수원지방법원 2025타경1839. 수원시 권선구 세류동 라임하우스 비동 2층204호로, 감정상 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 권리의 출발점은 2022.06.30. 설정된 화서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,363,200,000원이고 공동담보목록 제2022-227호가 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 이후의 임차권등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 주의할 점은 근저당 채권최고액 자체보다 임차관계의 수입니다. 현황조사와 문건접수, 등기부상 확인되는 이름은 정수빈·배준영·최예진·강민규·이우민·이영재·신성수·장재현으로 총 8명입니다. 다만 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.06.30. 이후여서 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1839 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층204호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 새터로37번길 41-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 차주헌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구액 | 1,176,501,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2022.06.30. 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번·3번 근저당권도 설정됐으나 을구 2번은 2022.12.22. 해지로 이미 말소됐고, 을구 3번 근저당권은 말소기준 이후 순위로 매각 시 소멸합니다. 2026.03.20.에는 을구 1번과 3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 이는 기존 근저당권의 권리자 변경입니다.
② 임차관계 — 8명 모두 전입이 말소기준 이후
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수빈 | 2023.01.30 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.11.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배준영 | 2023.02.07 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예진 | 2023.04.05 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2023.02.17 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우민 | 2023.01.30 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영재 | 2023.02.10 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성수 | 2023.01.27 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재현 | 2023.02.24 | 2023.01.27 | 140,000,000원 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 사람은 없어 실제 확인되는 임차관계자는 8명입니다. 이 가운데 배당요구일이 확인되는 사람은 정수빈·배준영·최예진·강민규·신성수·장재현입니다. 이우민과 이영재는 현황조사상 이름과 전입일은 확인되지만 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 213,000,000원, 시세 단정은 금물
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 213,000,000원인 신건입니다. 현재 회차의 매수인 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득액도 213,000,000원입니다. 다만 동일 지역·유사 다세대의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
유찰 시 제시된 시나리오는 감정가의 80%인 170,400,000원, 64%인 136,320,000원입니다. 그러나 이 역시 단순 회차별 최저가일 뿐, 실거래 시세와 비교되지 않은 상태에서 가격 메리트로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,363,200,000원 | 209,218,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 987,600,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 디에스세라믹 | 9,385,950원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계 2,360,185,950원 중 현재 회차 예상배당은 209,218,000원, 미배당은 2,150,967,950원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세류중학교 남측 근거리에 위치하며 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 인테리어·벽지도배·타일 마감, 창호는 하이샤시 이중창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 세류동 655-2는 북동측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025-08-26 기준 외국인 등 및 주택 용도가 대상으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 정수빈·배준영·최예진·강민규·이우민·이영재·신성수의 보증금과 확정일자, 이우민·이영재의 배당요구 여부를 확인하세요.
- 장재현 임차권 확인. 보증금 140,000,000원, 임대차계약일 2023.01.14, 확정일자 2023.01.27, 전입·점유개시 2023.02.24, 임차권등기 2025.03.13의 선후관계를 원본으로 다시 대조하세요.
- 대항력과 명도 구분. 8명 모두 대항력 없음으로 판정돼도 실제 점유자가 있다면 인도·명도 협의가 별도로 필요할 수 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 1번·3번 근저당권은 2026.03.20. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 현재 권리자 표시를 최신 등기부와 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 213,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고, 입찰 전 주변 다세대의 최근 실거래와 개별 호실 상태를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 기준점은 2022.06.30. 화서신용협동조합 근저당입니다. 확인되는 8명의 전입일이 모두 이 기준일보다 늦어 대항력은 없고, 배당자료상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 전형적인 대항력 임차인 인수형은 아닙니다.
다만 임차관계자가 8명이고 장재현을 제외한 7명의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점은 입찰 전 정리해야 할 실무 리스크입니다. 여기에 실거래 비교 없이 감정가 213,000,000원이 그대로 최저가인 신건이므로 가격까지 안전하다고 볼 근거도 없습니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 임차·점유 확인은 필수, 가격 판단은 보류”입니다.
