의정부지방법원 2025타경72656. 양주시 덕계동 로얄파빌리온1 8층 802호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 확인됩니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 교보자산신탁주식회사이며, 2020.09.11. 설정된 성동신용협동조합 근저당권 50,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 양주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체만 보면 조사된 점유자 6명은 모두 말소기준일 이후 전입했습니다. 따라서 대항력은 없는 구조이고 현재 산정된 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 여럿 있어, 실제 배당 단계에서는 소액임차인 최우선변제 여부를 원본 명세서로 확인할 필요가 있습니다. 즉 ‘인수 위험’과 ‘배당 변동 가능성’은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 802호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 말소기준 | 50,000,000원 / 성동신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2019.10.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 전입자들
등기부상 과거 홍은동새마을금고 근저당권, 정향순 근저당권, 최정화 근저당권과 이금자 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2020.09.11. 성동신용협동조합 근저당권 50,000,000원입니다. 같은 날 주식회사베스티노에서 교보자산신탁주식회사로 신탁에 의한 소유권이전도 이루어졌고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
② 점유자·임차관계 — 6명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인성 | 2020.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 이선복 | 2023.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 전행이 | 2025.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.07.14 |
| 이군자 | 2025.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 이진영 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 장희준 | 2024.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.07.23 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 1.37억, 신건은 2.07억
비교 대상 로얄파빌리온Ⅰ의 유사 면적 거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 163,622,857원이지만, 과거 2억원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 137,000,000원 한 건이며, 최신 거래도 동일한 137,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.04㎡ | 10 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 61.67㎡ | 7 | 209,720,000원 |
| 2023.05 | 61.67㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2023.04 | 61.67㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 61.67㎡ | 6 | 138,500,000원 |
| 2022.05 | 61.67㎡ | 7 | 138,040,000원 |
| 2022.03 | 61.67㎡ | 3 | 138,100,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 163,622,857원 |
신건 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균 137,000,000원의 151.1%입니다. 전체 7건 평균 163,622,857원과 비교해도 126.5% 수준입니다. 더구나 최근 거래가격은 과거 거래군보다 18.5% 낮아진 흐름으로 집계됩니다. 따라서 과거 2억원대 거래만 근거로 신건 가격을 정당화하기 어렵고, 현재 자료 기준으로는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 성동신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,302,000원 |
현재 계산에서는 성동신용협동조합 채권 50,000,000원이 전액 배당되고 153,302,000원이 소유자에게 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여 및 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계중학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·중소 규모 공장·창고·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 2019년 10월 사용승인된 철근콘크리트 구조이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 601,900원/㎡입니다.
- 환금성. 비교 단지는 6세대 규모이고 실거래 표본은 7건입니다. 최근 거래 1건은 137,000,000원이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.1회로 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 163,622,857원보다 최신 거래 137,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -18.5%이므로 과거 2억원대 사례만 근거로 가격을 높게 잡지 마세요.
- 점유자 6명 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 등기상 수탁자 소유이므로 임대차·처분 권한 및 신탁 조건을 반드시 원본 신탁원부와 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 165,600,000원, 2회 유찰 시 132,480,000원입니다. 2회 유찰 가격은 최근 거래 137,000,000원보다 낮아지는 구간입니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 가격이 맞아야 한다”
이 물건의 권리 구조는 생각보다 단순합니다. 말소기준은 2020.09.11. 성동신용협동조합 근저당이고, 조사된 6명 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 정반대입니다. 최근 거래 137,000,000원에 비해 신건 최저가는 207,000,000원으로 151.1%에 달하고, 최근 가격 흐름도 -18.5%입니다. 여기에 단지 경매물건 평균 유찰 7.1회라는 낮은 환금성 신호까지 겹칩니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 자료만 놓고 보면 이 물건은 유찰 이후 최근 시세와의 간격이 충분히 줄어드는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
