수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근에 위치한 오산렉스빌 8층 810호입니다. 감정가는 81,000,000원이지만 8회 유찰을 거치면서 최저매각가가 4,670,000원까지 떨어졌습니다. 일반적인 경매라면 큰 폭의 유찰은 가격 기회로 볼 수도 있습니다. 그러나 이 물건은 낙찰대금과 별도로 인수할 수 있는 임차보증금이 낙찰대금보다 훨씬 큰 구조입니다.

810호의 임차인 설정운은 2015.05.06. 주민등록을 마쳤고, 점유개시는 2015.05.05.로 기재됩니다. 말소기준인 왕정빈 근저당권은 2019.03.26. 설정되었습니다. 임차권등기는 2023.06.13. 접수되었으며, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 내용이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 존재

등기상 왕정빈의 근저당권이 말소기준입니다. 이보다 오래된 우리은행 및 든솔신용협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소된 상태로 표시됩니다. 특히 든솔신용협동조합 근저당권에 대해서는 2025.05.09. 피담보채권이 없다는 계산서가 제출된 사실이 명세서에 기재되어 있습니다.

왕정빈 근저당권과 그 이후의 김진채 근저당권, 국·오산시 압류, 신승환 가압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 그러나 등기상 권리가 말소되는 것과 임차보증금 승계가 사라지는 것은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 810호에 실제 해당하는 임차인

현황조사에 나타난 임차인·점유자 관련 인원은 총 17명으로, 이 가운데 매각 대상 810호에 직접 대응하는 임차인은 설정운 1명입니다. 나머지 16명은 202호, 302호, 308호, 311호, 401호, 406호, 413호, 503호, 507호, 510호, 511호, 516호, 615호, 707호, 715호 등 다른 호실에 해당합니다. 이들의 보증금을 810호 매수인의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

설정운은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 등기에는 최초 임대차계약일 2015.04.20., 증액 계약일 2021.05.05. 및 각 확정일자가 적혀 있습니다. 특히 1차 보증금 60,000,000원과 증액 후 보증금 70,000,000원의 우선순위가 동일하다고 단정할 수 없습니다. 증액된 10,000,000원의 확정일자는 말소기준권리보다 늦습니다.

또한 예상배당은 설정운에게 배당액 0원을 배정하면서 우선변제권이 없다는 전제로 계산되어 있으나, 등기에는 확정일자가 명시되어 있습니다. 확정일자 존재만으로 배당순위를 확정할 수 없지만, 우선변제권이 전혀 없다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다. 따라서 아래 예상배당표는 확정된 실제 배당표가 아니라 검토용 추정치로 보아야 합니다.

③ 실질취득비용 — 최저가가 아닌 보증금 중심

이 물건에서 가격을 해석할 때 가장 중요한 점은 낙찰대금 4,670,000원이 전체 취득비용이 아니라는 사실입니다. 특히 임차보증금이 낙찰가를 크게 초과하기 때문에 낙찰대금이 더 내려가더라도 매수인이 부담해야 할 전체 금액이 비례해서 감소하는 구조가 아닙니다.

위 계산은 해당 보증금이 전액 미배당으로 남아 매수인에게 승계된다는 조건부 계산입니다. 임차인에게 낙찰대금에서 우선배당이 이루어지는 구조라면 그만큼 인수잔액이 감소하므로 실질취득비용은 보증금 총액에 가까워질 수 있습니다. 반면 현재 예상배당처럼 임차인 배당액이 0원이고 다른 채권자에게 배당되는 경우에는 낙찰대금과 인수보증금을 함께 부담하는 계산이 됩니다.

④ 시세 비교 — 실거래 8,000만원도 현재 시세는 아니다

오산렉스빌 동일 전용면적 23.14㎡에 관해 확인되는 거래는 2024년 10월의 2건입니다. 두 거래 모두 8층, 거래금액은 80,000,000원입니다. 같은 층과 같은 면적이라는 비교 장점은 있지만 거래 시점이 2024년 10월이므로 2026년 매각기일의 최신 시세로 단정할 수는 없습니다.

과거 거래금액 80,000,000원을 기준으로 비교하면 예상배당상 60,000,000원 전액 인수 시 실질취득비용 64,670,000원은 과거 거래가의 약 80.8%입니다. 반면 증액 후 보증금 70,000,000원을 전액 인수하면 74,670,000원으로 약 93.3%에 해당합니다.

그러나 이 비교는 어디까지나 2024년 10월 거래를 기준으로 한 과거가격 비교입니다. 2026년의 실제 거래수준, 가격 추세와 개별 호수 상태를 확인할 자료가 충분하지 않으므로 현재 시세 대비 할인율이나 기대수익률로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 4,670,000원 가정)

예상배당상 집행비용은 484,060원, 왕정빈 근저당권 배당액은 4,185,940원이며 나머지 채권자의 배당액은 0원입니다. 채권총액 1,262,234,486원 가운데 채권자 배당액은 4,185,940원, 미배당액은 1,258,048,546원으로 추정되어 있습니다. 이는 채권최고액 등을 사용한 기계적 추정으로, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·세금·임차인의 우선변제순위 등을 반영한 확정배당이 아닙니다.

⑥ 회차별 비교 — 낙찰가가 낮아도 보증금 부담은 남는다

회차가 진행될수록 매각대금과 채권자 배당액은 감소하지만 예상배당 시나리오에서 매수인 인수보증금은 계속 60,000,000원으로 계산되어 있습니다. 즉 최저가가 더 낮아져도 취득비용의 대부분을 차지하는 임차보증금 부담이 그대로 남을 수 있습니다.

다만 실제로 임차인이 선순위 배당을 받아 인수잔액이 줄어드는 경우에는 낙찰대금과 보증금 인수액이 서로 반대 방향으로 움직여 전체 실질취득비용이 보증금 총액 부근에 머무를 수도 있습니다. 그러므로 추가 유찰만을 가격 메리트 확보 수단으로 보기보다는 법률상 최종 인수액을 우선 확정해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산역 동측 인근에 위치한 렉스빌로, 주변은 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재된 역 주변 상가지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장과 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2013.03.22. 준공, 112세대 규모입니다. 철근콘크리트구조이며 도시가스 난방, 승강기·화재탐지·소화설비·지하주차장시설 등이 있습니다.
• 용도와 이용상태. 집합건물(아파트)로서 거실·주방·욕실·현관·보일러실 등 주거용으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역이며, 비행안전제3구역·성장관리권역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 동일면적 실거래 표본이 2건에 불과하고 본건의 유찰도 8회에 달합니다. 현재 매수수요와 적정가격을 추가 확인하지 않고 환금성이 높다고 판단하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 810호 임차보증금 원본 확인. 1차 60,000,000원과 2차 70,000,000원의 관계, 증액 계약서, 현재 보증금 잔액과 실제 변제 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제순위 검증. 최초 점유·전입, 확정일자, 증액분의 효력, 배당요구 및 임차권등기의 효력을 구분해 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 기준 입찰. 최저가 4,670,000원이 아니라 보증금 인수액을 합산한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 2024.10 거래 80,000,000원만으로 2026년의 시세나 할인율을 확정하지 않아야 합니다.
• 관계인 채권 확인. 설정운의 임차권 및 경매신청채권, 신승환의 다른 호실 관련 전입·가압류 등 채권관계의 실체를 확인해야 합니다.
• 다른 호실과 구분. 다른 호실의 임차인을 810호 임차인으로 합산하거나 보증금 승계 대상으로 오인하지 않아야 합니다.
• 공동담보와 피담보채권 확인. 왕정빈 근저당권은 공동담보로 기재되어 있으므로 채권최고액 1,000,000,000원을 810호의 실제 채무액으로 그대로 해석해서는 안 됩니다.
• 배당 및 세금 확인. 당해세·최우선변제·집행비용 및 확정 배당순위를 반영한 인수액을 재계산해야 합니다.
• 절차 진행상황 확인. 2026.09.08. 최고가매수신고인 관련 이의신청각하결정 발송 기록과 2026.09.11. 도달 기록이 있습니다. 매각기일 및 절차 진행상황을 법원에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 체납관리비와 추가 취득비용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “467만원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 가장 큰 위험은 낙찰가격만 보고 실질취득비용을 과소평가하는 것입니다. 감정가 81,000,000원이 8회 유찰되어 4,670,000원까지 떨어진 것은 분명 이례적인 가격입니다. 하지만 810호에는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있으며 명세서에도 임차보증금 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

예상배당 기준으로는 60,000,000원 인수, 등기상 증액 후 보증금을 기준으로 하면 70,000,000원까지 검토할 필요가 있습니다. 낙찰대금까지 포함한 실질취득비용은 각각 64,670,000원과 74,670,000원입니다. 이는 2024년 거래 80,000,000원보다 낮지만, 현재 시세가 확인되지 않았고 임차권의 정확한 승계범위도 확정되지 않았습니다. 따라서 그 차이를 확정된 투자수익이나 안전마진으로 취급할 수 없습니다.

여기에 8회 유찰, 복잡한 채권관계, 확정일자와 예상배당의 불일치, 과거 실거래에 의존해야 하는 시세 불확실성이 겹칩니다. 결국 권리위험이 해소되기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰을 권하기 어려운 고위험 물건입니다. 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 설정운의 실제 보증금 잔액·배당순위·매수인 승계금액을 원본 서류로 먼저 확정하는 것입니다.