이대부주식회사 이전과 느티나무제사차유한회사 근질권 설정까지 최신 등기부에서 확인하세요.
- 시세 표본 경계. 300,000,000원 거래는 2023.10 단 1건입니다. 54.3%라는 할인율만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
- 지하1층 개별성 확인. 본건은 제지1층 제103호입니다. 내부 상태·채광·접근성과 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용·근저당 배당을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 현장 검증”
이 물건의 강점은 권리구조입니다. 말소기준은 2023.07.24 예향새마을금고 근저당이고, 조사된 전입 두 건은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 162,960,000원이 확인 실거래 300,000,000원의 54.3%라는 점도 숫자상 눈에 띕니다.
다만 가격 판단의 근거가 되는 거래가 2023.10 한 건뿐이라는 점, 본건이 지하1층 103호라는 점, 임연희의 조사상 점유 부분이 204호로 기재돼 있다는 점은 그대로 남습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 명확하지만, 할인율을 그대로 가격 메리트로 확정하기에는 시세·점유 표본이 부족하다입니다. 권리보다 현장과 최신 시세 확인이 최종 응찰가를 좌우하는 물건입니다.
