의정부지방법원 2025타경72656. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 경기도 양주시 덕계동 로얄파빌리온1 8층 805호로, 비교 실거래의 대상 면적은 61.67㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사(수탁자)이며, 말소기준권리는 2020.09.11 접수된 성동신용협동조합 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 양주시 압류와 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사에는 김인성, 이선복, 전행이, 이군자, 이진영, 장희준 등 6명이 확인됩니다. 가장 이른 전입일도 2020.11.13으로 말소기준일 2020.09.11보다 늦습니다. 따라서 이 사건 데이터 기준으로는 각 임차인의 대항력 인수는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 규모는 확정할 수 없고, 신탁 부동산이라는 점 때문에 임대차의 권한 관계도 신탁원부와 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 805호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 면적 / 건물 | 비교대상 면적 61.67㎡ · 2019.10.21 사용승인 · 철근콘크리트구조 |
| 현 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.09.11 성동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 신탁원부 확인
임차인 현황 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인성 | 2020.11.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이선복 | 2023.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 전행이 | 2025.07.07 | 미상 | 미상 | 2025.07.14 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이군자 | 2025.01.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이진영 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 장희준 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 0원 |
6명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2020.09.11 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정됩니다. 전행이는 2025.07.02 임의경매개시결정 이후인 2025.07.07 전입했고 2025.07.14 배당요구를 했으며, 장희준은 2025.07.23 배당요구를 했습니다. 두 사람을 포함해 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제 규모는 별도 확인이 필요하지만, 매수인 승계액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 137,000,000원, 신건은 151.1%
로얄파빌리온Ⅰ의 비교 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 163,622,857원이지만 2024.07의 209,720,000원과 2023.05의 209,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.04㎡ | 10 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 61.67㎡ | 7 | 209,720,000원 |
| 2023.05 | 61.67㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2023.04 | 61.67㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 61.67㎡ | 6 | 138,500,000원 |
| 2022.05 | 61.67㎡ | 7 | 138,040,000원 |
| 2022.03 | 61.67㎡ | 3 | 138,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 137,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 163,622,857원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 137,000,000원입니다. 반면 신건 최저가이자 권리분석상 실질취득액은 207,000,000원으로 최근 시세의 151.1%입니다. 전체 평균 163,622,857원을 기준으로 보더라도 최저가는 126.5%입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -18.5%로 하락 방향이므로, 과거 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 2. 근저당 · 성동신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,302,000원 |
현재 회차 207,000,000원 가정에서 성동신용협동조합 채권최고액 50,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 153,302,000원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계중학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·중고 규모 공장·창고·근린상가 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2019.10.21 사용승인된 철근콘크리트구조이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 4필 일단의 평탄한 토지로 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중이며, 서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 601,900원/㎡입니다.
- 환금성. 로얄파빌리온Ⅰ은 총 6세대로 집계되고, 경매 통계상 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 -18.5%라 보수적인 가격 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-13115호를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한과 임대차 권한을 반드시 대조하세요.
- 임차인 6명 확인. 대항력 인수는 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 확인해 최우선변제 가능 금액이 배당에 미치는 영향을 점검하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 163,622,857원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 137,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 207,000,000원은 최근 시세의 151.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -18.5%를 무시하고 과거 209,720,000원·209,000,000원 거래에 기대어 응찰가를 높이는 접근은 피해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 207,000,000원, 1회 유찰 165,600,000원, 2회 유찰 132,480,000원입니다. 최신 실거래 137,000,000원과 매 회차 직접 비교하세요.
- 환금성 점검. 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%라는 단지 경매 통계와 준공업지역의 혼재 입지를 함께 고려하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “207,000,000원에 사는가”가 더 중요하다
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.11 성동신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 6명은 모두 그 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심 위험은 권리보다 가격과 환금성입니다. 신건의 권리분석상 실질취득액 207,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 137,000,000원의 151.1%이고 최근 거래 추세도 -18.5%입니다. 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%라는 경매 통계까지 겹칩니다. 여기에 신탁 부동산이므로 임대차 권한은 신탁원부를 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 환금성 지표도 약하다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액과 최근 실거래를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
