수원지방법원 2024타경62334. 경기도 오산시 오산동에 위치한 오산렉스빌 6층 615호, 전용면적 28.6㎡의 소형 아파트입니다. 오산역 동측 인근에 자리하며, 2013년에 준공된 112세대 건물입니다. 채권자 최병훈의 강제경매로 진행되고 있고, 청구금액은 87,234,486원입니다.

숫자만 펼쳐 놓으면 이례적입니다. 감정가 100,000,000원에서 8회 유찰을 거쳐 최저가가 5,765,000원까지 떨어졌습니다. 그런데 등기와 점유관계를 함께 확인하면 가격의 의미가 달라집니다. 615호에 전입한 박성현의 전입일은 2016.09.26로, 말소기준권리인 왕정빈의 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상 상태의 인수 위험을 반드시 별도로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별개

등기상 말소기준은 2019.03.26 접수된 왕정빈의 근저당권입니다. 등기부상 이미 말소된 과거 근저당권과 구분해야 하며, 왕정빈 근저당권 이후의 김진채 근저당권, 국세·지방세 압류, 신승환 가압류 및 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

왕정빈 근저당권의 채권최고액은 1,000,000,000원이고, 공동담보목록이 존재합니다. 이 금액은 공동담보 근저당권의 채권최고액으로, 615호만의 실제 채무액이나 낙찰자 인수액으로 그대로 해석해서는 안 됩니다. 김진채의 85,000,000원 근저당권 역시 공동담보목록이 기재돼 있습니다.

② 점유자·임차인 분석 — 615호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 등에 기재된 점유자는 총 16명입니다. 이 중 경매 대상 615호에 기재된 점유자는 박성현 1명이며, 나머지 15명은 다른 호실에 기재돼 있습니다. 따라서 다른 호실 점유자의 보증금을 615호 매수인의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 전입일과 말소기준일을 비교한 잠정 판단입니다. 선순위 전입만으로 임대차계약·점유·보증금 등 대항요건이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 확정할 수 없습니다. 표시된 점유자에 대해 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 타 호실 점유자는 615호 인수금액 계산에서 제외해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 모른다

오산렉스빌 전용 28.6㎡의 최근 거래를 살펴보면, 전체 12건 평균은 85,710,833원입니다. 그러나 이 값에는 과거의 상대적으로 높은 거래도 포함됩니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 83,333,333원(3건), 최신 거래 73,000,000원(2026.06)을 우선 적용해야 합니다.

현재 최저매각가 5,765,000원은 최근 12개월 평균의 6.9%에 불과합니다. 그러나 이것은 어디까지나 법원 최저가와 실거래 평균의 비율입니다. 선순위 점유자의 미배당 보증금을 더한 실질취득가와 시세를 비교한 값이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,765,000원 가정)

집행비용은 503,770원으로 추정했으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 위 추정에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액은 그대로 낙찰자에게 승계되는 금액이 아닙니다. 또한 계산상 매수인 인수액 0원은 615호 선순위 점유자의 미확인 보증금이 실질적으로 0원임을 입증하지 않습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 인하만으로 위험이 해결되지 않는다

현재 시나리오에서 신청채권자 최병훈의 청구금액은 87,234,486원이지만 예상배당은 0원입니다. 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권자에게 배당되는 금액은 0원으로 계산됩니다.

단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수도 6.9회로 집계됐습니다. 현재 사건의 8회 유찰은 그보다 많습니다. 추가 유찰에 따라 최저가가 더 내려갈 수 있다는 사실이 선순위 점유자의 보증금 문제를 해소하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 위치. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근의 오산렉스빌입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택이 혼재한 역 주변 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리 및 운행빈도로 볼 때 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2013.03.22 준공, 112세대. 철근콘크리트구조의 8층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화설비·지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 사용되며 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등의 이용상태가 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 토지 및 도로. 일반상업지역의 평탄한 세장형 토지로, 남측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가 3,247,000원/㎡, 전체 토지면적 1,342.2㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역, 비행안전제3구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 관련 사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전용 28.6㎡의 소형 아파트이며 최근 거래는 확인되지만, 실거래가가 71,100,000원부터 97,000,000원까지 분포하고 최근 거래 추세는 -3.7%입니다. 8회 유찰 이력까지 감안하면 현 가격 수준과 처분 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 615호 점유자 지위. 박성현의 실제 임대차계약 체결 여부, 점유 개시, 전입 유지 및 점유 권원을 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다.
• 보증금 확인. 보증금 원금, 반환 여부, 확정일자, 임대차기간, 배당요구 여부 및 배당 가능액을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 매각물건명세서 검토. 인수할 임차보증금, 점유 관련 특별매각조건, 매수인에게 대항할 수 있는 권리의 기재 여부를 최신 명세서로 확인해야 합니다.
• 시세 대비 실질취득액. 최저가 5,765,000원이 아닌 낙찰가와 인수금액의 합계를 최근 12개월 평균 83,333,333원, 최신 거래 73,000,000원과 비교해야 합니다.
• 공동담보·배당 관계. 왕정빈과 김진채 근저당권의 공동담보 범위, 기존 든솔신용협동조합 근저당권의 말소상태, 실제 채권액과 배당순위를 검증해야 합니다.
• 세금 및 관리비. 국세·지방세 압류 관련 교부청구, 당해세, 관리비 체납 및 공용부분 비용 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 사건 진행 확인. 최고가매수신고인 관련 이의신청 각하결정 및 후속 절차가 현재 매각 진행에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 615호의 실제 점유 상태와 인도명령 가능 여부, 임차권 존속 및 명도 협의에 따른 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류, 감정평가서 및 법원 사건진행내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “576만원 낙찰이 곧 576만원 취득은 아니다”

오산렉스빌 615호는 감정가 100,000,000원에서 8회 유찰돼 5,765,000원까지 내려온 물건입니다. 단순한 최저가만 보면 최근 12개월 실거래 평균 83,333,333원과 큰 차이가 납니다.

그러나 이 물건을 평가할 때 먼저 해결해야 할 문제는 615호의 선순위 전입 점유자 박성현입니다. 2016.09.26 전입이라는 사실은 확인되지만, 보증금과 확정일자, 실제 대항력과 인수범위가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서 예상배당표의 인수액 0원을 확정된 권리분석 결과로 받아들이면 안 됩니다.

더욱이 최근 실거래는 3.7% 하락 추세이고, 최저가가 반복적으로 인하된 이력도 있습니다. 향후 선순위 보증금이 밝혀져 실질취득액이 83,333,333원 또는 최신 거래 73,000,000원 이상으로 계산된다면, 최저가의 높은 할인율은 가격상 매력의 근거가 될 수 없습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 타당합니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조와 달리, 대상 호실의 미확인 선순위 점유 위험은 그대로 남습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 낙찰 후 실제 얼마를 부담해야 하느냐입니다. 선순위 점유자의 임대차관계와 인수범위가 확정되기 전에는 저가 낙찰을 기대한 입찰을 권하기 어렵습니다.