7,988,000원
수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근에 있는 통칭 ‘렉스빌’의 제2층 제202호, 전용면적 28.6㎡ 아파트입니다. 감정가 97,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 7,988,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8% 수준이지만, 이 사건은 최저가 자체보다 권리관계 확인이 우선입니다.
등기상 선언된 말소기준권리는 2019.03.26. 왕정빈 근저당권입니다. 그런데 그보다 앞선 2019.03.14. 든솔신용협동조합 근저당권이 존재하며, 해당 권리는 자료상 ‘말소기준권리 이전 → 매수인 인수’로 표시돼 있습니다. 다만 2025.05.09. 피담보채권이 없다는 계산서가 제출된 사실도 함께 확인됩니다. 즉 등기 순위와 실제 피담보채권 존재 여부를 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
여기에 대상 202호에는 장혜선이 2015.02.22. 전입했고, 2021.09.07. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.05.01. 배당요구를 한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 문제가 발생할 수 있으며, 보증금 액수가 확인되지 않아 현재 자료만으로는 매수인이 실제 얼마를 인수할지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 28.6㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 7,988,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 오산등기소 · 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 싸게 보이는 이유부터 확인해야 한다
선언된 말소기준권리인 2019.03.26. 왕정빈 근저당권 이후에는 남권민 가압류 70,000,000원, 국 압류, 오산시 압류, 신승환 가압류 90,000,000원, 조창형 근저당권 325,650,000원, 최병훈의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 202호 임차인 — 보증금 미상이 핵심 변수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혜선 | 202호 | 2015.02.22 | 2021.09.07 | 미상 | 2024.05.01 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 없음 |
장혜선의 전입일 2015.02.22.은 말소기준권리 2019.03.26.보다 빠릅니다. 확정일자 2021.09.07.과 배당요구 2024.05.01.도 확인됩니다. 따라서 배당을 받더라도 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우 미회수액이 매수인에게 남을 가능성을 검토해야 합니다. 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 현재 단계에서 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 9.6%, 시장은 하락 추세
오산렉스빌의 전용 28.6㎡ 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 85,710,833원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 83,333,333원, 최신 거래는 2026.06. 73,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -3.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.6㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2026.05 | 28.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 28.6㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2024.08 | 28.6㎡ | 2 | 93,200,000원 |
| 2024.05 | 28.6㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 28.6㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 71,100,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 6 | 80,110,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 80,010,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 5 | 80,110,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.6㎡ | 3건 | 83,333,333원 |
현재 최저매각가 7,988,000원은 최근 12개월 평균의 9.6%이고, 전체 평균 85,710,833원에 대해서는 9.3% 수준입니다. 하지만 이 비율은 낙찰가만 비교한 수치입니다. 장혜선의 인수 가능 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 543,784원 |
| 2. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 7,444,216원 |
| 3. 근저당 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 남권민 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 조창형 | 325,650,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션상 채권총액 7,572,884,486원 중 7,444,216원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 7,565,440,270원입니다. 임차인 보증금·최우선변제는 반영되지 않았으며, 든솔신용협동조합은 2025.05.09. 피담보채권이 없다는 계산서를 제출한 사실이 있어 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 7,988,000원 | 7,444,216원 | 7,565,440,270원 |
| 8회 유찰 시 | 5,591,600원 | 5,090,951원 | 7,567,793,535원 |
| 9회 유찰 시 | 3,914,119원 | 3,443,665원 | 7,569,440,821원 |
낙찰가가 7,988,000원에서 5,591,600원, 3,914,119원으로 내려가더라도 장혜선의 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가 하락분만큼 인수액 비중이 커질 수도 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 ‘오산역’ 동측 인근의 통칭 렉스빌. 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2013.03.22. 준공, 112세대. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 8층 건물이며 도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화·지하주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 각 호실은 아파트로서 거실·주방·욕실·현관·보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 1,342.2㎡, 공시지가 3,247,000원/㎡, 남측 약 8m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 존재하지만 최근 흐름이 -3.7%이고, 경매 통계상 평균 유찰 6.1회·낙찰률 0.0%로 반복 유찰 위험을 가볍게 볼 수 없습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 장혜선 보증금 확인. 보증금 원금과 현재 점유 여부가 확인돼야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 배당 후 인수액 계산. 장혜선이 받을 실제 배당액과 남는 미회수 보증금을 기준으로 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 든솔신협 근저당 확인. 2025.05.09. 피담보채권 없음 계산서의 법적 효과와 현재 등기 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 매각기일 2026.09.16. 기준으로 인수되는 권리와 특별매각조건이 달라지지 않았는지 원본을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 83,333,333원, 최신 거래는 73,000,000원이며 최근 흐름은 -3.7%입니다. 전체 평균 85,710,833원만 기준으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 본건 7회 유찰, 단지 평균 6.1회 유찰이라는 숫자 자체가 추가 확인 필요성을 보여줍니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·계산서와 임차관계 원본을 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “7,988,000원”이 이 물건의 실제 가격은 아니다
감정가 97,000,000원짜리 아파트가 7회 유찰돼 7,988,000원까지 내려왔다는 숫자는 매우 강하게 보입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 83,333,333원에 비하면 표면 최저가는 9.6%에 불과합니다. 그러나 이 사건에서 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
202호 장혜선은 2015.02.22. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인되지만 보증금은 미상입니다. 여기에 선언된 말소기준권리보다 앞선 든솔신용협동조합 근저당이 존재하고, 별도로 피담보채권 없음 계산서가 제출된 특수한 구조까지 겹칩니다.
최저가는 확인됐지만 실질취득가는 확인되지 않았습니다. 최근 거래도 -3.7% 하락 흐름이며 본건은 7회, 단지 경매는 평균 6.1회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 ‘낮은 최저가’보다 임차보증금과 선순위 근저당의 실질 효력 확인이 선행돼야 하는 고위험 확인형입니다.
