수원지방법원 2025타경1839. 수원시 권선구 세류동 라임하우스 비동 3층 304호, 용도는 다세대입니다. 권리의 출발점은 2022년 6월 30일 설정된 화서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,363,200,000원이고 공동담보목록 제2022-227호가 붙어 있습니다. 이후 낙원새마을금고 가압류, 주식회사 디에스세라믹 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌으며 이들은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기에는 같은 날 설정됐던 다른 근저당도 보입니다. 을구 2번 근저당권은 채권최고액 1,860,000,000원이었지만 2022.12.22. 해지로 이미 말소됐고, 을구 3번 근저당권 987,600,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번과 3번 근저당권은 2025.11.26. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기가 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1839 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 3층304호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 새터로37번길 41-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 차주헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,176,501,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.30. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 점유자 7명, 전원 대항력 없음
조사된 실제 점유자는 7명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 집계할 대상이 없습니다. 7명 모두 전입일이 2022.06.30. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 모두 확인되지 않았고 우선변제 여부 역시 확정되지 않아 배당관계와 점유 형태는 원문서 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수빈 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 2025.11.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배준영 | 2023.02.07 | 미상 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예진 | 2023.04.05 | 미상 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우민 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영재 | 2023.02.10 | 2023.01.17 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성수 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,363,200,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 987,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 낙원새마을금고 | 40,471,632원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 디에스세라믹 | 9,385,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,400,657,582원 중 예상 배당액은 209,218,000원이며, 미배당액은 2,191,439,582원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 동일, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 213,000,000원 | 209,218,000원 | 2,191,439,582원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 2,233,443,182원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 2,267,046,062원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제시된 시나리오에서는 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건에서 큰 채권액 자체를 낙찰자가 떠안는 구조로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 인테리어·벽지·타일 마감, 하이샤시 이중창호가 사용됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 세류동 655-2는 북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 7명 확인. 전입 기준 대항력은 없지만 실제 점유 형태와 인도 가능 시점은 각각 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 7명 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당표와 매각물건명세서에서 보증금·최우선변제 관계를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 정수빈·배준영·최예진·강민규·이영재·신성수는 배당요구 접수가 확인되며, 이우민은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 근저당권 이전. 을구 1번과 3번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기가 접수돼 있으므로 최신 등기사항을 기준으로 권리자를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 을구 1번과 3번 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 실제 채권액·배당 범위는 공동담보 관계까지 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 신건 최저가 213,000,000원의 시세 적정성은 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 그러나 점유 정리는 가볍지 않다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.30. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 7명의 전입일 역시 모두 말소기준보다 늦어 대항력 임차인은 없습니다. 제시된 배당 시뮬레이션도 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수 0원으로 일관됩니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 다세대’로만 보면 부족합니다. 실제 점유자가 7명이고 보증금이 전부 확인되지 않았으며, 일부는 배당요구를 했고 우선변제 관계도 확정되지 않았습니다. 여기에 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력도 판단할 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만 점유·배당 확인 부담이 크고, 가격 평가는 별도로 해야 하는 물건입니다.
