수원지방법원 2025타경1839. 수원시 권선구 세류동 라임하우스 비동 3층303호, 용도는 다세대입니다. 권리의 기준점은 2022.06.30. 설정된 화서신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,363,200,000원이고, 이 근저당은 공동담보목록 제2022-227호에 연결돼 있습니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 부분은 임차인 수입니다. 현황조사 등에서 확인되는 사람은 정수빈·배준영·최예진·강민규·이우민·이영재·신성수, 총 7명입니다. 그러나 전입일은 모두 2023년으로 말소기준권리인 2022.06.30.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 7명 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 규모 자체는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1839 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 |
| 소유자 | 차주헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,176,501,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기사항 발급 | 수원지방법원 등기국 · 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 2022.06.30. 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권도 존재하고, 을구 2번 근저당권은 2022.12.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 을구 1번·3번 근저당권은 2025.11.26. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이 권리이전은 기존 근저당의 순위를 새로 만드는 것이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다.
갑구의 낙원새마을금고 가압류 40,471,632원, 주식회사 디에스세라믹 가압류 9,385,950원, 그리고 2025.11.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 7명 모두 후순위 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수빈 | 2023.01.30 | 미상 | 2025.11.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배준영 | 2023.02.07 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예진 | 2023.04.05 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2023.02.17 | 미상 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우민 | 2023.01.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영재 | 2023.02.10 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성수 | 2023.01.27 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화서신용협동조합 | 1,363,200,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 화서신용협동조합 | 987,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 낙원새마을금고 | 40,471,632원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 디에스세라믹 | 9,385,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 2,400,657,582원 중 192,456,000원이 배당되고, 2,208,201,582원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 2,208,201,582원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 2,246,852,782원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 2,277,773,742원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 수치는 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈 경우 매수인의 실질취득액도 각각 196,000,000원, 156,800,000원, 125,440,000원으로 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남측 근거리에 위치하며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 공동주택으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 655-2번지는 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래. 2025.08.26. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 대상자는 외국인 등, 대상용도에는 다세대주택이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 원본 대조. 모두 후순위 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에서 각각 최종 확인하세요.
- 배당요구 확인. 이우민·이영재의 배당요구 여부는 최종 문건에서 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 196,000,000원의 시세 적정성을 별도 거래자료로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 화서신용협동조합의 을구 1번·3번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기 상태를 원본에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 현황상 여러 전입자가 확인되는 만큼 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2022.06.30. 근저당이고, 임차인 7명은 모두 그 이후인 2023년에 전입했습니다. 따라서 확인된 자료만 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차인은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 가압류와 경매개시결정도 후순위라 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인이 7명이나 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼, 이 물건을 단순히 “임차 문제 없는 물건”으로 축약해서는 안 됩니다. 권리상 승계 위험은 낮지만, 점유·배당·명도 확인 작업은 분명히 남아 있습니다. 또한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 196,000,000원의 가격 경쟁력도 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 B급 이상으로 단순한 편이지만, 임차관계 원본확인과 가격 검증을 거쳐야 하는 물건입니다.
