수원지방법원 2025타경1839. 권선구 세류동 라임하우스 비동 5층 502호로, 감정평가상 각 호가 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 차주헌이고, 말소기준권리는 2022.06.30. 접수된 화서신용협동조합의 채권최고액 1,363,200,000원 근저당권입니다. 이후 가압류 3건과 경매개시결정, 주택임차권등기가 이어집니다. 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 223,000,000원 중 집행비용 3,922,000원을 제외한 219,078,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다.
핵심은 등기상 채권 규모가 아니라 매수인이 무엇을 떠안느냐입니다. 확인된 점유·임차 관계는 총 7명이고, 모두 전입일이 2022.06.30. 말소기준보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 7명 모두 대항력 없음으로 분류되어 있어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 정수빈·배준영·최예진·강민규·이우민·이영재의 보증금은 확인되지 않았으므로 배당순위·최우선변제 여부와 실제 점유관계는 입찰 전 원문 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1839 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 새터로37번길 41-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 차주헌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,176,501,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.06.30. 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번·3번 근저당도 설정됐고, 을구 2번 근저당은 2022.12.22. 해지로 말소됐습니다. 을구 1번과 3번 근저당은 2025.11.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.20. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기가 이뤄졌습니다. 갑구의 이준우·낙원새마을금고· 주식회사 디에스세라믹 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 7명, 모두 기준일 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복을 제거할 항목 없이 실제 임차인·점유자 7명으로 봅니다. 7명 모두 전입일이 2022.06.30. 말소기준보다 늦어 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 신성수는 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기가 있고 건물 전유부분 전부를 범위로 하며, 임대차계약일 2022.12.30., 확정일자 2023.01.05., 주민등록·점유개시일 2023.01.27.로 등기돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수빈 | 2023.01.30 | 미상 | 2025.11.16 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 배준영 | 2023.02.07 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 최예진 | 2023.04.05 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강민규 | 2023.02.17 | 미상 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이우민 | 2023.01.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이영재 | 2023.02.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 신성수 | 2023.01.27 | 140,000,000원 | 2025.12.04 | 없음 | 확정일자 2023.01.05 | 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,922,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,363,200,000원 | 219,078,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 987,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 이준우 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 낙원새마을금고 | 40,471,632원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 디에스세라믹 | 9,385,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,600,657,582원 중 예상 배당은 219,078,000원이고, 미배당은 2,381,579,582원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 기본 위생·급배수 설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 655-2번지는 북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 2025.08.26. 지정 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 223,000,000원이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다. 인근 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유자 7명 확인. 정수빈·배준영·최예진·강민규·이우민·이영재·신성수의 실제 점유 여부와 점유 범위를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 6명. 대항력은 없는 것으로 판정됐지만 보증금·확정일자·최우선변제 가능성을 원문에서 확인해야 배당 및 명도 협의 구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 신성수 임차권등기. 보증금 140,000,000원, 임대차계약일 2022.12.30., 확정일자 2023.01.05., 전입·점유개시 2023.01.27., 임차권등기일 2025.12.04.를 등기원문과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 1번·3번 근저당은 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기가 있으므로 현재 채권자·배당관계를 배당요구종기 이후 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이지만, 무임차 안전형은 아니다”
이 사건의 권리축은 분명합니다. 2022.06.30. 화서신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 7명 모두 그 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 신성수의 140,000,000원 임차권등기도 기준일 이후이므로 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 실제 임차인·점유자가 7명이고 그중 6명의 보증금이 확인되지 않은 만큼 명도와 배당 확인 난도는 임차인 없는 물건보다 높습니다. 여기에 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가 223,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 제한적이지만, 점유·가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.
