광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리 깊은실마을 남동측 인근의 다세대주택 제다동 제1층 제106호입니다. 현재 등기상 소유자는 유한회사유숲다이너스티이고, 말소기준권리는 2023.07.24 예향새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,924,000,000원이며 공동담보목록 제2023-155호가 기재돼 있습니다. 이후 가압류, 이태은 근저당권, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 큰 채권액 자체가 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서도 채권자 미배당액은 4,851,996,440원에 달하지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 즉 후순위 채권이 배당받지 못한다는 사정과 매수인이 그 채무를 떠안는 문제는 구분해야 합니다. 권리 구조만 보면 인수형이 아니라 소멸형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제다동 제1층 제106호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 |
| 소유자 | 유한회사유숲다이너스티 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 162,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 예향새마을금고 / 1,924,741,003원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 규모 / 준공 | 16세대 · 2023.06.19 |
| 대상면적 | 62.15㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2023.07.24 접수 제9303호 예향새마을금고 근저당권입니다. 앞선 담양새마을금고 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 주식회사 에이취.에이취 레저 가압류 730,875,000원, 이태은 근저당권 357,000,000원, 경매개시결정과 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 2024.08.23 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임연희 | 204호 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 말소기준일 2023.07.24보다 늦게 전입했습니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 선순위 임차인에 해당하지 않고 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 2명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 1건
대상 면적은 62.15㎡이고 시세 자료상 면적이 일치합니다. 확인된 실거래는 2023.10, 2층, 300,000,000원 1건입니다. 최신 거래가와 최근 12개월 평균 지표는 모두 300,000,000원이며, 현재 최저매각가 162,960,000원은 그 가격의 54.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | 62.15㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가만 놓고 보면 실거래 지표보다 상당히 낮습니다. 하지만 거래 표본이 1건뿐이라 300,000,000원을 곧바로 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 특히 16세대 규모의 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회이며, 이 물건 역시 이미 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 할인율은 분명 긍정적이지만 환금성과 실제 매수층 확인이 가격 판단의 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,081,440원 |
| 2. 근저당 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 159,878,560원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이취.에이취 레저 | 730,875,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이태은 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 5,011,875,000원 중 159,878,560원이 배당되고 4,851,996,440원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 162,960,000원 | 159,878,560원 | 4,851,996,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 114,072,000원 | 111,674,992원 | 4,900,200,008원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 79,850,400원 | 78,013,093원 | 4,933,861,907원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 자료상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 깊은실마을 남동측 인근이며, 주위는 주택 등으로 형성돼 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 외벽 석재붙임 등, 내벽 벽지도배 등, 샷시창호이며 통상적인 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 건부지이며 남서측 일부 약 4-5미터 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지 자료에는 영농여건불리농지 접함, 준보전산지 포함도 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 71,200원/㎡이며 토지면적은 1,534.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 확인된 실거래가 1건에 그쳐 가격 판단 시 다수 거래가 축적된 대단지보다 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 재확인. 이태은은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임연희는 점유 부분이 204호로 기재돼 있어 제106호의 실제 점유관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 이태은 관계 확인. 과거 소유권이전 명의인 및 후순위 근저당권자와 임차인 이름이 동일하므로 임대차의 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당 최신 상태. 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제사차유한회사 근질권 설정을 최신 등기에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2023-155호가 기재돼 있으므로 배당관계 확인 시 공동담보 전체 구조를 함께 보아야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 지표는 300,000,000원이지만 표본이 1건뿐입니다. 최저가 54.3%라는 숫자만으로 적정가를 확정하지 말고 주변 다세대 매매사례와 실제 매수층을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 배당 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 환금성과 실거래 검증”
이 물건은 현재 자료상 매수인이 떠안을 선순위 임차보증금이나 인수 권리가 없습니다. 이태은과 임연희 모두 전입일이 2023.07.24 말소기준보다 늦고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 명확한 소멸형입니다.
가격은 감정가 291,000,000원에서 2회 유찰돼 162,960,000원까지 내려왔고, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 지표 300,000,000원의 54.3% 수준입니다. 다만 실거래가 1건뿐이고 16세대 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수위험은 낮지만, 얇은 시세 표본과 환금성을 검증해야 가격 메리트를 확정할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
