광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리 481-8, 깊은실길 105-10의 제다동 3층 306호로, 공부상 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 300,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.07.24 설정된 예향새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 3,924,000,000원입니다.
그 뒤에 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자는 이태은·임연희 2명이며, 전입일은 각각 2024.07.25와 2024.07.23으로 모두 말소기준일인 2023.07.24보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력 없음, 매수인 인수 0원입니다. 다만 이태은은 보증금이 확인되지 않았고, 등기부상 가압류 채권자 ‘이태은’과 동일한 이름이므로 실제 점유원인과 관계인 여부를 원본 문건에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제다동 제3층 제306호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 62.15㎡ |
| 소유자 | 유한회사유숲다이너스티 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 168,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,924,741,003원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 준공 | 2023.06.19 |
| 세대수 | 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.24 예향새마을금고 근저당권입니다. 이전 담양새마을금고 근저당권 1,300,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 주식회사 에이취.에이취 레저, 진영희, 김재곤, 성규봉, 주식회사 빛나시스템창호, 이태은, 유한회사 에이에프에스의 가압류와 북광주세무서장 관련 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 확인할 지점은 있다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 2024.08.23 | 없음 | 확정일자 미상 | 0원 |
| 임연희 | 204호 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 확정일자 미상 | 0원 |
실제 조사된 임차인은 2명입니다. 이태은의 전입일 2024.07.25, 임연희의 전입일 2024.07.23은 모두 말소기준 2023.07.24 이후이므로 대항력은 없습니다. 이태은은 보증금이 확인되지 않았지만 전입시점 자체가 말소기준보다 늦어 매수인 승계 대상으로 보지 않습니다. 임연희는 보증금 6,000,000원이 확인되지만 역시 전입이 말소기준 뒤입니다.
③ 시세 비교 — 56%까지 내려왔지만 표본은 1건
확인된 동일 면적 실거래는 전용 62.15㎡, 2023.10, 2층의 300,000,000원 거래 1건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 300,000,000원으로 집계돼 있으며 현재 최저가 168,000,000원은 그 금액의 56.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | 62.15㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
수치만 보면 감정가 300,000,000원과 확인 실거래가가 같고, 현재 최저가는 168,000,000원까지 내려와 가격 간격이 큽니다. 다만 거래표본이 1건뿐이라 이 한 건을 현재 적정시세 전체로 일반화하기 어렵습니다. 단지 규모도 16세대로 작고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 따라서 56%라는 할인율 자체는 분명한 장점이지만, 환금성까지 같은 수준으로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 근저당 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 164,848,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이취.에이취 레저 | 730,875,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진영희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김재곤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 성규봉 | 219,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 빛나시스템창호 | 316,500,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이태은 | 357,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 유한회사 에이에프에스 | 37,867,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 168,000,000원 가정 시 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원이 예향새마을금고 근저당에 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권액 5,935,242,081원 대비 미배당액은 5,770,394,081원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 5,770,394,081원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39% | 117,599,999원 | 115,153,599원 | 5,820,088,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27% | 82,319,999원 | 80,438,239원 | 5,854,803,842원 | 0원 |
후순위 채권이 많이 미배당되더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 자료상 매수인의 실질취득은 낙찰대금에 인수권리가 더해지는 형태가 아니라 낙찰가 자체로 판단하면 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 ‘깊은실마을’ 남동측 인근이며, 주위는 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 본건이 포함된 평가대상 중 제다동은 공부상 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 통상적인 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사의 건부지이며 남서측 일부가 약 4-5미터 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이고 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 확인된 동일면적 실거래가 1건이므로 거래가 자료만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 이태은 확인. 등기부상 가압류 채권자와 동일한 이름이므로 임대차계약·점유원인·관계인 여부를 확인하세요.
- 임연희 호수 확인. 현황조사상 점유 부분이 204호로 표시돼 있어 본건 306호의 실제 점유와 일치하는지 대조하세요.
- 실거래 표본 한계. 300,000,000원 거래 1건만 확인되므로 이를 곧바로 현재 시세 전체로 단정하지 마세요.
- 매수인 인수. 현재 자료상 인수액은 0원이지만 매각물건명세서와 현황조사 원문을 최종 확인하세요.
- 후순위 대규모 미배당. 후순위 채권 미배당은 크지만 매수인 승계는 아닙니다. 등기 말소범위가 원문과 일치하는지 확인하세요.
- 현장 확인. 16세대 다세대의 실제 관리상태·공실 여부·주차·진입로·내부상태를 직접 점검하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 매력, 검증은 필수”
이 물건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 감정가 300,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가가 168,000,000원까지 내려왔고, 확인 실거래 300,000,000원의 56.0%입니다. 동시에 조사 점유자 2명은 모두 말소기준보다 늦게 전입해 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 숫자만으로 높은 등급을 주기에는 확인할 부분이 남습니다. 실거래는 단 1건이고 세대수는 16세대이며, 이미 평균 유찰 횟수 2.0회 수준까지 내려온 물건입니다. 특히 이태은은 가압류 채권자와 이름이 같고, 임연희의 점유 표시는 204호라 본건 306호와 다릅니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인도 크지만, 점유와 환금성 확인을 마친 뒤 접근해야 하는 B등급 물건입니다.
