수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근 오산렉스빌 8층 810호 아파트입니다. 감정가는 81,000,000원이지만 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 6,671,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 8%에 불과해 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금입니다.
설정운은 2015.05.06. 주민등록을 마쳤고, 말소기준인 2019.03.26. 왕정빈 근저당보다 앞섭니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음이 명시돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 설정운에게 배당되는 금액을 0원, 매수인 인수액을 60,000,000원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 8층810호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 오산렉스빌 · 23.14㎡ |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 6,671,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 준공 / 세대수 | 2013.03.22 · 112세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다
등기상 과거 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 2019.03.14. 든솔신용협동조합 근저당도 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 또한 든솔신용협동조합 명의 근저당에는 2025.05.09. 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됐습니다. 따라서 이 분석의 말소기준은 2019.03.26. 왕정빈 근저당입니다.
② 대상 810호 임차인 — 설정운 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 설정운 | 전유부분 전부 | 2015.05.06 | 60,000,000원 | 2023.06.13 | 대항력 有 | 없음 | 잔액 인수 |
설정운은 2015.04.20. 1차 임대차계약, 2015.05.05. 점유개시, 2015.05.06. 주민등록, 2015.05.12. 확정일자가 등기 원문에 기재되어 있습니다. 이후 2021.05.05. 2차 계약과 2022.02.21. 증액분 확정일자도 기재돼 있습니다.
현황조사에는 오산렉스빌의 다른 호실 점유자들도 확인되지만, 이 리포트의 대상인 810호에서 직접 확인되는 임차권자는 설정운입니다. 설정운은 등기상 강제경매 채권자로도 나타나므로, 임대차관계와 채권관계가 함께 얽혀 있다는 점도 확인 대상입니다.
③ 가격 비교 — 667만원이 아니라 실질취득 6,667만원으로 본다
오산렉스빌 동일 면적 23.14㎡의 확인된 최근 거래는 2024.10. 8층 80,000,000원 2건입니다. 최근 12개월 평균도 80,000,000원으로 집계되어 있습니다. 표면 최저가 6,671,000원은 이 가격의 8.3%에 불과하지만, 이 비율은 임차인 인수액을 빼고 계산한 숫자라 투자 판단의 기준으로 쓰기 어렵습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 81,000,000원 | 감정 기준가격 |
| 현재 최저가 | 6,671,000원 | 7회 유찰 후 표면 입찰가 |
| 설정운 인수액 | 60,000,000원 | 현재 배당 시뮬레이션 기준 |
| 실질취득 | 66,671,000원 | 최저가 + 인수액 |
| 최근 실거래 | 80,000,000원 | 2024.10 · 23.14㎡ · 8층 |
배당 시뮬레이션의 인수액 60,000,000원을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 66,671,000원으로, 80,000,000원 실거래 대비 약 83.3% 수준입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 실거래보다 낮습니다. 다만 비교 거래가 2024.10. 2건에 불과하고 현재 매각기일은 2026.09.16.이며, 임차권 원문의 보증금 금액에도 별도 확인 포인트가 있어 단순히 ‘17% 싸다’고 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 520,078원 |
| 인수 · 설정운 임차보증금 | 60,000,000원 | 0원 매수인 인수 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 6,150,922원 |
| 3. 근저당 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 설정운 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,262,234,486원 중 예상 배당은 6,150,922원이고, 미배당은 1,256,083,564원입니다. 집행비용 520,078원을 제외한 매각대금은 왕정빈 근저당에 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 추가 하락폭보다 6,000만원 인수가 더 크다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 6,671,000원 | 6,150,922원 | 1,256,083,564원 | 60,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 4,669,700원 | 4,185,645원 | 1,258,048,841원 | 60,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 3,268,790원 | 2,809,952원 | 1,259,424,534원 | 60,000,000원 |
다음 회차로 넘어가 최저가가 더 떨어져도 제공된 시나리오에서는 설정운 인수액 60,000,000원이 그대로 남습니다. 이 물건은 최저매각가가 이미 매우 작기 때문에, 추가 유찰에서 줄어드는 입찰금액보다 임차권을 정확히 확정하는 일이 훨씬 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근의 통칭 오산렉스빌로, 주변은 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 일반적 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 대상 호실은 아파트로 거실·주방·욕실·현관·보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 8층 건물이며 승강기·도시가스 난방· 급배수·화재탐지·소화설비·지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 1,342.2㎡, 공시지가 3,247,000원/㎡이며 남측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 6,671,000원만 보고 판단하지 말고, 현재 계산상 인수액 60,000,000원을 포함한 실질취득비용으로 비교하세요.
- 설정운 보증금 원문 확인. 임차권 등기에는 1차 60,000,000원과 2차 70,000,000원, 증액 10,000,000원 기재가 있어 최종 잔존 보증금과 인수범위를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 설정운 주민등록 2015.05.06.이 말소기준 2019.03.26.보다 앞서는 구조가 최종 매각물건명세서에서도 동일한지 확인하세요.
- 든솔 근저당 정리 확인. 2025.05.09. 피담보채권이 없다는 계산서 제출 내용과 등기상 말소 상태를 원문으로 다시 확인하세요.
- 설정운 관계 확인. 임차권자이면서 등기상 강제경매 채권자로도 나타나는 만큼 임대차·채권관계와 실제 점유 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 7회 유찰이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.1회입니다. 현장 상태·관리비·점유·수요를 함께 점검하세요.
- 실거래 시점. 비교 가능한 거래는 2024.10. 2건이므로, 2026.09.16. 입찰 시점의 가격 판단에 그대로 대입하기보다 보수적으로 사용해야 합니다.
맺으며 — “8% 경매”가 아니라 “6,000만원 인수형”
이 물건의 표면 최저가는 감정가 81,000,000원의 8.3%인 6,671,000원입니다. 하지만 권리분석을 통과한 뒤 남는 숫자는 완전히 다릅니다. 설정운은 말소기준보다 먼저 주민등록을 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 배당 계산에서는 임차보증금 배당 0원·매수인 인수 60,000,000원으로 처리됩니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 66,671,000원입니다.
이 금액은 확인된 동일 면적 실거래 80,000,000원보다 낮지만, 7회 유찰이라는 이력과 임차권 원문의 보증금 60,000,000원·70,000,000원 기재 차이를 감안하면 안전마진을 확정하기 이릅니다. 가격은 매력적으로 보일 수 있지만, 권리확정이 먼저인 C급 고위험 검증형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 667만원에 낙찰받는 것이 아니라 설정운에게 실제로 얼마를 인수하는지 확정하는 것입니다.
