8,236,000원
수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근 통칭 ‘오산렉스빌’ 6층 615호, 동일면적 실거래 비교 기준 전용 28.6㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사대아산업개발이고, 2024.04.05 최병훈의 강제경매개시결정으로 경매가 진행되고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2019.03.26 왕정빈 명의 근저당권 채권최고액 1,000,000,000원이며, 그 이후 김진채 근저당권·국 및 오산시 압류·신승환 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 점유관계에서 올라갑니다. 615호에는 박성현이 2016.09.26 전입한 것으로 조사됐고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준보다 앞선다는 사실만으로 보증금 전액의 대항력을 확정할 수는 없으므로, 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 박성현의 실제 보증금이 확인되지 않은 이상 권리분석 결론을 ‘인수 0원’으로 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 6층 615호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 28.6㎡ · 철근콘크리트구조 · 8층 건물 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 (2020.12.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 8,236,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 615호 점유는 별도 확인
2013.04.16 우리은행 근저당권과 2019.03.14 든솔신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 특히 든솔신용협동조합 명의 근저당권에 대해서는 2025.05.09 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됐습니다. 현재 말소기준은 그 뒤인 2019.03.26 왕정빈 근저당권입니다.
② 615호 임차인 점검
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성현 | 615호 | 2016.09.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
615호 점유관계에 한정한 표입니다. 박성현은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 조사상 615호 점유자로 확인된 사람입니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가는 낮지만 실질취득가는 아직 모른다
오산렉스빌 동일면적 28.6㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 85,710,833원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 83,333,333원, 최신 거래 73,000,000원, 최근 가격 추세 -3.7%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.6㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2026.05 | 28.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 28.6㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2024.08 | 28.6㎡ | 2 | 93,200,000원 |
| 2024.05 | 28.6㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 28.6㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 71,100,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 6 | 80,110,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 80,010,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 5 | 80,110,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.6㎡ | 3건 | 83,333,333원 |
현재 최저가 8,236,000원은 최근 12개월 평균 대비 9.9%로 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 비율은 임차인 인수액을 전혀 더하지 않은 명목 최저가 기준입니다. 박성현의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 현재 단계에서는 실질취득비용을 최근 12개월 평균 83,333,333원이나 최신 거래 73,000,000원과 직접 비교할 수 없습니다. 게다가 최근 가격 흐름도 -3.7%로 하락 추세입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 548,248원 |
| 2. 근저당 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 7,687,752원 |
| 3. 근저당 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,262,234,486원 중 채권자 배당 예상액은 7,687,752원, 미배당은 1,254,546,734원입니다. 이 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 615호 박성현의 보증금이 확인되지 않아 실제 권리분석상 인수액을 0원으로 확정하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역 동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 역주변 상가지대입니다. 주거 쾌적성과 편익성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로서 거실·주방·욕실·현관·보일러실 등으로 이용 중이며, 도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화설비·지하주차장 시설이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·성장관리권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 토지는 평지의 세로장방형이며 남측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 오산렉스빌은 112세대, 2013.03.22 사용승인 단지입니다. 동일면적 거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.1회이고, 이 물건도 7회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 615호 임대차 원본 확인. 박성현의 보증금, 임대차계약 체결일, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 응찰 상한은 8,236,000원만 놓고 정하지 말고, 확인된 인수보증금을 더한 금액으로 최근 12개월 평균 83,333,333원과 최신 거래 73,000,000원을 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.7%이므로 과거 전체 평균 85,710,833원만 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하지 않는 것이 안전합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰 상태이고 단지 경매 평균도 6.1회입니다. 낮은 최저가 뒤에 점유·명도·권리확인 부담이 있는지 원인을 함께 점검해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 박성현 보증금이 미상이라 이를 최종 인수액으로 보아서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8,236,000원이 실질취득가라는 보장이 없다”
이 사건은 감정가 100,000,000원짜리 아파트의 최저가가 7회 유찰 끝에 8,236,000원까지 내려온 보기 드문 숫자를 보여줍니다. 최근 12개월 평균 83,333,333원과 비교하면 명목 최저가는 9.9%에 불과합니다. 하지만 바로 그 숫자 때문에 권리분석을 생략하면 안 됩니다.
615호 박성현의 전입일은 2016.09.26로 말소기준 2019.03.26보다 앞서 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 확인할 수 있는 결론은 “대항력 가능·인수금액 미상”까지입니다. 최근 가격도 -3.7% 하락 추세이고 이 물건은 7회 유찰됐습니다. 등기권리는 정리되지만 실질취득비용은 아직 정리되지 않은 사건. 박성현의 임대차 보증금을 확인하기 전까지는 최저가의 파격적인 할인율을 투자 메리트로 확정해서는 안 됩니다.
