광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리, 깊은실마을 남동측 인근의 집합건물입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태에는 다세대주택과 함께 기호(4-다) 휴게음식점 기재가 있어 본건 제다동 104호와 감정 기호의 정확한 대응은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 통상적인 위생·급배수설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
권리의 중심은 2023.07.24. 설정된 예향새마을금고의 채권최고액 3,924,000,000원 근저당입니다. 그보다 앞선 담양새마을금고 근저당 1,300,000,000원은 같은 날 해지로 말소됐고, 이후 가압류와 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당에서는 매각대금에서 집행비용을 뺀 159,878,560원이 선순위 근저당에 배당되고도 대규모 미배당이 남지만, 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제다동 제1층 제104호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태에 다세대주택 및 기호(4-다) 휴게음식점 기재 |
| 소유자 | 유한회사유숲다이너스티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 162,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권액 | 1,924,741,003원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 준공 / 규모 | 2023.06.19 · 총 16세대 · 비교면적 62.15㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2023.07.24. 예향새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023.11.13.부터 다수의 가압류와 2024.09.12. 국세 압류가 이어졌지만, 제공된 권리분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2025.02.20.에는 해당 근저당이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 같은 근저당부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 따라서 실제 배당권자 명의와 채권관계는 매각기일 전 최신 등기 및 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
② 임차인 — 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 2024.08.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임연희 | 204호 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2023.07.24.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 이태은은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임연희는 조사상 점유 부분이 204호로 기재되어 있어 본건 104호와의 실제 점유 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 표본은 1건
면적이 일치하는 거래는 2023.10, 62.15㎡, 2층, 300,000,000원 한 건입니다. 제공된 최근 12개월 평균과 전체 평균도 모두 300,000,000원으로 계산되어 있고, 현재 최저매각가 162,960,000원은 그 금액의 54.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 표본 | 62.15㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
수치상으로는 감정가 291,000,000원도 확인 거래 300,000,000원보다 낮고, 현재 실질취득 162,960,000원은 크게 낮습니다. 하지만 거래 사례가 단 1건이고 거래월도 2023.10이므로, 이를 현재 시세의 확정값처럼 보는 것은 위험합니다. 특히 총 16세대 규모이고 동일 집합건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 가격 할인에는 환금성 요인이 함께 반영됐을 가능성을 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,081,440원 |
| 2. 근저당 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 159,878,560원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이취.에이취 레저 | 730,875,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김재곤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성규봉 | 219,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 빛나시스템창호 | 316,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이태은 | 357,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 유한회사 에이에프에스 | 37,867,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 5,735,242,081원, 채권자 예상배당은 159,878,560원, 미배당은 5,575,363,521원입니다. 매수인 인수는 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 부담
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 162,960,000원 | 159,878,560원 | 5,575,363,521원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 114,072,000원 | 111,674,992원 | 5,623,567,089원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 79,850,400원 | 78,013,093원 | 5,657,228,988원 | 0원 |
유찰이 추가돼 매각가가 내려가면 선순위 채권의 미배당은 더 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오 모두 낙찰자의 인수액은 0원입니다. 따라서 본건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 상쇄하는 ‘대항력 인수형’이 아니라, 가격이 내려가면 실질취득금액도 함께 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 ‘깊은실마을’ 남동측 인근이며, 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕, 외벽 석재붙임 등, 내벽 벽지도배 등, 샷시창호이며 통상적인 위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 일부가 약 4~5미터 도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 건부지이며, 토지면적은 1,534.0㎡, 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 영농여건불리농지에 접하고 준보전산지가 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 확인 실거래가 1건뿐이며, 동일 집합건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 대응 확인. 사건상 용도는 다세대이나 감정 이용상태에 기호(4-다) 휴게음식점 기재가 있으므로 제다동 104호와의 정확한 대응을 감정평가서 원본에서 확인하세요.
- 임연희 점유 확인. 현황조사상 204호로 기재돼 있으므로 본건 104호 점유와의 관계를 현장에서 확인하세요.
- 이태은 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이고 관계인 가능성도 지적돼 있으므로 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조하세요.
- 최신 근저당권자 확인. 2025.02.20. 엠씨아이대부주식회사로 근저당 이전이 등기되고 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정돼 있어 최신 권리관계를 확인하세요.
- 시세 재검증. 확인 거래는 2023.10 한 건뿐입니다. 최저가 54.3%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정하지 마세요.
- 환금성 점검. 16세대 규모, 2회 유찰 상태를 감안해 실제 매수수요와 인근 경쟁 매물을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘확인해야 할 현장 정보’가 승부처
본건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.24. 예향새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류는 소멸하며, 임차인 2명 역시 모두 말소기준 이후 전입입니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 결론도 매수인 인수 0원입니다.
가격은 현재 감정가 291,000,000원에서 2회 유찰돼 162,960,000원까지 내려왔고, 확인되는 300,000,000원 거래와 비교하면 54.3% 수준입니다. 다만 그 거래는 2023.10 한 건뿐입니다. 여기에 16세대 규모, 평균 유찰 2.0회, 제다동과 감정 기호(4-다) 휴게음식점 기재의 대응 문제, 임연희의 204호 점유 표시, 이태은의 보증금 미상까지 합치면 결론은 단순한 “반값 물건”이 아닙니다. 권리는 우호적이지만, 실제 용도·점유·현재 시세를 확인한 뒤 가격 메리트를 확정해야 하는 B등급 물건입니다.
