수원지방법원 2025타경1839. 수원시 권선구 세류동 라임하우스 에이동 5층 501호, 다세대 공동주택입니다. 등기상 소유자는 차주헌이고, 말소기준은 2022년 6월 30일 설정된 화서신용협동조합의 을구 1번 근저당권, 채권최고액 1,363,200,000원입니다. 같은 날 을구 3번에도 채권최고액 987,600,000원의 근저당이 설정됐고, 갑구 가압류와 임의경매개시결정, 정수빈의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤입니다.
이 사건에서 숫자보다 먼저 봐야 하는 것은 임차관계의 시간순서입니다. 현황조사와 문건접수 등을 통해 확인된 임차인은 배준영·최예진·강민규·이우민·이영재·신성수·정수빈 등 7명입니다. 가장 빠른 전입도 신성수의 2023.01.27로 말소기준일인 2022.06.30보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 전원 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1839 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 655-5 라임하우스 제에이동 제5층 제501호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 새터로23번길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 차주헌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,176,501,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 · 채권최고액 1,363,200,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리가 모든 임차인보다 빠르다
을구 1번 근저당과 을구 3번 근저당은 2025.11.26 확정채권양도를 원인으로 2026.03.20 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이며, 말소기준이 되는 최초 설정일은 2022.06.30입니다. 을구 2번 근저당 1,860,000,000원은 2022.12.22 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 대항력은 전원 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배준영 | 2023.02.07 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예진 | 2023.04.05 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2023.02.17 | 미상 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우민 | 2023.01.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영재 | 2023.02.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성수 | 2023.01.27 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2023.01.30 | 140,000,000원 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
배당요구가 확인되는 임차인은 배준영·최예진·강민규·신성수·정수빈 등 5명입니다. 이우민·이영재는 배당요구가 확인되지 않습니다. 다만 두 사람 역시 전입일 자체가 말소기준 이후라 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 화서신용협동조합 | 1,363,200,000원 | 267,392,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 화서신용협동조합 | 987,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 낙원새마을금고 | 40,471,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,391,271,632원, 예상 배당액은 267,392,000원, 미배당액은 2,123,879,632원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 세류중학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 인테리어·벽지도배·타일붙임 마감, 창호는 하이샤시 이중창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비, 승강기, 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 655-5번지는 서측 및 북동측으로 폭 약 6m·8m 내외 포장도로와 접하고, 655-2번지는 북동측 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26 지정으로 대상자는 외국인 등, 대상용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 실제 점유자와 계약관계가 일치하는지 현황조사·매각물건명세서·전입세대 자료를 대조하세요.
- 보증금 미상 6명. 정수빈 140,000,000원을 제외한 6명의 보증금이 확인되지 않으므로 임대차계약서와 배당신고 내용을 확인하세요.
- 배당요구 확인. 배준영·최예진·강민규·신성수·정수빈은 배당요구가 확인되며, 이우민·이영재는 확인되지 않습니다.
- 명도 시나리오. 매수인 인수액 0원과 별개로 다수 점유자가 존재할 경우 인도명령·명도 협의가 길어질 수 있으므로 점유현황을 현장에서 확인하세요.
- 배당 추정 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 신고내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 등기 변동 확인. 을구 1·3번 근저당은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으므로 최신 등기사항전부증명서로 권리자와 말소 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 명도 확인은 필수”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.06.30 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 7명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 정수빈의 140,000,000원 임차권등기 역시 기준권리 이후라 매각으로 소멸하며, 현재 배당자료에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 임차인 수가 7명으로 많고 6명의 보증금이 확인되지 않으며, 배당요구가 확인되지 않은 전입자도 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만 점유·명도와 임차관계 확인 부담이 남는 유형입니다. 권리는 합격권이지만, 실제 입찰 여부는 각 점유자의 계약·배당·퇴거 상황을 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
