수원지방법원 2025타경1839. 수원시 권선구 세류동 라임하우스 비동 4층 401호의 다세대주택입니다. 소유자는 차주헌이며, 말소기준권리는 2022년 6월 30일 설정된 화서신용협동조합 근저당권 1,363,200,000원입니다. 이 근저당권 이후 설정된 다른 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 부분은 임차인 수입니다. 현황조사와 문건접수에서 정수빈·배준영·최예진·강민규·이우민·이영재·신성수, 총 7명이 확인됩니다. 그러나 이들의 전입일은 2023년 1월 27일부터 2023년 4월 5일까지로, 말소기준일인 2022년 6월 30일보다 모두 늦습니다. 따라서 현재 자료상 이들의 임차권은 매수인에게 대항할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1839 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 새터로37번길 41-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 |
| 소유자 | 차주헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,176,501,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리들은 소멸
말소기준권리는 2022.06.30 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권 987,600,000원, 2024.02.08 박은준 근저당권 100,000,000원, 2025년 이준우·주식회사 디에스세라믹 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 을구 2번 근저당권 1,860,000,000원은 2022.12.22 해지로 말소됐습니다.
말소기준 근저당권과 을구 3번 근저당권은 2025.11.26 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이며, 별도의 선순위 인수권리가 새로 생긴 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 전원 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정수빈 | 2023.01.30 | 2025.11.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배준영 | 2023.02.07 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예진 | 2023.04.05 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2023.02.17 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우민 | 2023.01.30 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영재 | 2023.02.10 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성수 | 2023.01.27 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,363,200,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 987,600,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 박은준 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 이준우 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 디에스세라믹 | 9,385,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,660,185,950원 중 292,042,000원이 배당되고, 미배당액은 2,368,143,950원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 297,000,000원 | 292,042,000원 | 2,368,143,950원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 2,426,712,350원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 2,473,567,070원 | 0원 |
매각가가 낮아지면 채권자의 미배당은 늘어나지만, 현재 권리관계와 임차인 전입일을 기준으로 매수인 인수액은 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 채권 부족액 자체를 매수인이 떠안는 것으로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 세류동 655-2는 북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정일은 2025.08.26이며 대상자는 외국인 등, 대상용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 실제 임차인 7명의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 정수빈·배준영·최예진·강민규·신성수는 배당요구일이 확인되지만 이우민·이영재는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 대항력 기준 유지. 현재 확인된 모든 전입일은 2022.06.30 이후이므로 대항력은 없지만, 입찰 전 최신 전입세대 및 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 297,000,000원이 적정한지 별도 시세조사 없이는 판단할 수 없습니다.
- 채권액과 인수액 구분. 채권 미배당이 2,368,143,950원이어도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03이므로 매각기일 전 변경사항 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인이 많다 ≠ 인수한다”
이 사건은 임차인 숫자만 보면 복잡해 보입니다. 실제 임차인이 7명 확인되기 때문입니다. 하지만 권리분석의 기준점은 숫자가 아니라 말소기준일과 전입일의 선후관계입니다. 말소기준은 2022.06.30이고 가장 빠른 전입도 2023.01.27이므로, 현재 확인된 7명 모두 대항력이 없습니다. 등기상 후순위 담보권과 가압류도 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 297,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 또한 임차인 7명의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당관계는 원본 서류 보완 확인이 필요합니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 임차관계는 원본 확인. 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
