광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리의 제다동 제1층 제104호 다세대주택입니다. 감정가는 291,000,000원, 현재 최저매각가는 130,368,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 권리구조의 기준점은 2023.07.24 설정된 예향새마을금고 근저당 채권최고액 3,924,000,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고 예상배당상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

다만 이 사건은 “최저가가 크게 내려왔으니 무조건 싸다”는 식으로 보면 위험합니다. 비교 가능한 실거래는 전용 62.15㎡, 2023.10의 300,000,000원 거래 1건입니다. 현재 최저가가 그 가격의 43.5%인 것은 사실이지만, 매각기일은 2026.09.29이고 거래 표본 자체가 적어 현재 시장가격을 강하게 확정하기에는 제한이 있습니다. 여기에 유사 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 낙찰률이 0.0%로 집계돼 있어 환금성 검토가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2023.07.24 예향새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 담양새마을금고 근저당은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 주식회사 에이취.에이취 레저, 김재곤, 성규봉, 주식회사 빛나시스템창호, 이태은, 유한회사 에이에프에스의 가압류와 예향새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌으며 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 조사 — 전입은 모두 말소기준 이후

두 전입 모두 말소기준일 2023.07.24보다 뒤입니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 이태은은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으나 전입 자체가 말소기준보다 늦어 매수인에게 임차보증금을 인수시키는 구조는 아닙니다. 임연희는 현황조사상 점유 부분이 204호로 기재돼 있어 본건 제104호와 호수가 다릅니다.

③ 시세 비교 — 43.5%지만 표본은 1건

비교되는 전용면적은 본건과 일치하는 62.15㎡이고, 실거래는 2023.10 제2층 300,000,000원 한 건입니다. 평균·최고·최저·최신 거래가격이 모두 300,000,000원으로 동일한 이유도 표본이 1건뿐이기 때문입니다.

현재 최저매각가 130,368,000원은 시세 집계값 300,000,000원의 43.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 130,368,000원입니다. 다만 시세 판단에 쓰이는 거래가 2023.10 단 한 건뿐이고, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 가격 격차는 크지만 시세 대표성과 매각 후 환금성은 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,368,000원 가정)

총 채권액 5,735,242,081원 중 예상 배당액은 127,742,848원이며 미배당액은 5,607,499,233원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오

매각가가 더 내려가더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수로 되돌아오는 대항력 인수형 사건이 아니라는 점은 권리 측면의 장점입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 담양읍 학동리 “깊은실마을” 남동측 인근으로 주위는 주택 등이 형성돼 있고 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 해당 건물군은 공부상 다세대주택으로 이용되며, 본건 용도도 다세대입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕, 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배, 샷시창호입니다.
• 설비. 통상적인 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사지의 건부지이며 남서측 일부가 약 4-5미터 도로에 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 영농여건불리농지와 접하며 준보전산지가 포함돼 있습니다.
• 환금성. 16세대 규모에 거래 표본이 1건이고 현재 물건이 3회 유찰돼 있어 재매각 가능성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당권 이전 확인. 2025.02.20 예향새마을금고 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권도 설정돼 있으므로 최신 등기와 배당 관련 서류를 대조하세요.
• 이태은 관계 확인. 점유 조사 대상인 이태은이 동시에 357,000,000원 가압류 채권자로 등기돼 있어 실제 점유·임대차 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 204호 기재 확인. 임연희는 현황조사상 204호로 기재돼 있으므로 본건 104호와의 관계를 현장에서 확인하세요.
• 국 압류 확인. 2024.09.12 국 압류가 있으므로 배당순위와 세금채권 내용을 원본에서 확인하세요.
• 시세 재확인. 실거래 기준은 2023.10의 300,000,000원 1건뿐입니다. 현재 거래가와 매물 수준을 별도로 검증해야 합니다.
• 환금성 확인. 현재 3회 유찰됐고 평균 유찰 횟수도 3.0회인 만큼 낙찰 후 매도 수요까지 함께 검토하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 현재 시세와 환금성

이 사건의 권리관계 자체는 핵심이 명확합니다. 2023.07.24 근저당을 말소기준으로 잡으면 이후 전입한 점유자들은 대항력이 없고, 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 감정가 291,000,000원에서 3회 유찰돼 130,368,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 300,000,000원의 43.5%입니다. 다만 그 실거래가 2023.10의 단 한 건이라는 점, 현재 물건 자체가 이미 3회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 시세의 현재성·실제 점유관계·환금성 검증이 더 중요한 사건입니다.