의정부지방법원 2025타경72656. 양주시 덕계동 로얄파빌리온1 9층 903호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이며, 2020년 9월 11일 주식회사베스티노 앞으로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 성동신용협동조합의 채권최고액 50,000,000원 근저당권과 교보자산신탁주식회사 명의 신탁이 순차적으로 등기됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 바로 그 2020.09.11. 성동신용협동조합 근저당권입니다.

현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 6명입니다. 김인성·이선복·전행이·이군자·이진영·장희준 모두 전입일이 말소기준권리인 2020년 9월 11일보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료의 판정대로 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 사람이 포함되어 있으므로 배당액 자체는 확정할 수 없지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 매우 보수적으로 봐야 합니다. 로얄파빌리온Ⅰ의 최근 12개월 거래는 2025년 9월 137,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 금액입니다. 감정가와 최저가 207,000,000원은 그보다 70,000,000원 높아 151.1% 수준입니다. 과거 전체 7건 평균 163,622,857원보다도 높으며, 최근 구간은 과거 구간 대비 18.5% 하락했습니다. 시세 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 하므로 신건 가격에는 가격 메리트를 줄 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리와 점유가 핵심

2020년 9월 11일 성동신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 그 뒤 순위로 교보자산신탁주식회사 명의 신탁이 등기됐고, 2025년 양주시 압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 신탁 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 명시되어 있으므로, 입찰 전 신탁원부 확인은 별도 체크포인트입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 6명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 계산할 대상은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 6명입니다. 전행이와 장희준은 각각 2025.07.14., 2025.07.23. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부와 각 임차인의 보증금·확정일자는 현재 확인 범위에서 특정되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격 1.37억, 신건 실질취득 2.07억

로얄파빌리온Ⅰ의 비교 가능한 실거래 7건입니다. 전체 평균은 163,622,857원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 137,000,000원과 최신 거래 137,000,000원을 우선해야 합니다.

최신 거래 137,000,000원은 2025년 9월 10층 62.04㎡ 거래입니다. 현재 최저가 207,000,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 곧바로 실질취득액 207,000,000원이고, 최근 12개월 평균의 151.1%입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 18.5% 낮아진 하락 추세까지 확인되므로, “감정가 대비 할인”이나 “전체 평균보다 몇 %” 같은 논리로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)

현재 회차에서는 성동신용협동조합 채권 50,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 153,302,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값이며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이지만 가격은 아직 높다

1회 유찰 가격 165,600,000원도 최신 거래 137,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰 시 가격은 132,480,000원으로 최신 거래 137,000,000원보다 낮아집니다. 다만 이 비교만으로 적정 입찰가가 확정되는 것은 아니며, 오피스텔·근린시설 용도 특성과 개별 호수 상태, 신탁원부, 임차관계를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 덕계중학교 서측 인근. 주변은 다세대주택, 중소 규모 공장·창고, 근린상가 등이 혼재한 지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설이나 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
• 건물. 2019년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 4필 일단의 평탄한 토지로 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중이며, 서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준공업지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 공시지가. 601,900원/㎡, 토지면적 705.0㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 로얄파빌리온Ⅰ 총 6세대, 비교 실거래 7건이며 경매 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%로 유동성 지표가 약합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 163,622,857원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 137,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 확인. 최근 구간이 이전 구간 대비 -18.5%입니다. 과거 2억대 거래만 보고 현재 가치를 높게 잡으면 안 됩니다.
• 신탁원부 확인. 등기부 자체가 임대차 등 법률행위 시 신탁원부의 목적·수익자·관리·처분 조항 확인 필요성을 명시하고 있습니다.
• 임차인 6명 확인. 모두 말소기준 이후 전입이나 보증금·확정일자·점유관계 세부는 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황을 대조하세요.
• 배당요구. 전행이는 2025.07.14., 장희준은 2025.07.23. 배당요구가 확인됩니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 실제 이용상태인 주거용 오피스텔의 차이를 전제로 이용·대출·환금성을 검토하세요.
• 유찰 가격 비교. 1회 유찰 165,600,000원도 최신 거래 137,000,000원보다 높고, 2회 유찰 132,480,000원에서야 최신 거래보다 낮아집니다.
• 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 “2.07억에 살 이유가 있는가”가 더 중요하다

이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 전형적인 인수형 물건은 아닙니다. 실제 임차인 6명은 모두 2020.09.11. 말소기준권리 이후 전입했고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 쪽만 보면 핵심 위험은 제한적입니다.

하지만 투자 판단의 결론은 가격에서 뒤집힙니다. 신건 실질취득액 207,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 137,000,000원의 151.1%입니다. 최근 추세도 -18.5%이고, 이 물건군은 평균 7.1회 유찰·낙찰률 0.0%라는 낮은 환금성 신호를 보입니다. 여기에 총 6세대의 소규모 물건군, 사건상 근린시설과 실제 주거용 오피스텔 이용의 차이, 신탁원부 확인 필요성까지 있습니다.

권리 인수는 0원, 가격 매력은 없음. 현재 회차에서의 핵심은 “얼마나 싸게 살 수 있나”가 아니라 “최근 1.37억 거래와 하락 추세를 두고도 2.07억에 살 근거가 있는가”입니다. 현재 자료만으로는 그 근거를 찾기 어렵고, 가격·환금성까지 합친 종합 평가는 낮게 보는 것이 타당합니다.