광주지방법원 2024타경76271. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 다세대주택 제나동 지하 1층 제103호입니다. 감정가 291,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 130,368,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023년 7월 24일 설정된 예향새마을금고 근저당권이며, 이후 소유권이전청구권 가처분과 경매개시결정이 존재합니다.

근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 근저당권부채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다. 이 권리들은 동일한 근저당채권의 이전·담보 관계이므로 채권최고액 3,924,000,000원을 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 매각으로 소멸할 권리와 실제 배당권자 관계를 구분하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소기준과 채권 이전

당초 담양새마을금고의 을구 제1번 근저당권은 2023년 7월 24일 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 제3번 예향새마을금고 근저당권입니다.

2023년 10월 30일 가처분은 말소기준권리 이후에 등기되었습니다. 이후 주식회사에이취.에이취레저 앞으로 소유권이전이 이루어졌으며, 가처분은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 분양계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 가처분인 만큼 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본으로 소멸 여부를 재확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력보다 호수 확인이 먼저

현황조사 및 문건접수에 등장하는 사람은 이태은과 임연희입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 두 사람을 중복신고로 제외하지는 않습니다. 다만 두 사람 모두 본건 제103호의 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 특히 임연희의 조사상 점유 부분은 204호로 기재되어 본건과 호수가 다릅니다.

두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2023년 7월 24일 이후입니다. 제공된 판정상 대항력은 없으며, 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 후순위 임차보증금이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.

다만 이태은의 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았고, 임연희는 본건이 아닌 204호로 기재되어 있습니다. 따라서 본건에 실제 거주하는 임차인의 수나 명도 대상자를 현재 조사 내용만으로 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 43.5%라는 숫자의 함정

제공된 실거래 기록은 전용 62.15㎡의 2023년 10월 거래 1건입니다. 거래금액은 300,000,000원으로, 현재 최저매각가 130,368,000원은 그 금액의 43.5%입니다.

본건은 지하 1층이고 비교 거래는 2층입니다. 지하층은 채광·습기·환기·접근성 및 재매각 수요를 개별적으로 확인해야 합니다. 해당 차이를 반영하지 않은 거래금액 비교는 실제 가치 판단에 한계가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,368,000원 가정)

채권최고액 기준 예상 미배당액은 3,796,257,152원입니다. 경매신청 청구액 1,924,741,003원 역시 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 이는 채권자의 미회수액이지 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 공동담보 관계 및 채권양도·근질권 설정에 따른 실제 배당 수령 관계는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

제공된 시나리오에서는 유찰이 반복되어도 매수인 예상 인수액은 0원으로 유지됩니다. 반면 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 이는 채권 회수 문제이며 매수인에게 보증금 채무가 승계된다는 의미가 아닙니다.

다만 가격이 추가로 내려가더라도 적정가치가 자동으로 검증되는 것은 아닙니다. 현장 상태와 현재 거래사례가 확보되지 않은 상태에서는 후속 회차 역시 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 깊은실마을 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 등으로 형성된 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕이며, 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사지의 건부지이며, 남서측 일부가 약 4~5미터 도로에 접합니다. 토지면적은 1,534.0㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 71,200원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 기호별 이용상태는 다세대주택과 휴게음식점으로 구분됩니다. 본건은 다세대주택 제103호이므로 다른 기호의 휴게음식점 용도를 본건에 적용하지 않습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이며, 확인된 비교 실거래는 2023년 10월의 1건입니다. 현재의 매매 수요 및 지하층 거래가격을 확인할 표본이 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 2023년 거래 300,000,000원을 현재 시세로 사용하지 말고, 최근 12개월의 실제 거래와 인근 유사 다세대 매물을 확인하세요. 지하층이라는 층별 차이도 반영해야 합니다.
• 지하층 상태 확인. 채광·습기·누수·환기·배수 상태 및 실제 출입 구조를 현장에서 확인하세요. 이러한 조건은 사용성과 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 실제 점유자 특정. 이태은의 점유 호수가 미상이고 임연희는 204호로 기재되어 있습니다. 제103호의 실제 점유자를 확인한 뒤 명도 절차를 검토하세요.
• 임대차 서류 대조. 이태은의 보증금·확정일자·계약 대상 호수와 배당요구 내용을 확인하세요. 임연희의 204호 보증금을 본건에 합산하지 마세요.
• 가처분 소멸 확인. 2023.10.30 가처분의 피보전권리와 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서 및 등기 원본으로 재확인하세요.
• 공동담보·채권 이전 확인. 근저당권 이전과 근질권 설정에 따른 배당권자 관계를 확인하되, 동일 채권을 중복 계산하지 마세요.
• 관리비·추가 비용. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 명도 비용 및 취득 관련 비용을 확인하세요. 배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 매각기일과 원본 대조. 2026.09.29 매각기일의 진행 여부 및 변경 공고를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최종 대조하세요.

맺으며 — 할인율보다 현재 가치가 중요하다

이 사건은 감정가 291,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 130,368,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 제공된 권리분석상 매수인 예상 인수액은 0원이고, 후순위 전입 임차인의 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 비교 가능한 실거래는 2023년 10월의 2층 거래 1건뿐이고, 본건은 지하 1층입니다. 최근 12개월의 실제 시세와 하락·상승 추세를 검증할 근거가 부족합니다.

여기에 3회 유찰과 소규모 다세대의 환금성 문제, 제103호 실제 점유자의 불확실성이 남아 있습니다. 따라서 현재 가격에서 즉시 매수할 만한 시세상 이점이 있다고 단정할 수 없습니다. 현재 실거래와 지하층 상태·점유관계를 확인한 후 적정 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.