수원지방법원 2025타경1839. 수원시 권선구 세류동 라임하우스 비동 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 차주헌이고, 2022.06.30. 소유권보존과 같은 날 화서신용협동조합의 근저당권들이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 근저당권 1,363,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 낙원새마을금고 가압류 40,471,632원, 주식회사 디에스세라믹 가압류 9,385,950원, 2025.11.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
이 사건의 특징은 담보채권 규모가 물건 감정가보다 매우 크고, 임차인이 7명 확인된다는 점입니다. 다만 정수빈·배준영·최예진·강민규·이우민·이영재·신성수의 전입일은 모두 2023년으로 2022.06.30. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 7명 모두 대항력 없음이고, 매수인이 승계하는 임차보증금도 산정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없어 실제 임차인은 7명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1839 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 새터로37번길 41-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 차주헌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 1,176,501,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.30. 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 1,860,000,000원은 2022.12.22. 해지로 이미 말소됐고, 을구 3번 근저당권 987,600,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 을구 1번과 3번 근저당권은 2025.11.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.20. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정수빈 | 2023.01.30 | 2025.11.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배준영 | 2023.02.07 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예진 | 2023.04.05 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2023.02.17 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우민 | 2023.01.30 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영재 | 2023.02.10 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성수 | 2023.01.27 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
7명 모두 전입신고가 말소기준일인 2022.06.30.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 정수빈·배준영·최예진· 강민규·신성수는 배당요구가 확인되며, 이우민·이영재는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 204,000,000원, 시세 메리트는 별도 검증
현재 회차는 감정가의 100%인 204,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득도 204,000,000원입니다. 이 사건에서 제시된 거래 비교 없이 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리상 인수가 없다는 점과 가격 메리트는 별개의 판단입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 2,200,313,582원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 2,240,542,382원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 2,272,725,422원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 가격이 내려간다면 실질취득금액도 각각 163,200,000원, 130,560,000원으로 함께 내려가는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,363,200,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 987,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 낙원새마을금고 | 40,471,632원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 디에스세라믹 | 9,385,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,400,657,582원 중 예상 배당은 200,344,000원, 미배당은 2,200,313,582원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 세류동 655-2는 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 2025.08.26. 지정 토지거래계약 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 점유 확인. 각 임차인의 실제 점유 여부와 점유 부분을 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 확인되지 않은 보증금과 확정일자는 배당 및 최우선변제 판단에 필요합니다.
- 배당요구 여부 대조. 정수빈·배준영·최예진·강민규·신성수는 배당요구가 확인되지만 이우민·이영재는 확인되지 않습니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1번·3번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 신건 204,000,000원이 싸다는 근거는 이 사건 자료만으로 확인되지 않습니다. 최근 유사 다세대 거래와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유와 가격은 별도 문제”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022.06.30. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 7명은 모두 2023년에 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸해 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인이 7명이나 존재하고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼, 실제 입찰에서는 배당보다 점유·명도 확인의 실무 난도를 가볍게 볼 수 없습니다. 또 신건 최저가 204,000,000원은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 인정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮고, 점유 확인과 가격 검증은 필수. 이 물건의 판단 포인트입니다.
