수원지방법원 2025타경1839. 수원시 권선구 세류동 라임하우스 비동 2층 202호 다세대 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2022.06.30 화서신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,363,200,000원입니다. 이후 확인되는 임차인 7명의 전입일은 모두 2023년으로 말소기준보다 늦고, 가압류와 경매개시결정 역시 후순위입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 이 물건은 임차인이 없는 빈 집 구조가 아닙니다. 정수빈·배준영·최예진·강민규·이우민·이영재·신성수가 현황조사 등에 나타나며, 보증금은 모두 미상입니다. 대항력은 없더라도 실제 점유관계와 인도 과정은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1839 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 새터로37번길 41-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 |
| 소유자 | 차주헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,176,501,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2022.06.30 근저당이 기준
말소기준은 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권도 후순위로 매각에 따라 소멸하고, 을구 2번 근저당권은 2022.12.22 이미 말소됐습니다. 2025년 낙원새마을금고와 주식회사 디에스세라믹의 가압류, 2025.11.04 임의경매개시결정도 모두 기준권리 이후입니다.
등기부에는 2026.03.20 을구 1번과 을구 3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용도 확인됩니다. 권리의 이전이 있더라도 기준이 되는 근저당권의 설정일 자체는 2022.06.30입니다.
② 임차인 — 7명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수빈 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 2025.11.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배준영 | 2023.02.07 | 미상 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최예진 | 2023.04.05 | 2023.02.15 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이우민 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영재 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신성수 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,363,200,000원 | 209,218,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 987,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 낙원새마을금고 | 40,471,632원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 디에스세라믹 | 9,385,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,400,657,582원, 채권자 예상배당은 209,218,000원, 미배당은 2,191,439,582원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남측 근거리에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅, 내부는 인테리어·벽지·타일 마감, 하이샤시 이중창호 등을 사용했습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 세류동 655-2는 북동측으로 폭 약 8M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 원본 대조. 전입은 모두 후순위지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력 없음과 실제 인도 난이도는 별개입니다. 각 점유자의 실제 거주·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 최예진 확정일자 확인. 확정일자는 2023.02.15, 전입일은 2023.04.05, 배당요구일은 2025.11.19로 기재돼 있습니다.
- 배당 시뮬레이션 유의. 신건에서도 채권 미배당이 2,191,439,582원 발생하지만 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 가격은 권리와 분리 판단. 신건 최저가는 213,000,000원입니다. 권리가 안전하다는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수는 없습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차인이 많다”보다 중요한 것은 순위다
이 사건에는 임차인이 7명 등장하지만 핵심은 숫자가 아니라 전입 순서입니다. 말소기준권리인 2022.06.30 근저당권보다 가장 빠른 전입일인 2023.01.27도 뒤에 있으므로, 확인된 임차인 모두 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.
따라서 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 다만 7명의 보증금이 미상이고 실제 점유관계가 존재하므로 명도와 배당관계의 원본 확인은 필요합니다. 또 신건 최저가 213,000,000원이 적정한지는 권리 안전성과 별개의 문제입니다. 권리에서는 인수 0원, 입찰에서는 점유 확인과 가격 판단이 핵심인 사건입니다.
