수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근에 자리 잡은 오산렉스빌 2층 202호입니다. 전용면적은 28.6㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 8층 건물이며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사대아산업개발입니다.
가격만 보면 이례적입니다. 감정가 9,700만원에서 시작한 물건이 8차례 유찰되어 최저매각가가 559만 2,000원으로 내려왔습니다. 다만 이렇게 큰 폭의 가격 하락이 발생한 사건에서는 매각가격보다 먼저 매수인이 실제로 부담하게 되는 권리와 채무의 범위를 확인해야 합니다.
이 사건에는 특히 서로 맞지 않는 것으로 보이는 권리분석 사항이 존재합니다. 2019.03.26. 설정된 왕정빈 근저당권이 말소기준으로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 2019.03.14. 든솔신용협동조합 근저당권도 등기에 남아 있습니다. 더욱이 해당 근저당권에 대해서는 피담보채권이 없다는 계산서가 제출된 사실까지 확인됩니다. 이 두 사항을 함께 검토하지 않고 단순히 인수액을 0원으로 처리하거나, 반대로 채권최고액 전체를 확정 인수액으로 처리하는 것은 모두 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 2층 202호 (오산동 881-8) |
| 건물명 | 오산렉스빌 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 28.6㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 5,592,000원 |
| 유찰 횟수 | 8회 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구액 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매수인 인수액 | 미확정 — 선순위 근저당 및 임차보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당이 문제
그러나 2025.05.09. 피담보채권이 없다는 계산서가 제출되었습니다. 이 계산서는 실질 채무의 존부를 판단할 중요한 자료이지만, 그 사실만으로 근저당권 말소 여부나 매각 후 법적 처리까지 확정할 수는 없습니다.
특히 근저당권은 일반적으로 매각으로 소멸하는 담보권이므로, 단순히 표시된 말소기준보다 앞선다는 이유만으로 채권최고액 전액이 자동 인수된다고 단정해서도 안 됩니다. 정확한 말소기준권리, 공동담보 관계, 실제 피담보채권 및 매각물건명세서상 매수인 부담사항을 원본으로 대조해야 합니다.
을구 4번 왕정빈 근저당권의 채권최고액은 1,000,000,000원이며, 이후 설정된 근저당과 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 앞선 든솔신용협동조합 근저당권의 법적 처리에 대한 확인 없이 후순위 권리의 소멸만으로 전체 권리가 깨끗하다고 평가할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대상 202호의 보증금이 확인되지 않는다
현황조사 등에 여러 호실의 점유 관계가 확인되지만, 이번 매각 대상은 202호 한 세대입니다. 전체 임차 관련 기록 16명 가운데 대상 호실인 202호에 해당하는 사람은 장혜선입니다. 나머지 15명은 다른 호실에 관한 기록이므로 그 보증금을 202호 매수인의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 장혜선 · 202호 매각 대상 호실 |
2015.02.22 | 2021.09.07 | 신청 2024.05.01 |
대항력 가능·미상 우선변제 주장 가능 보증금 미상 승계 신고 아님 |
장혜선의 전입일은 2015.02.22.로, 든솔신용협동조합 근저당권 설정일인 2019.03.14.보다 앞섭니다. 확정일자는 2021.09.07.이며, 2024.05.01. 배당요구를 했습니다. 따라서 전입일만으로 단정할 수는 없지만 대항요건 충족 여부 및 선순위 임차권 존재 가능성을 중점적으로 확인해야 합니다.
특히 임차보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 보증금이 얼마인지, 실제 주택 인도와 점유가 언제부터 지속되었는지, 배당을 통해 얼마가 변제되는지에 따라 낙찰자의 실질 부담이 달라질 수 있습니다.
배당이 없는 상태에서 인수보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 경우, 실질취득비용은 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이때는 최저가 5,592,000원이 아니라 실질취득비용을 73,000,000원의 최신 실거래가 및 83,333,333원의 최근 평균 시세와 비교해야 합니다.
현재 장혜선의 보증금이 미상이고 실제 배당액도 확정되지 않았으므로, 인수액 0원이나 저가 취득을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
다른 호실의 임차 관련 기록. 302호 이봉순, 308호 이수진, 311호 박종명, 401호 신승환, 406호 안수정, 413호 김진호, 503호 임수연, 507호 우일희·박지혜, 510호 박시윤, 511호 남권민, 516호 최은애, 615호 박성현, 707호 강동훈, 715호 이채동이 확인됩니다. 해당 기록들은 건물 내 다른 호실에 관한 내용으로, 대상 202호의 직접 인수보증금으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 극단적으로 낮지만 실질 가격은 미정
오산렉스빌은 112세대, 2013.03.22. 준공된 공동주택입니다. 동일 면적 28.6㎡의 실거래 12건 전체 평균은 85,710,833원이고, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 83,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.06.의 73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.6㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2026.05 | 28.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 28.6㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2024.08 | 28.6㎡ | 2 | 93,200,000원 |
| 2024.05 | 28.6㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 28.6㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 71,100,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 6 | 80,110,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 80,010,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 5 | 80,110,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 85,710,833원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 83,333,333원 (3건) |
| 최신 실거래 | 73,000,000원 (2026.06) |
| 실거래 최저 / 최고 | 71,100,000원 / 97,000,000원 |
| 최근 가격 추세 | -3.7% (하락) |
| 최저가 / 최근 평균 | 6.7% |
| 최저가 / 전체 평균 | 6.5% |
과거 거래가격이 포함된 전체 평균보다 최근 평균이 낮고, 최근 대비 과거 가격 추세도 -3.7%입니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 평균 85,710,833원보다 최근 평균 83,333,333원과 최신 실거래 73,000,000원을 우선적으로 참고해야 합니다.
실제 인수보증금이나 별도 부담이 존재하면 실질취득비용은 크게 증가합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 미배당 상태로 인수된다면, 최저가가 얼마까지 내려가는지보다 보증금 총액과 미배당액이 얼마인지가 중요합니다.
실질취득비용이 최근 평균이나 최신 거래가 이상으로 올라가는 경우 가격 메리트는 없습니다. 현재는 실질취득비용이 확정되지 않아 저가 매수 여부를 판정할 수 없습니다.
최근 실거래가격의 하락 추세까지 고려하면, 권리 정리가 확정되지 않은 상태에서 가격 할인율만을 매력으로 평가하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,592,000원 가정)
아래 금액은 현재 최저매각가로 매각되는 상황을 가정한 추정 배당입니다. 특히 든솔신용협동조합 채권은 배당계산에 최초 채권최고액 6,000,000,000원이 반영되어 있으나, 변경등기와 피담보채권 부존재 계산서가 존재합니다. 따라서 실제 채권액과 우선순위를 확정한 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 500,656원 |
| 든솔신용협동조합 근저당 | 6,000,000,000원 | 5,091,344원 |
| 왕정빈 근저당 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 남권민 가압류 | 70,000,000원 | 0원 |
| 신승환 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 조창형 등 근저당 | 325,650,000원 | 0원 |
| 최병훈 경매신청 채권 | 87,234,486원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
표의 채권액은 배당 시뮬레이션에 사용된 금액으로 확정 채무잔액을 뜻하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 우선변제·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 든솔신용협동조합의 실제 채권액 및 임차인 배당 여부에 따라 배당 순서와 금액이 바뀔 수 있습니다.
특히 임차인에게 실제 배당되는 금액이 산정되지 않았습니다. 배당되지 않은 보증금을 매수인이 부담하는지 여부는 임차권의 대항요건, 우선순위, 실제 배당 결과를 토대로 다시 판단해야 합니다.
따라서 현재 단계에서는 매수인 인수 0원이라는 결론을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 위험은 해소되지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 채권자 배당 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 감정가 약 6% |
5,592,000원 | 5,091,344원 | 7,567,793,142원 |
| 9회 유찰 시 감정가 약 4% |
3,914,399원 | 3,443,940원 | 7,569,440,546원 |
| 10회 유찰 시 감정가 약 3% |
2,740,079원 | 2,290,758원 | 7,570,593,728원 |
미배당 금액은 시뮬레이션상 채권청구액을 기준으로 계산한 부족액입니다. 실제 채무액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 향후 회차 최저가는 제시된 시나리오이며 실제 매각공고와 달라질 수 있습니다.
각 시나리오에서 신청채권자 최병훈의 청구액 87,234,486원에 대한 계산상 배당액은 모두 0원입니다. 단, 이 결과는 계산에 적용된 채권 순위와 금액이 유지된다는 전제입니다. 든솔신용협동조합의 실질 채권액이 없거나 배당순위가 달라지면 결과도 달라집니다.
더 중요한 것은 매각가격이 내려간다고 해서 임차보증금 인수위험까지 함께 내려가는 것은 아니라는 점입니다. 장혜선이 선순위 대항력을 갖추고 미배당 보증금이 남는 경우, 더 낮은 낙찰가가 오히려 미배당 보증금 부담을 늘릴 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 여부보다 권리관계 확정이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장 및 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로, 도시가스 난방·급배수설비·승강기·화재탐지 및 소화설비·지하주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 주상용 건부지로 이용되며, 남측으로 약 8m 폭의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 관련 허가구역 해당 여부도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 존재하지만 최근 가격 추세가 -3.7%로 하락하고 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 6.9회라는 점도 가격과 별도로 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 든솔신용협동조합 근저당 재확인. 2019.03.14. 설정된 근저당의 변경등기, 공동담보목록, 2025.05.09. 제출된 피담보채권 부존재 계산서 및 실제 채무 관계를 확인해야 합니다. 근저당권의 매각 후 소멸·말소 여부를 법원 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확정해야 합니다.
- 말소기준권리 검증. 왕정빈 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있지만, 그보다 앞선 든솔신용협동조합 근저당권이 존재합니다. 두 권리의 우선순위와 말소·인수 분류가 일치하는지 반드시 검증해야 합니다.
- 202호 장혜선 보증금 확인. 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 시작일, 전입·확정일자 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권의 성립 및 미배당 보증금 인수 여부가 핵심입니다.
- 실질취득비용 계산. 예상 낙찰가와 실제로 인수할 보증금 및 기타 부담을 합산해야 합니다. 계산된 금액을 최신 실거래 73,000,000원과 최근 평균 83,333,333원에 비교한 다음 입찰 여부를 결정해야 합니다.
- 다른 호실과의 구분. 건물 내 다른 호실의 점유자 기록을 대상 202호의 임차인으로 잘못 합산하지 않도록 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세채권 확인. 관리비 체납 중 공용부분 부담 가능성과 당해세·우선조세채권의 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현재 경매절차 확인. 2026.09.08. 최고가매수신고인 주OO의 이의신청 각하결정(항고보증 미제출) 발송 및 2026.09.11. 도달 기록이 있습니다. 이 절차가 현재 매각기일과 매각허가 상태에 미친 영향을 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 매각조건·보증금 확인. 8회 유찰 사건이므로 매각공고상의 특별매각조건과 실제 입찰보증금 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “559만원짜리 아파트”라고 판단하기 전에
오산렉스빌 202호는 감정가 97,000,000원에서 최저매각가 5,592,000원까지 하락한 물건입니다. 이 가격만 놓고 보면 동일 면적 최근 실거래 평균의 6.7%라는 극단적인 할인율이 눈에 띕니다. 그러나 이 할인율은 매수인이 부담할 권리와 보증금을 포함한 실제 취득가격이 아닙니다.
2019년 든솔신용협동조합 근저당권은 말소기준으로 표시된 권리보다 먼저 설정되어 있으나, 피담보채권이 없다는 계산서도 제출되어 있습니다. 따라서 이 근저당권의 법적 처리와 실질 채무를 확인하는 것이 선행되어야 합니다. 또한 202호 장혜선의 보증금과 대항력 성립 여부가 확정되지 않아 매수인의 실질 인수액도 계산할 수 없습니다.
최근 거래가격은 하락 추세이고, 이미 8회 유찰된 물건이라는 점까지 고려하면, 명목 최저가만으로 높은 가격 점수를 부여할 근거는 없습니다. 권리관계가 확정되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 인수액이 실제로 해소되거나 명확해진 뒤에야 실질취득비용을 최근 시세와 비교해 투자성을 판단할 수 있습니다.
