💰 44.8% 🧾 인수 0원 🔁 3회 유찰 🏠 점유자 조사 2명
광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리 깊은실마을 인근의 다세대주택 제다동 2층 206호입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.24 예향새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 3,924,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만 말소기준 시점은 그대로 유지됩니다. 이후의 가압류·근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 이태은과 임연희가 조사됐습니다. 이태은의 전입일은 2024.07.25, 임연희는 2024.07.23으로 모두 말소기준일 2023.07.24보다 늦습니다. 따라서 조사된 두 사람 모두 대항력은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임연희의 점유부분은 204호로 기재되어 있어 본건 206호와의 점유관계는 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제다동 제2층 제206호 |
| 용도 | 다세대주택 · 시세 비교 면적 62.15㎡ |
| 소유자 | 유한회사유숲다이너스티 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 134,400,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,924,741,003원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건축 / 규모 | 2023.06.19 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
최초 담양새마을금고 근저당권은 2023.07.24 해지로 말소됐고, 같은 날 예향새마을금고가 채권최고액 3,924,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 본건 말소기준입니다. 이후 주식회사 에이취.에이취 레저 가압류 730,875,000원, 성규봉 근저당권 375,949,500원, 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 조사
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임연희 | 204호 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이태은은 2024.08.23 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 임연희는 보증금 6,000,000원으로 조사됐지만 점유부분이 204호로 기재돼 있습니다. 두 사람 모두 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 가격 비교 — 할인율은 크지만 거래표본은 1건
시세 비교가 가능한 동일 면적 거래는 62.15㎡·2층의 2023.10 거래 1건으로, 거래금액은 300,000,000원입니다. 현재 최저매각가 134,400,000원은 이 거래금액의 44.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | 62.15㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 2. 근저당권 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 131,718,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이취.에이취 레저 | 730,875,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 성규봉 | 375,949,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,681,600원을 제외한 131,718,400원이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 가압류·근저당권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자 미배당액은 4,899,106,100원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 ‘깊은실마을’ 남동측 인근이며, 주위는 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이며 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 통상적인 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 1,534.0㎡의 부정형 완경사지 건부지이며 남서측 일부가 약 4-5미터 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
- 규모. 2023.06.19 준공, 16세대 규모이며 비교 대상 면적은 62.15㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 206호 점유관계 재확인. 임연희는 204호로 조사돼 있으므로 본건 206호의 실제 점유자를 현황조사서·매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 이태은 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 2024.08.23 배당요구가 접수돼 있으므로 배당요구 내용과 임대차관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 거래는 2023.10의 300,000,000원 1건뿐입니다. 현재 호가와 추가 실거래를 확인해 입찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 최저가 107,520,000원, 5회 유찰 시 86,016,000원으로 계산돼 있으므로 회차별 자금 계획을 함께 비교할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2023-155호에 포함돼 있으므로 공동담보 전체의 배당관계도 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 가격 검증이 핵심
이 물건은 말소기준권리 이후 전입한 점유자와 후순위 권리로 구성돼, 현재 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 실질취득액은 최저매각가와 같은 134,400,000원이고, 확인되는 300,000,000원 실거래의 44.8% 수준입니다.
다만 이미 3회 유찰됐고 시세 근거도 2023.10 거래 1건에 그칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리를 얼마나 떠안느냐”보다 현재 담양 다세대 시장에서 134,400,000원이 실제로 경쟁력 있는 가격인지를 확인하는 데 있습니다. 권리는 정리되는 구조지만, 최종 입찰가는 현장 점유와 현재 매매시장을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
