134,400,000원
광주지방법원 2024타경76271. 전라남도 담양군 담양읍 학동리에 위치한 다세대주택 제다동 제3층 제306호입니다. 2023년 소유권보존등기 이후 금융기관 근저당과 다수의 가압류가 설정됐고, 2024년 7월 임의경매가 개시됐습니다.
말소기준은 2023.07.24 설정된 예향새마을금고의 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 해당 근저당권부 채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 이는 같은 근저당권에 연결된 권리변동으로, 별개의 근저당 채무를 중복 합산해서는 안 됩니다.
등기상 기존 근저당 중 담양새마을금고의 선순위 근저당은 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다. 다만 실제 점유관계와 세금·임차인 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제다동 제3층 제306호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 비교 전용면적 | 62.15㎡ |
| 소유자 | 유한회사유숲다이너스티 |
| 소유권보존 | 2023.06.21 |
| 준공일 | 2023.06.19 |
| 세대수 | 16세대 |
| 감정가 | 300,000,000원 |
| 최저매각가 | 134,400,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 신청채권자 | 예향새마을금고 (경매개시결정 당시) |
| 신청채권 청구액 | 1,924,741,003원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 · 을구 3번 근저당권 |
| 예상 인수액 | 0원 (기재된 권리 및 임차인 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 중복 계산에 주의
후순위 권리의 처리. 말소기준 이후 설정된 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 이들이 배당을 전액 받지 못하더라도 그 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 실제 배당순위와 세금관계는 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음과 실제 점유 확인은 별개
| 임차인 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 미확인 | 2024.07.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 예상 0원 |
| 임연희 | 204호 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 예상 0원 |
조사상 신고된 임차인 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 표의 승계액은 기재된 전입일과 말소기준일을 기준으로 한 예상입니다. 실제 점유자 및 보증금 관계는 별도 확인이 필요합니다.
2024.08.23 배당요구를 한 사실이 있고, 등기부에는 같은 이름의 이태은이 357,000,000원 가압류채권자로 등재돼 있습니다. 동일인 관계와 실제 임대차계약, 점유 경위를 확인할 필요가 있습니다. 이름이 일치한다는 이유만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
따라서 임연희가 306호의 실제 임차인이라고 전제하거나, 보증금 6,000,000원을 306호의 인수금액에 더해서는 안 됩니다. 호실 기재의 정확성과 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
다만 이태은의 보증금·점유 호실이 미상이고 임연희는 다른 호실로 표시돼 있으므로, 306호의 실제 점유자와 임대차관계를 확인하기 전에는 명도 부담까지 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 44.8%라는 숫자의 함정
감정가와 비교하면 가격 하락폭은 큽니다. 하지만 실제 매입가격의 적정성을 판단하려면 현재 거래 가능한 가격을 먼저 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2층 | 300,000,000원 |
| 감정가 | 300,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 134,400,000원 |
| 확인된 실거래 | 2023.10 · 300,000,000원 |
| 거래 표본 | 1건 |
| 최저가 / 거래가 | 44.8% |
| 현재 시세 판단 | 최신 거래 확인 필요 |
2023년 10월의 300,000,000원 거래는 현재 매각기일인 2026.09.29와 시차가 큰 과거 거래입니다. 확인되는 거래도 단 1건이어서 현재 가격 수준이나 가격 추세를 판단하기 어렵습니다.
최저가 134,400,000원이 과거 실거래의 44.8%인 것은 사실이지만, 이를 근거로 현재 시세보다 55.2% 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다. 해당 거래는 2층 거래이고 매각대상은 3층이므로, 개별 호실의 상태와 층 차이도 고려해야 합니다.
다만 현재 물건도 이미 3회 유찰된 상태이므로, 가격 하락 자체보다 수요·환금성·물건 상태를 살펴볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 금액이 근저당권 배당에 사용되는 것으로 추정됩니다. 다른 후순위 채권자에게 돌아갈 배당금은 없는 시나리오입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,681,600원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 예향새마을금고 설정 · 이후 권리이전 |
3,924,000,000원 채권최고액 |
131,718,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에이취.에이취 레저 | 730,875,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 진영희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김재곤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성규봉 | 219,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 빛나시스템창호 | 316,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이태은 | 357,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 유한회사 에이에프에스 | 37,867,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 근저당권 채권액은 실제 확정채무가 아닌 채권최고액 기준입니다. 근저당권 이전과 근질권 설정에 따른 실제 배당 수령자 및 배당순위는 별도로 확인해야 합니다. 국의 압류에 따른 조세채권액도 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
이 미배당액에는 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 금액이 포함돼 있으므로 확정된 실제 채무 부족액을 뜻하지 않습니다. 또한 미배당액 5,803,523,681원이 매수인에게 승계되는 것도 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 별도로 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
현재 3회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가가 내려가는 시나리오는 다음과 같습니다. 각 회차에서 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 44.8% |
134,400,000원 | 131,718,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 35.84% |
107,520,000원 | 105,214,720원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 28.67% |
86,016,000원 | 84,067,712원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가격이 하락하면 예상 배당액도 줄어듭니다. 하지만 근저당권과 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라면, 배당 부족액이 매수인에게 자동 이전되지는 않습니다.
현재 시세가 확인되지 않은 상태에서 이 금액들만 보고 적정 입찰가격이나 기대수익을 판단할 수 없습니다. 유찰 가능성을 전제로 입찰 일정을 확정하는 것도 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 담양읍 학동리 깊은실마을 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 일부가 약 4~5m 도로에 접합니다. 진입로와 현장 접근성은 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 2023.06.19 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배 등이며 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 매각대상은 다세대주택입니다. 감정평가상 다른 기호의 일부 건물에는 휴게음식점 용도도 포함돼 있으므로 매각대상 호실의 용도를 구분해야 합니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며 부정형 완경사지의 건부지입니다. 토지면적은 1,534.0㎡로 표시돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 해당하며 토지 관련 정보에는 준보전산지 포함 및 영농여건불리농지 접함 등의 사항도 표시돼 있습니다. 각 규제의 실제 적용 범위는 토지이용계획 원본 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 71,200원/㎡입니다. 토지 공시지가만으로 개별 다세대 호실의 시장가격을 산정할 수는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 여부는 위반 사항 없음으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인된 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 3.0회 유찰·매각률 0.0%로 집계돼 있으므로 실제 매수 수요와 거래 가능가격을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 306호 실제 점유자 확인. 이태은의 점유 호실이 확정되지 않았고 임연희는 204호로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조하고 현장에서 306호 점유관계를 확인해야 합니다.
- 이태은 계약관계 확인. 보증금·임대차계약·배당요구 내용과 가압류채권자 동일인 관계를 확인해야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 허위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 근저당권 이전 확인. 예향새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제사차유한회사 근질권의 현재 상태를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 국의 압류·세금 확인. 북광주세무서장의 압류가 기재돼 있습니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 세금관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 3,924,000,000원을 해당 호실의 실제 채무로 단정하지 말고 공동담보목록과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 최신 시세 확보. 2023.10 거래 1건만으로 현재 306호의 적정가격을 판단할 수 없습니다. 최신 실거래와 유사 호실 매물, 실제 거래 가능가격을 대조해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 내부 마감·설비·누수·하자와 실제 이용상태를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 수리비를 임의로 가격에 반영해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 항목과 점유자 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.09.29 매각기일의 진행 여부와 매각조건, 변경·취하 여부를 법원 공고 및 사건 원본으로 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최신 실거래 정보를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 44.8% ≠ 현재 시세의 44.8%”
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 134,400,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 등기상 이미 말소된 선순위 근저당을 제외하면, 말소기준 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 신고된 임차인들의 전입일도 모두 말소기준일 이후입니다. 기재된 권리관계 기준 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 권리관계와 실제 점유관계는 구분해야 합니다. 이태은의 보증금·점유 호실이 불명확하고, 임연희는 매각대상과 다른 204호로 기재돼 있습니다. 신고된 두 사람만으로 306호의 실제 점유관계가 완전히 확인됐다고 보기는 어렵습니다.
가격 측면에서도 2023년 10월의 300,000,000원 거래 단 1건을 2026년 현재 시세로 사용할 수 없습니다. 16세대 규모, 3회 유찰, 거래 표본 부족이라는 조건을 고려하면 현재 최저가가 저렴하다는 결론을 내리기 위한 근거가 부족합니다.
결론은 권리상 예상 인수 0원이나, 306호 점유관계와 최신 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트 판단을 보류해야 한다는 것입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 점유관계와 현재 거래 가능한 가격을 확인하는 데 있습니다.
