의정부지방법원 2025타경72656. 경기도 양주시 덕계동 로얄파빌리온1 9층 902호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현 소유자는 수탁자 교보자산신탁주식회사이고, 2020.09.11. 주식회사베스티노에서 신탁으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 성동신용협동조합 근저당 채권최고액 50,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 양주시 압류와 성동신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 점유 관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람이 6명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 포함되어 있으므로, 인수 위험과 별개로 실제 점유·명도 범위는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 9층 902호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성동신용협동조합 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.11. 성동신용협동조합 근저당 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸
2020.01.03. 홍은동새마을금고 근저당, 2020.03.13. 정향순 근저당, 2020.04.24. 최정화 근저당과 2020.03.18. 이금자 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.09.11. 성동신용협동조합 근저당입니다. 그 이후의 2025.05.01. 양주시 압류와 2025.07.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 이용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인성 | 2020.11.13 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 | - |
| 이선복 | 2023.02.23 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 | - |
| 전행이 | 2025.07.07 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.07.14 |
| 이군자 | 2025.01.10 | 주거 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | - |
| 이진영 | 2024.05.07 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 | - |
| 장희준 | 2024.09.12 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.07.23 |
실제 임차·점유자로 조사된 사람은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.09.11.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족분을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.07억은 최근 거래 1.37억의 151.1%
비교 가능한 면적은 61.67㎡대로 매칭되어 있습니다. 전체 7건 평균은 163,622,857원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 1건, 137,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.04㎡ | 10 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 61.67㎡ | 7 | 209,720,000원 |
| 2023.05 | 61.67㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2023.04 | 61.67㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 61.67㎡ | 6 | 138,500,000원 |
| 2022.05 | 61.67㎡ | 7 | 138,040,000원 |
| 2022.03 | 61.67㎡ | 3 | 138,100,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 163,622,857원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 137,000,000원 |
신건 최저가 207,000,000원은 전체 7건 평균 163,622,857원보다도 높고, 최근 12개월 평균 137,000,000원의 151.1%입니다. 여기에 최근 거래가가 과거 거래군보다 18.5% 낮아진 하락 추세까지 확인됩니다. 따라서 감정가가 과거 최고 거래 209,720,000원에 가깝다는 이유로 가격을 긍정적으로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 성동신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,302,000원 |
현재 회차에서는 신청채권 50,000,000원이 전액 배당되고 잔여 153,302,000원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 207,000,000원 | 50,000,000원 | 153,302,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 165,600,000원 | 50,000,000원 | 112,481,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 132,480,000원 | 50,000,000원 | 79,825,280원 | 0원 |
최근 거래 137,000,000원을 기준으로 보면 현재 207,000,000원은 물론, 1회 유찰 165,600,000원도 최근 시세보다 높습니다. 2회 유찰 가격 132,480,000원에서야 최근 거래보다 낮은 숫자가 됩니다. 다만 실거래 표본이 최근 12개월 1건뿐이므로 해당 가격만으로 개별 호수의 적정가를 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계중학교 서측 인근이며 부근은 다세대주택, 중고 규모 공장·창고, 근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 601,900원/㎡, 지목 대, 토지면적 705.0㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 비교 실거래는 7건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 18.5% 낮은 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 거래로 잡기. 전체 평균 163,622,857원보다 최근 12개월 거래 137,000,000원을 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 신건 추격 금지. 현재 최저가 207,000,000원은 최근 시세의 151.1%여서 가격 메리트가 없습니다.
- 점유자 6명 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 실제 점유 범위가 확인되지 않은 사람이 있으므로 명도 전제는 따로 점검해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 수탁자 명의 부동산으로 등기부 자체가 신탁원부 확인 필요성을 명시하고 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 165,600,000원도 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 132,480,000원에서 최근 거래 이하가 됩니다.
- 환금성 보수적 평가. 관련 경매 통계의 평균 유찰 7.1회, 매각률 0.0%를 감안해 출구가격을 낮게 잡아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 매우 공격적이다
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 소멸하고, 조사된 6명 역시 모두 기준일 이후 전입이라 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 핵심 위험은 제한적입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 가격입니다. 신건 207,000,000원은 최근 거래 137,000,000원의 151.1%이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -18.5%입니다. 여기에 평균 유찰 7.1회와 매각률 0.0%가 겹칩니다. 권리는 통과, 신건 가격은 부적합. 이 사건은 유찰 뒤에도 최근 거래와 실제 점유·신탁관계를 함께 대조해야 하는 물건입니다.
