광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리 깊은실마을 남동측 인근의 제가동 제1층 제101호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태에서는 기호 2-가 등 해당 건물을 다세대주택으로 평가하고 있습니다. 말소기준은 2023.07.24. 설정된 예향새마을금고 근저당권 채권최고액 3,924,000,000원입니다. 그 뒤 가압류와 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건을 “감정가에서 44% 내려왔으니 싸다”고 보면 안 됩니다. 현재 최저가 328,720,000원은 시세 비교의 우선 기준인 최근 12개월 평균 300,000,000원보다 높고, 최신 거래 역시 300,000,000원입니다. 즉 권리가 소멸형이라는 장점과 별개로, 현재 가격은 최근 시세 지표 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제가동 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태상 다세대주택 |
| 소유자 | 유한회사유숲다이너스티 |
| 감정가 / 최저가 | 587,000,000원 / 328,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권액 | 1,924,741,003원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24. 예향새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,924,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 대상면적 지표 | 62.53㎡ · 실거래 비교면적 62.15㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
최초 담양새마을금고 근저당권 1,300,000,000원은 2023.07.24. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 예향새마을금고 근저당권 3,924,000,000원이 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 이후 에이취.에이취 레저, 김재곤, 성규봉, 빛나시스템창호, 이태은, 에이에프에스의 가압류와 국·담양군의 압류는 모두 기준권리보다 늦습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 / 호수 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 2024.08.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임연희 | 204호 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2023.07.24.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 이태은은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입 자체가 기준권리 이후이고, 임연희도 2024.07.23. 전입으로 기준권리보다 늦습니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰됐지만 최근 기준가보다 9.6% 높다
비교 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 전용 62.15㎡, 2층이 2023.10. 300,000,000원에 거래됐습니다. 시세 지표상 전체 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래 금액도 모두 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
| 현재 최저가 | 62.53㎡ | 1 | 328,720,000원 |
현재 최저가 328,720,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 109.6%입니다. 따라서 감정가 587,000,000원 대비 크게 할인됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득액도 인수 0원이므로 328,720,000원이고, 이것이 최근 시세 지표보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,402,080원 |
| 2. 근저당 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 323,317,920원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이취.에이취 레저 | 730,875,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김재곤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성규봉 | 219,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 빛나시스템창호 | 316,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이태은 | 357,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 유한회사 에이에프에스 | 37,867,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,735,242,081원에 대해 현재 회차 채권자 배당액은 323,317,920원, 미배당액은 5,411,924,161원입니다. 후순위 채권의 미배당과 별개로 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 56% | 328,720,000원 | 323,317,920원 | 5,411,924,161원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 39% | 230,104,000원 | 226,082,544원 | 5,509,159,537원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 27% | 161,072,800원 | 158,017,781원 | 5,577,224,300원 | 0원 |
이 물건은 대항력 인수형이 아니므로 유찰될수록 매수인 인수금이 늘어나는 구조는 아닙니다. 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 내려갈수록 늘어나는 것은 채권자 측 미배당액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 ‘깊은실마을’ 남동측 인근이며, 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시창호입니다. 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,534.0㎡, 지목 대, 완경사의 부정형 건부지이며 남서측 일부가 약 4-5미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태상 기호 2-가, 3-나, 5-라~10-자는 다세대주택, 기호 4-다는 휴게음식점으로 평가돼 있습니다. 대상 건물은 다세대주택 이용상태에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 16세대, 사용승인 관련 일자는 2023.06.19.로 제시돼 있습니다. 실거래 표본은 1건이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 현재 최저가 328,720,000원은 최근 시세 지표 300,000,000원보다 높습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 거래가격을 우선해야 합니다.
- 임차인 점유 범위 확인. 이태은은 점유 부분이 확인되지 않고, 임연희는 204호로 조사돼 있어 본건 101호와의 실제 점유 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 이태은 관계 확인. 임차인 이태은과 가압류 채권자 이태은이 동일한 이름으로 나타납니다. 실제 임대차관계와 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 기준근저당 후속등기 확인. 2025.02.20. 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 현재 권리자 및 배당관계를 최신 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국과 담양군의 압류가 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 16세대 규모, 거래 표본 1건, 경매 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성과 예상 보유기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 아직 보류”
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준이 명확하고, 조사된 임차인 2명의 전입도 모두 그보다 늦습니다. 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 안전성을 가격 메리트로 착각하면 안 됩니다. 현재 최저가 328,720,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 300,000,000원의 109.6%입니다. 이미 2회 유찰됐음에도 최근 시세 이상이고, 16세대 규모·거래 표본 1건·경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%가 함께 나타납니다. 권리 인수는 낮지만 가격과 환금성 위험은 높습니다. 현재 회차에서는 “감정가보다 얼마나 내려왔나”보다 “실제 시장가격보다 얼마에 사는가”가 판단의 기준입니다.
