수원지방법원 2025타경1839. 수원시 권선구 세류동 라임하우스 비동 2층 203호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 권리의 기준점은 2022.06.30 접수된 화서신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,363,200,000원이고 공동담보목록 제2022-227호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 가압류, 임의경매개시결정과 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 숫자만 보면 채권액이 물건가액보다 압도적으로 큽니다. 현재 매각가 196,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 미배당액은 2,167,729,950원입니다. 다만 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1839 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 새터로37번길 41-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 차주헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,176,501,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.06.30 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 2022.12.22 해지로 이미 말소됐고, 을구 3번 근저당권 987,600,000원은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 및 3번 근저당권은 2025.11.26 확정채권양도를 원인으로 2026.03.20 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기가 이뤄졌습니다. 2025.10.15 디에스세라믹 가압류 9,385,950원과 2025.11.04 임의경매개시결정도 기준권리 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수빈 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 2025.11.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배준영 | 2023.02.07 | 미상 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예진 | 2023.04.05 | 미상 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우민 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영재 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성수 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2023.02.17 | 2023.01.19 | 140,000,000원 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
핵심은 전입 순서입니다. 가장 빠른 전입일도 2023.01.27로 말소기준권리 2022.06.30보다 늦습니다. 강민규는 임대차계약일과 확정일자가 2023.01.19이고 전입·점유개시일이 2023.02.17이며 임차보증금은 140,000,000원입니다. 그러나 역시 선순위 근저당보다 뒤에 있어 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 감정가와 신건 최저가가 모두 196,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 196,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래 및 가격 추세를 확인할 수 있는 비교자료가 없어 이 금액이 최근 시세 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
따라서 감정가 100%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 현재 회차에서 확인 가능한 것은 법적 인수액이 0원이라는 점뿐이며, 다세대 물건의 실제 환금성과 적정 응찰가는 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,544,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화서신용협동조합 | 1,363,200,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 화서신용협동조합 | 987,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 디에스세라믹 | 9,385,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,360,185,950원 중 192,456,000원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 2,167,729,950원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 내부인테리어·벽지도배·타일붙임, 창호는 하이샤시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 655-2번지는 북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 2025.08.26 지정 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 재확인. 실제 점유자와 각 점유 범위, 전입 유지 여부를 현황조사·매각물건명세서 및 현장에서 대조하세요.
- 보증금 미상 6명. 대항력은 없다는 판정이지만 보증금·확정일자·배당요구 관계를 원본에서 확인해 배당 및 명도 일정을 점검해야 합니다.
- 강민규 임차권. 보증금 140,000,000원, 확정일자 2023.01.19, 전입·점유개시 2023.02.17, 임차권등기 2025.03.10입니다. 말소기준보다 후순위인지 다시 원본 대조하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당에 공동담보목록 제2022-227호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본으로 확인하세요.
- 권리이전 확인. 을구 1번·3번 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기된 상태이므로 배당 및 채권자 지위의 최신 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 196,000,000원이 싸다고 볼 수 없습니다. 인근 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 별도 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰가”는 다른 문제
이 사건의 권리상 핵심은 분명합니다. 2022.06.30 선순위 근저당 이후에 임차인들의 전입과 임차권등기가 이뤄졌고, 제공된 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 보증금을 매수인이 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
그러나 임차인이 7명이고 6명의 보증금이 미상이며, 채권총액 2,360,185,950원에 비해 매각대금이 크게 부족해 배당 구조도 복잡합니다. 여기에 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 196,000,000원의 가격 경쟁력을 긍정적으로 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 점유·명도와 가격 검증은 보수적으로. 신건에서 가격을 서두르기보다 실제 시세와 현장 점유를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
