광주지방법원 2024타경76271. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 소재 제가동 제1층 제101호에 대한 임의경매입니다. 물건의 표시상 용도는 대지이며, 등기부는 집합건물로 작성되어 있습니다. 감정평가상 건물 이용상태는 다세대주택과 휴게음식점이 혼재한 형태입니다. 따라서 일반적인 아파트와 동일한 방식으로 시세나 환금성을 판단하기 어렵습니다.
경매는 예향새마을금고의 신청으로 개시됐습니다. 신청채권자 청구액은 1,924,741,003원이며, 말소기준 근저당의 채권최고액은 3,924,000,000원입니다. 이후 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근저당권부채권에 근질권이 설정돼 있어 현재 권리관계까지 함께 살펴야 합니다.
기존 담양새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023년 7월 24일 설정된 예향새마을금고 근저당입니다. 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기상 소멸과 실제 점유·명도 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제가동 제1층 제101호 |
| 등기부상 소재 | 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제가동 |
| 물건 표시 / 유형 |
대지 · 집합건물 감정평가상 다세대주택 및 휴게음식점 혼재. 해당 호실의 정확한 이용상태는 확인 필요. |
| 비교 면적 | 대상 면적 62.53㎡ · 실거래 비교 면적 62.15㎡ |
| 소유자 | 유한회사유숲다이너스티 (단독소유) |
| 감정가 | 587,000,000원 |
| 최저매각가 | 262,976,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 예향새마을금고 / 1,924,741,003원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 · 을구 3번 예향새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 예향새마을금고 근저당
권리의 출발점은 2023년 7월 24일 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,924,000,000원이며 공동담보로 설정되어 있습니다. 그보다 앞서 설정됐던 담양새마을금고 근저당은 같은 날 해지·말소됐으므로 매수인이 승계하는 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.
이후 등기된 가압류 6건과 압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 등기상 가압류 채권이 전액 배당되지 않는다고 해서 그 미배당액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 관련 명단 2명, 해당 호실 점유 확인 필요
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이태은 점유 부분 불명 |
2024.07.25 | 미상 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확정 확정일자 미상 배당요구 2024.08.23 |
임대차보증금 인수 0원 예상 실제 점유관계 확인 |
|
임연희 204호 |
2024.07.23 | 6,000,000원 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확정 확정일자 미상 |
해당 물건과 호실 상이 제101호 관련 여부 확인 |
두 명 모두 전입일이 2023.07.24 말소기준권리보다 늦습니다. 제시된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 실제 점유 개시와 임대차계약 내용, 해당 호실과의 관계는 별도로 확인해야 합니다.
보증금과 점유 부분도 확인되지 않았습니다. 특히 경매 대상은 제101호인데, 임연희의 점유 부분은 204호로 기재되어 있습니다. 명단에 두 명이 있다는 사실만으로 두 명 모두 해당 경매 호실을 점유한다고 단정해서는 안 됩니다.
임대차계약서, 현황조사, 배당요구 문건 및 실제 점유 호실을 대조해 권리의 성격과 명도 대상을 확인해야 합니다.③ 시세 비교 — 87.7%라는 숫자의 함정
비교 실거래는 같은 소재지의 면적 유사 물건에서 확인된 2023년 10월 거래 1건입니다. 거래가는 300,000,000원이며, 현재 최저가 262,976,000원은 이 거래가의 87.7%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2층 | 300,000,000원 |
| 확인 거래 | 1건 | — | 300,000,000원 |
따라서 300,000,000원은 과거 거래 참고값일 뿐 현재 시장가격이나 최근 12개월 평균으로 인정하기 어렵습니다. 최근 거래 추세도 확인되지 않아 가격 상승·하락 여부를 판단할 수 없습니다.
최저가가 과거 거래의 87.7%라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.대상 물건의 비교 면적은 62.53㎡이며 과거 거래 물건은 62.15㎡입니다. 대상은 제1층 제101호, 과거 거래는 2층으로 층도 다릅니다. 감정평가상 다세대주택과 휴게음식점이 혼재한다는 점까지 고려하면 용도·층·상태가 동일한 거래인지 확인하는 과정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,976,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 공제하고 남은 매각대금이 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 4,481,664원 |
|
을구 3번 근저당권 예향새마을금고 설정 엠씨아이대부주식회사로 이전 |
3,924,000,000원 | 258,494,336원 |
| 가압류 · 주식회사 에이취.에이취 레저 | 730,875,000원 | 0원 |
| 가압류 · 김재곤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 성규봉 | 219,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 빛나시스템창호 | 316,500,000원 | 0원 |
| 가압류 · 이태은 | 357,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 유한회사 에이에프에스 | 37,867,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 예상배당 합계 | — | 262,976,000원 |
채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권 잔액과 공동담보 배당, 근저당권 이전 및 근질권 관계에 따라 배당권자와 배당액은 달라질 수 있습니다. 후순위 압류의 조세채권은 법정기일과 우선순위 확인이 필요합니다.
미배당액이 크더라도 매각으로 소멸하는 권리의 미배당분을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 제시된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 세금 우선순위, 점유 권원, 실제 임대차 관계 등은 최종 원본 확인을 전제로 합니다.⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 동일
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 262,976,000원 | 258,494,336원 | 5,476,747,745원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 210,380,800원 | 206,635,469원 | 5,528,606,612원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 168,304,640원 | 165,148,375원 | 5,570,093,706원 | 0원 |
현재 추정 구조에서는 유찰로 최저가가 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 대신 채권자의 미배당액이 커집니다.
그러나 유찰이 계속되면 반드시 좋은 매수가가 된다는 뜻은 아닙니다. 최신 실거래와 실제 이용상태가 확인되지 않은 상황에서는 각 회차의 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 담양읍 학동리 깊은실마을 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 주택 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 제반 주위환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택과 휴게음식점이 혼재합니다. 해당 제101호의 정확한 이용상태와 공부상 용도를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이며, 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 통상적인 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 건부지로, 남서측 일부가 약 4~5m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가 자료는 71,200원/㎡입니다.
- 단지 규모. 16세대이며 준공일은 2023.06.19입니다. 확인된 실거래는 1건으로, 거래량 자료만으로 환금성이 충분하다고 평가하기 어렵습니다.
- 경매 이력. 동일 소재지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 표본의 규모와 구성 확인 없이 이를 향후 낙찰 가능성으로 해석해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위부터 확정. 대지 표시, 집합건물 등기, 건물 이용상태가 어떻게 연결되는지 확인하고 전유부분·대지권 및 제101호의 정확한 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가상 다세대주택과 휴게음식점이 혼재합니다. 해당 호실이 어느 용도에 해당하는지 확인해야 합니다.
- 이태은 관계 확인. 가압류권자와 임차인 명단의 동일 성명, 보증금 미상, 점유 부분 불명이라는 사정을 임대차계약서 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 204호 점유 확인. 임연희의 점유 부분은 204호로 표시되어 있으므로 경매 대상 제101호와의 관계를 명확히 구분해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제사차유한회사 근질권 설정을 최신 등기부 및 배당절차와 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 북광주세무서 및 담양군 압류가 존재하므로 세금의 법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 확보. 2023년 거래 1건은 현재 가격을 뒷받침하기 어렵습니다. 최근 실거래, 동일 용도 거래, 인근 비교 물건을 확보해 적정 입찰가를 별도로 판단해야 합니다.
- 명도 및 부대비용 점검. 실제 점유자와 점유 권원을 확인하고, 미납 관리비·인도 비용·수선 비용 등 취득 후 부담할 금액을 별도로 파악해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 문건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 44.8% ≠ 현재 시세의 44.8%”
이 사건의 핵심은 큰 할인율과 불확실성을 구분하는 것입니다. 감정가 587,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 262,976,000원으로 낮아졌지만, 확인된 실거래 300,000,000원은 2023년 10월 거래입니다. 현재 시세가 확인되지 않은 만큼 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
권리 측면에서는 말소기준 근저당 이후의 가압류·압류가 소멸하고 예상 인수액도 0원으로 제시됩니다. 그러나 임차인 명단의 점유 호실 불일치, 이태은의 동일 성명 가압류 및 보증금 미상, 근저당권 이전·근질권 설정 관계는 확인이 필요합니다.
현재 판단은 권리상 인수 0원 예상이나, 최신 시세와 실제 점유관계가 검증되지 않은 보수적 검토 대상입니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하기보다 대상 호실의 용도·점유·매각 범위와 최근 비교 거래를 확인한 뒤 실질 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
