의정부지방법원 2025타경72656. 양주시 덕계동 로얄파빌리온1 7층 706호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 교보자산신탁주식회사입니다. 2020.09.11. 주식회사베스티노로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 성동신용협동조합의 채권최고액 50,000,000원 근저당이 설정됐고, 이어 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다.
경매의 말소기준은 바로 이 2020.09.11. 성동신용협동조합 근저당입니다. 이후 양주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 홍은동새마을금고·정향순·최정화의 근저당과 이금자의 가압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 등기 흐름 자체는 매수인에게 승계되는 금액을 만들지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 7층 706호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 비교 면적 | 61.67㎡ |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 근저당 | 성동신용협동조합 · 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2019.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당이 신탁보다 먼저다
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 6명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에 확인된 실제 점유자는 6명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 여섯 명 모두 실제 점유자로 분류됩니다. 전입일은 모두 2020.09.11. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인성 | 2020.11.13 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선복 | 2023.02.23 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전행이 | 2025.07.07 | 미상 | 미상 | 2025.07.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이군자 | 2025.01.10 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진영 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장희준 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 1.37억, 신건은 151.1%
가격 판단은 전체 과거 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 로얄파빌리온Ⅰ 비교 면적의 최근 12개월 거래는 2025.09. 10층 62.04㎡ 137,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 137,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 207,000,000원은 이 최근 시세의 151.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.04㎡ | 10 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 61.67㎡ | 7 | 209,720,000원 |
| 2023.05 | 61.67㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2023.04 | 61.67㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 61.67㎡ | 6 | 138,500,000원 |
| 2022.05 | 61.67㎡ | 7 | 138,040,000원 |
| 2022.03 | 61.67㎡ | 3 | 138,100,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 163,622,857원 |
과거 7건 전체 평균은 163,622,857원이고, 현재 최저가는 그 평균의 126.5%입니다. 더 중요한 것은 최근 흐름입니다. 최근 거래가 이전 거래군보다 -18.5%의 하락 추세를 보이고 있어, 과거 209,720,000원·209,000,000원 거래를 근거로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다. 최근 가격을 기준으로 보면 신건에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 성동신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,302,000원 |
현재 회차에서는 성동신용협동조합 채권 50,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 207,000,000원 | 50,000,000원 | 153,302,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 165,600,000원 | 50,000,000원 | 112,481,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 132,480,000원 | 50,000,000원 | 79,825,280원 | 0원 |
1회 유찰 시 165,600,000원, 2회 유찰 시 132,480,000원으로 내려갑니다. 권리구조상 각 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 특히 2회 유찰 시 가격은 최근 12개월 거래 137,000,000원과 비교 가능한 구간으로 내려오지만, 현재 회차 207,000,000원은 최근 시세와 큰 차이가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕계중학교 서측 인근이며, 부근은 다세대주택·중고 규모 공장·창고·근린상가 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2019년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 706호입니다. 기본적인 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 현황 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이므로 입찰 전 공부상 용도와 현황 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 토지·도로. 4필 일단의 평탄한 부정형 토지이며 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중이고, 서측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 601,900원/㎡입니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 2025.09. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 137,000,000원입니다. 신건 207,000,000원은 최근 시세의 151.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.5%이므로 과거 209,720,000원·209,000,000원 거래만으로 현재 가치를 판단하면 안 됩니다.
- 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 신탁등기가 있고 신탁주의사항도 등기돼 있으므로 신탁원부의 관리·처분·임대차 관련 조항을 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 6명 확인. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부와 최우선변제 가능성은 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설, 감정상 주거용 오피스텔 이용입니다. 공부·현황·허용 용도를 원문으로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 단지 경매통계 평균 유찰 7.1회·매각률 0.0%를 가격 상한 설정에 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”이 가격 안전까지 뜻하지 않는다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.09.11. 성동신용협동조합 근저당이고, 조사된 점유자 6명은 모두 이후 전입이라 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 가격으로 옮겨가야 합니다. 실질취득액 207,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 137,000,000원의 151.1%이고, 최근 거래 추세는 -18.5%입니다. 여기에 단지 경매통계 평균 유찰 7.1회, 매각률 0.0%, 사건상 근린시설과 현황상 주거용 오피스텔이라는 용도 확인 과제까지 겹칩니다. 권리는 소멸형이지만, 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 현재 회차에서는 가격·환금성 위험을 가장 먼저 보는 사건입니다.
