162,960,000원
광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리, 깊은실마을 남동측 인근에 있는 다세대 물건입니다. 공부상 소유자는 주식회사에이취.에이취레저이고, 말소기준은 2023.07.24. 설정된 예향새마을금고 근저당권 3,924,000,000원입니다. 그보다 앞선 담양새마을금고 근저당 1,300,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 가처분과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 291,000,000원에서 2회 유찰된 162,960,000원입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 임차 조사에는 실제 임차인으로 분류된 인원이 2명 있고, 그중 이태은의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있지만, 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제나동 제지1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 62.15㎡ |
| 소유자 | 주식회사에이취.에이취레저 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 162,960,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,924,741,003원 |
| 말소기준 | 2023.07.24. 예향새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,924,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
을구 1번 담양새마을금고 근저당권 1,300,000,000원은 2023.07.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 을구 3번 예향새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2023.10.30. 주식회사 에이취.에이취 레저의 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하며, 2024.07.18. 임의경매개시결정 역시 소멸합니다.
기준 근저당권은 2024.12.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 채권에 대해 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정이 등기돼 있습니다. 현재 배당 계산은 기준 근저당 채권최고액 3,924,000,000원을 기준으로 하며, 현재 회차 매각대금에서는 집행비용을 제외한 159,878,560원이 배당되고 3,764,121,440원이 미배당으로 남습니다. 다만 매수인에게 승계되는 금액은 배당 시나리오상 0원입니다.
② 임차인 — 실제 조사 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임연희 | 204호 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 조사 인원은 2명입니다. 이태은은 2024.08.23. 배당요구를 했고, 전입일 2024.07.25.은 말소기준 2023.07.24.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 임연희 역시 전입일 2024.07.23.이 말소기준 이후이고, 현황조사상 점유 부분은 204호, 보증금은 6,000,000원으로 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 54.3%지만 표본은 1건
제공된 동일 면적 비교자료는 전용 62.15㎡ 거래 1건입니다. 2023.10. 2층이 300,000,000원에 거래됐고, 제공 시세 지표의 평균·최고·최저도 모두 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | 62.15㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 162,960,000원으로, 제공된 비교거래 300,000,000원의 54.3%입니다. 수치만 놓고 보면 비교거래보다 낮지만, 거래 표본이 1건이고 거래월도 2023.10.이므로 이를 곧바로 현재 시세 전체로 확대해 해석하기는 어렵습니다. 가격 메리트 판단은 추가 실거래와 현장 매물 확인을 함께 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,081,440원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 159,878,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 기준 근저당 채권최고액 3,924,000,000원 중 159,878,560원이 배당되고 3,764,121,440원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 162,960,000원 | 159,878,560원 | 3,764,121,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 114,072,000원 | 111,674,992원 | 3,812,325,008원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 79,850,400원 | 78,013,093원 | 3,845,986,907원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 기준 근저당의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담을 구분해서 봐야 합니다. 근저당 채권이 전액 배당되지 않는다는 사실 자체가 매수인 승계를 의미하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 “깊은실마을” 남동측 인근이며, 주위는 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 분류된 물건군이며, 본건 사건 용도도 다세대입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시창호입니다. 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지 건부지이며, 남서측 일부가 약 4-5미터 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
- 규모·거래. 제공 단지 정보는 16세대, 사용승인일 2023.06.19.이며 비교 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차 원본 확인. 이태은의 보증금·확정일자와 배당요구 내용, 임연희의 204호 기재가 본건 102호 점유와 어떻게 연결되는지 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인하세요.
- 근저당 이전관계 확인. 기준 근저당은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제사차유한회사 근질권이 설정돼 있으므로 등기부 최신본에서 변동 여부를 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 162,960,000원은 제공된 비교거래 300,000,000원보다 낮지만 표본이 1건이므로 추가 실거래와 현장 매물을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차 조사자가 존재하므로 대항력 여부와 별도로 실제 점유자·인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 토지·도로. 완경사·부정형 토지, 남서측 일부 약 4-5미터 도로 접면과 계획관리지역·자연취락지구 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.15.이므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매수가”는 별개다
권리구조 자체는 비교적 정리하기 쉽습니다. 2023.07.24. 예향새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가처분·경매개시결정은 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차 조사 2명도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
가격은 현재 162,960,000원까지 내려와 제공된 비교거래 300,000,000원의 54.3%입니다. 그러나 비교거래가 2023.10. 단 1건이라는 점 때문에 그 차이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 이태은의 보증금 미상, 임연희의 204호 기재처럼 점유관계에서 확인할 부분도 남아 있습니다. 권리는 양호하지만, 시세와 점유 원본을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 B급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
