광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리 ‘깊은실마을’ 남동측 인근에 위치한 다세대주택 제다동 제2층 제206호입니다. 등기상 소유자는 유한회사유숲다이너스티이고, 권리분석의 출발점은 2023.07.24 설정된 예향새마을금고 채권최고액 3,924,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 설정된 가압류와 성규봉 근저당, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.03.25 성규봉에게 거래가액 219,000,000원으로 소유권이 이전됐지만 2024.07.11 합의해제로 해당 소유권이전등기가 말소됐습니다. 같은 날 성규봉 명의 375,949,500원 근저당이 설정됐으나 이것도 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 판단의 핵심은 거액의 등기 채권 자체가 아니라 매수인에게 남는 권리가 있는가인데, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제다동 제2층 제206호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 62.15㎡ |
| 소유자 | 유한회사유숲다이너스티 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 168,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 예향새마을금고 / 1,924,741,003원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 예향새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,924,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준보다 앞서 존재했던 담양새마을금고의 1,300,000,000원 근저당은 2023.07.24 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 예향새마을금고 근저당이 새로 설정됐고, 그 이후의 주식회사 에이취.에이취 레저 가압류, 성규봉 근저당, 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 조사 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 2024.08.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 임연희 | 204호 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 조사된 임차인·점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이태은의 전입일은 2024.07.25, 임연희의 전입일은 2024.07.23으로 모두 2023.07.24 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 168,000,000원은 비교 거래의 56%
면적이 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 2023.10, 62.15㎡, 2층 거래가 300,000,000원이며 감정가도 300,000,000원입니다. 현재 2회 유찰 후 최저매각가는 168,000,000원으로 비교 거래 대비 56.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | 62.15㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 168,000,000원으로 볼 수 있습니다. 가격 수치만 보면 감정가와 실거래 300,000,000원보다 크게 낮아졌습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로, 56%라는 할인율만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하는 것은 금물입니다. 특히 이 물건은 16세대 규모의 다세대이고 실거래 표본이 제한적이므로 환금성까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 근저당 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 164,848,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이취.에이취 레저 | 730,875,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 성규봉 | 375,949,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,030,824,500원 중 예상 배당액은 164,848,000원이며 미배당액은 4,865,976,500원입니다. 신청채권자 청구액 1,924,741,003원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상군은 공부상 다세대주택으로 이용됩니다. 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 입지. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 ‘깊은실마을’ 남동측 인근이며, 주변은 주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 일부가 약 4-5미터 도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 완경사의 건부지이며 토지면적은 1,534.0㎡, 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 영농여건불리농지는 접하고 준보전산지가 포함됩니다.
- 규모·준공. 16세대, 사용승인일은 2023.06.19입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 실제 점유자 확인. 이태은은 점유 부분이 특정되지 않았고, 임연희는 204호로 조사돼 대상 206호와 표기가 다릅니다. 현황조사·명세서·현장 점유를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이태은의 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일상 대항력은 없지만 배당·명도 관계를 위해 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 가격 비교는 2023.10의 300,000,000원 거래 1건에 기반합니다. 현재 최저가 168,000,000원이 56%라는 점만으로 현재 시장가를 확정하지 마세요.
- 공동담보 확인. 예향새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2023-155호가 기재되어 있습니다. 실제 채권·배당관계는 공동담보 전체와 함께 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 국 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 가격 검증과 점유 확인
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.24 예향새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 2명의 전입일도 모두 그보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 2회 유찰로 최저가는 168,000,000원, 감정가와 비교 실거래 300,000,000원의 56%까지 내려왔습니다.
다만 가격 데이터는 300,000,000원 거래 1건뿐이고, 이태은의 점유 부분·보증금이 확인되지 않았으며 임연희는 204호로 조사돼 대상 206호와 표기가 다릅니다. 따라서 결론은 “등기 인수는 0원, 가격 수치는 매력적이지만 시세와 점유는 현장에서 재검증”입니다. 권리만 보고 겁낼 물건은 아니지만, 56%라는 숫자만 보고 현재 시장가를 단정할 물건도 아닙니다.
