의정부지방법원 2025타경72656. 양주시 덕계동 로얄파빌리온1 9층 905호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이며, 2020.09.11. 주식회사베스티노에서 신탁을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 성동신용협동조합의 채권최고액 50,000,000원 근저당이 설정돼 현재 경매의 말소기준권리가 됩니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 과거 홍은동새마을금고 근저당, 정향순 근저당·가등기, 이금자 가압류, 최정화 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 양주시 압류와 성동신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 부동산은 신탁부동산이므로 신탁원부의 목적·수익자·관리·처분 조항을 반드시 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 9층 905호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 주거용 오피스텔 |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성동신용협동조합 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.11. 성동신용협동조합 근저당 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 점유·임차 관계 — 6명 모두 말소기준권리 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 이용 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인성 | 2020.11.13 | - | - | 없음 | 미상 |
| 이선복 | 2023.02.23 | - | - | 없음 | 미상 |
| 이진영 | 2024.05.07 | - | - | 없음 | 미상 |
| 장희준 | 2024.09.12 | 주거 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 |
| 이군자 | 2025.01.10 | - | - | 없음 | 미상 |
| 전행이 | 2025.07.07 | - | 2025.07.14 | 없음 | 미상 |
확인된 점유자·임차관계자는 실제 6명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 여섯 명 모두 말소기준권리인 2020.09.11.보다 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 장희준과 전행이는 배당요구 사실도 확인됩니다. 다만 여섯 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 137,000,000원, 신건은 151.1%
로얄파빌리온Ⅰ의 면적 매칭 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 163,622,857원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.09. 전용 62.04㎡ 10층 137,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 137,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 207,000,000원으로 최근 시세의 151.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.04㎡ | 10 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 61.67㎡ | 7 | 209,720,000원 |
| 2023.05 | 61.67㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2023.04 | 61.67㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 61.67㎡ | 6 | 138,500,000원 |
| 2022.05 | 61.67㎡ | 7 | 138,040,000원 |
| 2022.03 | 61.67㎡ | 3 | 138,100,000원 |
| 전체 평균 | - | 7건 | 163,622,857원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 137,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 성동신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,302,000원 |
신건 207,000,000원 가정 시 성동신용협동조합 채권최고액 50,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 153,302,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원, 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 207,000,000원 | 50,000,000원 | 153,302,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 165,600,000원 | 50,000,000원 | 112,481,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 132,480,000원 | 50,000,000원 | 79,825,280원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금을 떠안는 유형이 아니므로 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 2회 유찰 시 매각가는 132,480,000원으로 최근 12개월 실거래 137,000,000원보다 낮아집니다. 반대로 현재 신건 207,000,000원과 1회 유찰 165,600,000원은 최근 실거래 137,000,000원보다 여전히 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕계중학교 서측 인근으로 다세대주택, 중고 규모 공장, 창고, 근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 2019년 10월 사용승인 철근콘크리트 구조이며 기본적인 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 601,900원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 7건이며 최근 거래 137,000,000원, 최근 추세 -18.5%, 경매 평균 유찰 7.1회·매각률 0.0%로 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 163,622,857원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 137,000,000원을 가격 판단의 중심으로 두는 것이 안전합니다.
- 신건 고평가 경계. 최저가 207,000,000원은 최근 시세의 151.1%입니다. 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간 대비 -18.5%이므로 과거 209,720,000원·209,000,000원 거래를 현재 가격의 기준으로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 명의 신탁부동산으로 신탁 목적·수익자·관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 전입자 6명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성이 더 큰 문제
말소기준권리는 2020.09.11. 성동신용협동조합 근저당으로 명확하고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입자 6명 역시 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없으며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 인수형 함정은 크지 않습니다.
하지만 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 신건 실질취득액 207,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 137,000,000원의 151.1%이고, 최근 추세는 -18.5%입니다. 여기에 평균 유찰 7.1회, 매각률 0.0%, 신탁부동산이라는 확인 요소까지 겹칩니다. 권리는 소멸형, 가격은 고평가, 환금성은 보수적. 현재 신건에서 서둘러 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
