의정부지방법원 2025타경72656. 양주시 덕계동 로얄파빌리온1 8층 801호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 교보자산신탁주식회사이며, 2020.09.11. 주식회사베스티노에서 신탁을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 성동신용협동조합 근저당권 50,000,000원이 말소기준권리입니다.
이 근저당보다 뒤에 들어온 양주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사 등에서 확인된 전입자 6명 역시 모두 말소기준일인 2020.09.11. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다. 다만 각 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 원본 서류로 최종 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 801호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 비교 면적 | 61.67㎡ |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 성동신용협동조합 근저당권 · 50,000,000원 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.09.11. 성동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이전 홍은동새마을금고·정향순·최정화의 근저당과 이금자·이상국의 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 2025.05.01. 양주시 압류, 2025.07.02. 임의경매개시결정이 있고 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 확인자 6명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인성 | 2020.11.13 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선복 | 2023.02.23 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전행이 | 2025.07.07 | 2025.07.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이군자 | 2025.01.10 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진영 | 2024.05.07 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장희준 | 2024.09.12 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
6명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2020.09.11.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 만큼 보증금 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 전행이와 장희준은 각각 2025.07.14., 2025.07.23. 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 51.1% 높다
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 비교 면적 61.67㎡의 최근 12개월 거래는 2025.09. 137,000,000원 1건입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 151.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.04㎡ | 10 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 61.67㎡ | 7 | 209,720,000원 |
| 2023.05 | 61.67㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2023.04 | 61.67㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 61.67㎡ | 6 | 138,500,000원 |
| 2022.05 | 61.67㎡ | 7 | 138,040,000원 |
| 2022.03 | 61.67㎡ | 3 | 138,100,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 163,622,857원 |
전체 7건 평균은 163,622,857원이지만, 이 평균에는 2023~2024년의 175,000,000원~209,720,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 137,000,000원으로 내려왔고, 최근 거래가 과거 거래보다 18.5% 낮은 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 163,622,857원만 보고 207,000,000원의 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 성동신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,302,000원 |
207,000,000원 매각 가정에서 성동신용협동조합 채권 50,000,000원은 전액 배당되고, 추정 집행비용 3,698,000원을 제외한 153,302,000원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 격차는 몇 회차에서 줄어드나
| 회차 | 최저가 | 최근 거래 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 207,000,000원 | 151.1% | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 165,600,000원 | 120.9% | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 132,480,000원 | 96.7% | 0원 |
1회 유찰 가격 165,600,000원도 최신 거래 137,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가격 132,480,000원에서야 최근 거래 137,000,000원보다 낮아집니다. 다만 최근 거래 표본이 1건뿐이고 단지의 평균 유찰 횟수가 7.1회라는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계중학교 서측 인근. 부근은 다세대주택, 중고 규모 공장·창고, 근린상가 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 기본 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 평탄한 부정형 토지이며 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 서측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 601,900원/㎡입니다.
- 거래성. 비교 단지 총 세대수 6세대, 확인된 실거래 7건이며 최신 거래는 2025.09. 137,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 163,622,857원보다 최근 12개월 거래 137,000,000원을 우선해 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 18.5% 낮습니다. 과거 209,720,000원 거래를 현재 시세로 그대로 보기는 어렵습니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 수탁자이고 등기상 신탁주의사항이 명시돼 있으므로 신탁원부의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 전입자 6명 모두 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 명도 대상, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 회차 검토. 1회 유찰 165,600,000원도 최신 거래보다 높고, 2회 유찰 132,480,000원에서 최근 거래보다 낮아집니다.
- 환금성 보수적 판단. 총 6세대, 평균 유찰 7.1회, 매각률 0.0%라는 통계는 재매각과 가격 형성에 보수적으로 접근할 근거입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 보류
이 사건은 말소기준권리 이후의 압류·경매개시결정이 소멸하고, 전입자 6명 모두 후순위라 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 현재 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 거래 137,000,000원의 151.1%이고, 거래 추세도 -18.5%입니다. 게다가 비교 단지의 평균 유찰 횟수는 7.1회입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격과 환금성이 핵심 리스크입니다. 현재 신건 가격에는 메리트를 주기 어렵고, 최근 거래 수준과 유찰 회차를 함께 놓고 접근해야 합니다.
