광주지방법원 2024타경76271. 담양읍 학동리, 깊은실마을 남동측 인근에 있는 다세대주택 제나동 제지1층 제102호입니다. 감정가는 291,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 130,368,000원, 감정가의 44.8% 수준입니다. 권리의 기준점은 2023.07.24 설정된 예향새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 담양새마을금고 근저당은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 이후 가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 기준권리보다 뒤에 있습니다. 이태은은 2024.07.25 전입했고, 임연희는 2024.07.23 전입해 모두 2023.07.24 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 두 사람 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 이태은의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 기준권리 후이므로 매수인에게 보증금을 승계시키는 선순위 대항력 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76271 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 깊은실길 105-10, 제나동 제지1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사에이취.에이취레저 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 130,368,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 3회 / 감정가의 44.8% |
| 청구액 | 1,924,741,003원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
초기 담양새마을금고 근저당권 1,300,000,000원은 2023.07.24 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 예향새마을금고의 채권최고액 3,924,000,000원 근저당권입니다. 이후 2023.10.30 주식회사 에이취.에이취 레저의 가처분과 2024.07.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사 앞으로 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 기재 | 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이태은 | 알수없음 | 2024.07.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임연희 | 204호 | 2024.07.23 | 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 이태은은 2024.08.23 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 임연희의 조사상 점유 부분은 204호로 기재돼 본건 제102호와 호수가 다릅니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.07.24보다 늦어 대항력은 없으므로, 조사된 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본은 1건
대상 면적과 일치하는 거래 표본은 62.15㎡, 1건입니다. 확인된 거래는 2023.10, 2층 300,000,000원이며 시세 지표의 평균·최고·최저·최근 12개월 평균도 모두 300,000,000원입니다. 현재 최저가 130,368,000원은 이 금액의 43.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 62.15㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.15㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
감정가 291,000,000원도 확인된 300,000,000원 거래보다 낮고, 현재 실질취득액 130,368,000원은 더 크게 낮습니다. 다만 거래 표본 자체가 1건이므로 300,000,000원을 폭넓은 시장가격으로 단정하기는 어렵습니다. 특히 해당 단지는 16세대이고 경매 지표상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있어 환금성과 실제 응찰 수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,625,152원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 예향새마을금고 | 3,924,000,000원 | 127,742,848원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 3,924,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 127,742,848원이며, 미배당액은 3,796,257,152원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 130,368,000원 | 127,742,848원 | 3,796,257,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 104,294,400원 | 102,034,278원 | 3,821,965,722원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 83,435,520원 | 81,533,681원 | 3,842,466,319원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 104,294,400원, 두 번 더 진행되면 83,435,520원 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 가격이 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 담양읍 학동리 ‘깊은실마을’ 남동측 인근이며, 주위는 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 해당 건물의 기호 중 본건 유형은 다세대주택으로 이용됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽 석재붙임 등, 내벽 벽지도배 등, 샷시창호입니다. 통상적인 위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 일부가 약 4-5미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역입니다. 토지는 부정형 완경사지 건부지이고 공시지가는 71,200원/㎡입니다.
- 규모·거래. 16세대, 준공일 2023.06.19, 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이태은은 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 임연희의 점유 기재는 204호입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 본건 제102호의 실제 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전 관계. 기준 근저당권은 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정돼 있으므로 최신 등기사항을 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 300,000,000원 실거래는 1건뿐입니다. 현재 최저가가 43.5%라는 할인율만으로 적정가를 단정하지 말고 인근 다세대 거래와 실제 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 이유 확인. 이미 3회 유찰된 만큼 현장 상태·접근성·제지1층 위치·점유관계를 직접 확인해 반복 유찰의 원인을 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 환금성
이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 인수 문제가 아닙니다. 2023.07.24 근저당권이 말소기준이고, 조사된 두 임차인은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 현재 회차에서 계산되는 실질취득액은 130,368,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 확인된 300,000,000원 거래의 43.5%까지 내려왔습니다. 하지만 그 거래는 1건이고, 물건은 이미 3회 유찰됐으며 단지 규모도 16세대입니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 부담은 낮고 할인 폭은 크지만, 실제 시장 수요와 환금성을 입찰 전 반드시 검증해야 하는 다세대”로 정리할 수 있습니다.
