광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리 깊은실마을 남동측 인근의 다세대주택 제가동 301호입니다. 권리분석의 기준점은 2023.07.24 예향새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 3,924,000,000원입니다. 그 이전 담양새마을금고 근저당은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인 조사는 단순하지 않습니다. 이태은은 2024.07.25 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 임연희도 2024.07.23 전입으로 기준권리 이후입니다. 다만 임연희의 점유 표시는 204호로 기재되어 본건 301호와 일치하지 않으며, 이태은은 등기부상 가압류 채권자와 같은 이름으로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 즉 인수 위험은 없지만, 실제 점유관계와 명도 상대방은 입찰 전 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제가동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가 이용상태상 다세대주택 |
| 소유자 | 유한회사유숲다이너스티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 168,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권액 | 1,924,741,003원 |
| 시세 비교면적 | 62.53㎡ · 면적 매칭 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
말소기준권리는 2023.07.24 을구 3번 예향새마을금고 근저당권입니다. 갑구의 가압류 7건, 경매개시결정, 북광주세무서의 압류는 모두 그 이후에 접수됐고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권은 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐지만, 매수인에게 별도의 인수금이 발생하는 구조로 계산되지는 않습니다.
임차인 분석
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 2024.08.23 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임연희 | 204호 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입일이 2023.07.24 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 이태은은 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 임연희도 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 별도의 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.
② 시세 비교 — 56.2%지만 표본은 1건
가격 판단 기준은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 이 물건의 최근 12개월 평균은 300,000,000원, 최신 거래도 2023.10 · 300,000,000원이며, 비교 가능한 거래는 1건입니다. 현재 최저가 168,560,000원은 해당 시세 지표의 56.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.53㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 168,560,000원으로 봅니다. 이 금액은 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 56.2%입니다. 다만 거래 표본 자체가 1건뿐이어서 “56.2%이므로 무조건 싸다”라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있어 환금성과 실제 매수층을 가격 할인 못지않게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,159,840원 |
| 을구 3번 근저당권 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 165,400,160원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 에이취.에이취 레저 | 730,875,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 진영희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김재곤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 성규봉 | 219,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 빛나시스템창호 | 316,500,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 이태은 | 357,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 유한회사 에이에프에스 | 37,867,081원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,159,840원을 제외한 165,400,160원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 전체 채권액 5,935,242,081원 중 미배당액은 5,769,841,921원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 168,560,000원 | 165,400,160원 | 5,769,841,921원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 117,991,999원 | 115,540,111원 | 5,819,701,970원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 82,594,399원 | 80,707,700원 | 5,854,534,381원 | 0원 |
유찰이 추가돼 매각가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 더 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 유형이 아니라, 낙찰가 자체가 권리상 실질취득 기준이 되는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 깊은실마을 남동측 인근으로, 주위는 주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕, 외벽 석재붙임 등, 내벽 벽지도배 등, 샷시창호이며 통상적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 건부지이며 남서측 일부가 약 4-5미터 도로에 접합니다. 용도지역은 계획관리지역·자연취락지구입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되어 있고 영농여건불리농지에 접하며 준보전산지를 포함합니다. 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 16세대, 2023.06.19 사용승인 규모이며 비교 실거래는 1건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 환금성 점검이 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.07.24 예향새마을금고 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하는 구조를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 301호 실제 점유자 확인. 임연희는 204호로 표시되고 이태은은 점유 부분이 알 수 없음으로 되어 있어, 현장 점유와 인도 상대방을 확인해야 합니다.
- 이태은 관계 확인. 임차인 조사 이름과 가압류 채권자 이름이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다.
- 시세 표본 보수적으로 적용. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 300,000,000원이지만 거래 표본이 1건입니다. 56.2% 지표만으로 환금가치를 확정하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 117,991,999원, 4회 유찰 시 82,594,399원 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 추정 배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격보다 환금성이 관건”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.24 근저당이 말소기준이고 조사된 전입은 모두 그보다 늦어 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 분명 눈에 띕니다. 현재 최저가 168,560,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원의 56.2%입니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 이미 2회 유찰됐으며 16세대 다세대라는 점을 함께 보면, 이 물건의 승부처는 단순히 “얼마나 싸게 보이느냐”가 아니라 실제 301호 점유관계와 현 시점 환금가치를 얼마로 볼 수 있느냐입니다. 권리는 합격권, 가격은 매력적이지만 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건으로 정리할 수 있습니다.
