광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리 깊은실길의 제다동 2층 204호 다세대주택입니다. 감정가는 300,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 134,400,000원입니다. 권리의 출발점은 2023.07.24 예향새마을금고 근저당 3,924,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다.
임차인으로 확인되는 이태은·임연희의 전입일은 각각 2024.07.25, 2024.07.23으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 이태은은 등기부의 가압류 채권자와 동일하게 확인돼 관계인 또는 가장임차인 가능성을 점검할 필요가 있고, 보증금도 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제다동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 유한회사유숲다이너스티 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 134,400,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,924,741,003원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 세대수 | 2023.06.19 / 16세대 |
| 비교 면적 | 62.15㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2023.06.23 담양새마을금고 근저당 1,300,000,000원은 2023.07.24 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 예향새마을금고 근저당 3,924,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 에이취.에이취 레저, 진영희, 김재곤, 성규봉, 주식회사 빛나시스템창호, 이태은, 유한회사 에이에프에스의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다.
2025.02.20에는 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 같은 날 느티나무제사차유한회사 명의의 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 2023.07.24 근저당권에 연결된 후속 등기로, 말소기준일 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임연희 | 204호 · 주거 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 1건
비교 가능한 62.15㎡ 실거래는 2023.10 2층 300,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 300,000,000원이며, 현재 최저매각가 134,400,000원은 그 금액의 44.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | 62.15㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
수치상으로는 감정가 300,000,000원 대비 55.2% 낮은 가격까지 내려와 있습니다. 다만 실거래 비교 표본이 단 1건이고, 해당 거래월도 2023.10이므로 이를 곧바로 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체도 현재 경매시장에서 감정가 수준의 매수 수요가 확인되지 않았음을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 2. 근저당 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 131,718,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이취.에이취 레저 | 730,875,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진영희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김재곤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 성규봉 | 219,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 빛나시스템창호 | 316,500,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이태은 | 357,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 유한회사 에이에프에스 | 37,867,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,681,600원을 제외한 131,718,400원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 5,935,242,081원 중 미배당액은 5,803,523,681원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 5,803,523,681원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 5,830,027,361원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 86,016,000원 | 84,067,712원 | 5,851,174,369원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 ‘깊은실마을’ 남동측 인근이며, 주위는 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배, 샷시창호이며 통상적인 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 1,534.0㎡의 부정형 완경사지 건부지이며 남서측 일부에 약 4-5미터 도로가 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 16세대 규모이고 비교 가능한 실거래 표본이 1건이므로, 입찰 전 인근 다세대의 실제 매물·거래 수준을 추가 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이태은은 보증금이 확인되지 않았고 등기부상 가압류 채권자와 이름이 동일합니다. 점유관계와 배당요구 내용을 다시 확인하세요.
- 임연희 점유 확인. 204호 주거 점유, 전입 2024.07.23, 보증금 6,000,000원으로 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2023.10의 300,000,000원 1건입니다. 현재 최저가와의 차이만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태입니다. 건물 상태·점유·수요·재매각 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 핵심은 환금성과 실제 시세
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2023.07.24 근저당이고, 확인된 두 임차인은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 세 차례 유찰로 300,000,000원에서 134,400,000원까지 내려왔고, 제공된 300,000,000원 실거래 대비 44.8% 수준입니다. 다만 그 실거래가 1건뿐이고 이미 3회 유찰된 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다. 이 물건의 승부처는 권리인수보다 현재 실제 매매가와 향후 환금성을 얼마나 보수적으로 확인하느냐에 있습니다.
