의정부지방법원 2025타경72656. 양주시 덕계동 로얄파빌리온1 9층 901호입니다. 법원 사건의 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 교보자산신탁주식회사이며, 말소기준권리는 2020.09.11. 설정된 성동신용협동조합 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 2025년 양주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건은 권리보다 현재 가격 수준이 훨씬 중요합니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래는 2025.09.의 137,000,000원이고, 신건 최저가 207,000,000원은 그 가격의 151.1%입니다. 전체 7건 평균 163,622,857원도 참고할 수 있지만, 과거 209,720,000원·209,000,000원 같은 높은 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단은 최근 12개월과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72656 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 주거용 오피스텔 이용 · 비교면적 61.67㎡ |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성동신용협동조합 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2020.09.11. 성동신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 홍은동새마을금고·정향순·최정화 근저당과 이금자·이상국 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사베스티노로 소유권이 이전되고 교보자산신탁주식회사에 신탁됐으며, 2025.05.01. 양주시 압류와 2025.07.02. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유자 6명 — 전입일 기준 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 이용 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인성 | 2020.11.13 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선복 | 2023.02.23 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전행이 | 2025.07.07 | 주거 | 2025.07.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이군자 | 2025.01.10 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진영 | 2024.05.07 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장희준 | 2024.09.12 | — | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 점유자는 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 6명 모두 전입신고일이 말소기준일인 2020.09.11.보다 늦어 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 전행이와 장희준은 각각 2025.07.14., 2025.07.23. 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 70,000,000원 높다
로얄파빌리온Ⅰ 비교면적 61.67㎡의 확인 거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 163,622,857원이지만, 현재 시장 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균 137,000,000원과 최신 거래 137,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 거래군보다 18.5% 하락한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.04㎡ | 10 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 61.67㎡ | 7 | 209,720,000원 |
| 2023.05 | 61.67㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2023.04 | 61.67㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 61.67㎡ | 6 | 138,500,000원 |
| 2022.05 | 61.67㎡ | 7 | 138,040,000원 |
| 2022.03 | 61.67㎡ | 3 | 138,100,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 163,622,857원 |
신건 최저가이자 실질취득가인 207,000,000원은 최신 거래보다 70,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 151.1%입니다. 전체 평균과 비교해도 126.5% 수준입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 특히 최근 가격 추세가 -18.5%인 만큼 과거 2억대 거래를 현재 적정가격의 중심값으로 사용하는 것은 보수적이지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 성동신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,302,000원 |
신건 207,000,000원 가정에서 신청채권자 채권 50,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 권리는 같고 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 50,000,000원 | 153,302,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 50,000,000원 | 112,481,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 50,000,000원 | 79,825,280원 | 0원 |
1회 유찰 가격 165,600,000원도 최근 거래 137,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰 가정 132,480,000원은 최근 거래보다 낮아집니다. 현재 확인된 권리구조에서는 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산되므로, 이 물건의 입찰 판단은 권리비용보다 매각가격 자체에 의해 크게 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계중학교 서측 인근으로 다세대주택, 중고 규모의 공장·창고·근린상가 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 법원 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 현재 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 2019년 10월 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 601,900원/㎡입니다.
- 환금성. 확인된 비교 거래는 7건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%도 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세로 착각하지 않기. 신건 207,000,000원은 최신 거래 137,000,000원보다 70,000,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 18.5% 낮습니다. 전체 평균 163,622,857원보다 최신·최근 12개월 거래를 우선해 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 점유자 6명 현황 재확인. 모두 전입일 기준 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사이며 등기에 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용은 주거용 오피스텔입니다. 실제 사용·전입·건축물대장상 용도 관계를 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 비교. 1회 유찰 165,600,000원도 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 132,480,000원에서야 최근 거래 137,000,000원 아래로 내려갑니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 위험하다
이 사건은 선순위 대항력 임차인이 확인되는 구조가 아니고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 현재 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이것만으로 투자 매력이 생기지는 않습니다. 실질취득 207,000,000원은 최신·최근 12개월 거래 137,000,000원의 151.1%이고, 최근 가격 흐름도 -18.5%입니다. 여기에 단지 경매물건 평균 유찰 7.1회, 낙찰률 0.0%, 근린시설 등기와 주거용 오피스텔 이용의 혼재, 점유자 6명 확인 부담까지 겹칩니다. 권리 인수는 낮지만, 신건 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
