광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리의 제다동 2층 204호 다세대주택입니다. 소유자는 유한회사유숲다이너스티이고, 등기부상 최초 담양새마을금고 근저당은 이미 말소된 뒤 2023.07.24 예향새마을금고가 채권최고액 3,924,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
임차관계는 두 사람입니다. 이태은은 2024.07.25 전입해 2024.08.23 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 임연희 역시 204호에 2024.07.23 전입했고 보증금은 6,000,000원이지만 역시 말소기준권리 이후입니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제다동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 62.15㎡ · 제2층 제204호 |
| 소유자 | 유한회사유숲다이너스티 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 168,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 1,924,741,003원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2025.02.20에는 위 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 같은 날 느티나무제사차유한회사 명의의 근질권 설정이 기재되어 있습니다. 이는 기준 근저당에 연결된 후속 권리관계이며, 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 없음 | 2024.08.23 배당요구 · 확정일자 미상 | 없음 |
| 임연희 | 204호 · 주거 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
두 임차인 모두 전입일이 말소기준일인 2023.07.24보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 이태은의 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 자체가 후순위여서 보증금 규모와 관계없이 매수인에게 대항할 수 있는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본은 1건
전용 62.15㎡에 매칭되는 확인 실거래는 2023.10의 300,000,000원 1건입니다. 전체 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가 모두 300,000,000원으로 잡혀 있으며 현재 최저가는 그 금액의 56%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 168,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 근저당 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 164,848,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이취.에이취 레저 | 730,875,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진영희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김재곤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 성규봉 | 219,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 빛나시스템창호 | 316,500,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이태은 | 357,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 유한회사 에이에프에스 | 37,867,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 5,935,242,081원, 예상 배당액은 164,848,000원이며 미배당은 5,770,394,081원입니다. 배당 부족분은 후순위 채권자의 문제이고, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 5,770,394,081원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 39% | 117,599,999원 | 115,153,599원 | 5,820,088,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 27% | 82,319,999원 | 80,438,239원 | 5,854,803,842원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 담양읍 학동리 ‘깊은실마을’ 남동측 인근으로, 주위는 주택 등으로 형성돼 있으며 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕, 외벽 석재붙임 등, 내벽 벽지도배 등, 샷시창호이며 통상적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,534.0㎡, 부정형 완경사지의 건부지이며 남서측 일부가 약 4-5미터 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
- 규모. 총 16세대, 사용승인일은 2023.06.19입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이태은은 배당요구를 했고 보증금이 확인되지 않았으며 동시에 가압류 채권자로도 등기돼 있으므로 점유·계약관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임연희 보증금. 보증금 6,000,000원, 전입일 2024.07.23으로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 채권 이전 확인. 예향새마을금고 근저당은 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정돼 있으므로 최신 등기부를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 300,000,000원 거래 1건만으로 정상 시세 범위를 단정하지 말고 주변 다세대 매물·거래를 추가 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모와 2회 유찰 이력을 감안해 낙찰 후 매도기간과 매수층을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 환금성”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2023.07.24 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 2명 모두 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 168,000,000원은 감정가와 확인 실거래 300,000,000원의 56%까지 내려왔습니다.
다만 비교 가능한 실거래가 1건뿐이고 총 16세대, 이미 2회 유찰된 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 권리상 할인폭은 크지만, 그 할인폭을 실제 수익으로 전환할 수 있는 매수층과 환금성 검증이 필요한 사건입니다. 권리보다는 현장 가격조사와 출구전략이 최종 입찰가를 결정할 핵심입니다.
