의정부지방법원 2025타경72656. 양주시 덕계동 로얄파빌리온1 8층 806호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사이며, 말소기준권리는 2020.09.11 성동신용협동조합의 채권최고액 50,000,000원 근저당권입니다. 이후 양주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 접근하기엔 가격 조건이 매우 불리합니다. 최신 거래는 2025.09의 137,000,000원이고 최근 12개월 평균도 이 1건 때문에 동일한 137,000,000원입니다. 신건 최저가는 그 최근 시세의 151.1%입니다. 전체 7건 평균 163,622,857원도 현재 최저가보다 낮지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래·최근 12개월 평균·하락 추세를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72656 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 806호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 평화로1399번길 48-14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 비교 면적 | 61.67㎡ |
| 건물 | 2019.10.21 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 8층 806호 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 신탁원부는 확인
말소기준은 2020.09.11 성동신용협동조합 근저당권 50,000,000원입니다. 같은 날 주식회사베스티노가 소유권을 취득했고, 이어 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 등기에는 이 부동산의 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 부기돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 6명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 문건접수에서 확인되는 실제 임차인은 6명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상도 없습니다. 6명 모두 전입일이 2020.09.11 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인성 | 2020.11.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선복 | 2023.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전행이 | 2025.07.07 | 미상 | 미상 | 2025.07.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이군자 | 2025.01.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진영 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장희준 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최신 거래 137,000,000원, 신건은 151.1%
로얄파빌리온Ⅰ의 비교면적은 61.67㎡이고, 확인되는 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 137,000,000원 1건뿐입니다. 표본 수가 많지는 않지만 이 거래가 가장 최신이고, 최근 12개월 평균도 137,000,000원입니다. 현재 최저가 207,000,000원은 이 최근 시세의 151.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.04㎡ | 10 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 61.67㎡ | 7 | 209,720,000원 |
| 2023.05 | 61.67㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2023.04 | 61.67㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 61.67㎡ | 6 | 138,500,000원 |
| 2022.05 | 61.67㎡ | 7 | 138,040,000원 |
| 2022.03 | 61.67㎡ | 3 | 138,100,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 163,622,857원 |
전체 평균은 163,622,857원이지만 2023년과 2024년의 209,000,000원·209,720,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최신 거래는 137,000,000원이고, 최근 거래 대비 이전 거래 추세는 -18.5%입니다. 따라서 전체 평균만 근거로 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 오히려 현재 최저가는 전체 평균 대비도 126.5%, 최근 12개월 평균 대비 151.1%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 성동신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,302,000원 |
현재 시뮬레이션에서는 성동신용협동조합 채권 50,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여 153,302,000원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값으로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 50,000,000원 | 153,302,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 50,000,000원 | 112,481,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 50,000,000원 | 79,825,280원 | 0원 |
1회 유찰 시 165,600,000원도 최신 거래 137,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 132,480,000원으로 최신 거래보다 낮아지지만, 최신 실거래 표본이 2025.09의 1건뿐이고 거래 추세가 -18.5%이므로 132,480,000원을 기계적인 적정가로 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계중학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·중소 규모 공장·창고·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 2019.10.21 사용승인, 철근콘크리트구조이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 토지로 면적 705.0㎡, 평지이며 서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 601,900원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 로얄파빌리온Ⅰ은 6세대 규모이고, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 137,000,000원이며 현재 최저가는 그 151.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -18.5%이므로 전체 평균 163,622,857원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰가는 165,600,000원, 2회 유찰가는 132,480,000원입니다. 단지 평균 유찰 7.1회라는 경매 통계도 함께 보세요.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사이며 신탁원부 제2020-13114호의 임대·관리·처분 조항을 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 6명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이라 최우선변제·우선변제 여부는 매각물건명세서 등으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 성동신용협동조합 근저당권에 공동담보목록 제2020-1113호가 기재돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 등기·건축물대장·현황을 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 151.1%가 더 중요하다
이 사건은 권리만 놓고 보면 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 확인된 임차인 6명도 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 현재 신건 최저가 207,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 137,000,000원의 151.1%입니다. 거래 추세도 -18.5%이고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%입니다.
권리 인수는 낮지만 가격과 환금성은 강한 경고 구간입니다. 신건 최저가가 낮아 보이는 사건이 아니라 최근 거래보다 높은 사건이며, 전체 평균보다도 높은 가격입니다. 신탁원부와 임차인 보증금·확정일자를 확인하되, 이 물건의 최종 판단을 가르는 핵심은 얼마까지 유찰돼야 최근 거래 수준과 경쟁력이 생기느냐입니다.
