수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근 ‘오산렉스빌’ 3층 302호, 전용 28.6㎡ 아파트입니다. 감정가는 97,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 7,988,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 매각물건명세서에는 을구 6번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
예상배당은 현재 매각가 7,988,000원에서 집행비용 543,784원을 먼저 제외하고, 이봉순에게 7,444,216원을 배당합니다. 보증금 63,000,000원 중 남는 55,555,784원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 7,988,000원 + 55,555,784원 = 63,543,784원. 이 사건에서 시세와 비교해야 할 숫자는 최저가 7,988,000원이 아니라 이 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 28.6㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 (2020.12.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 7,988,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.26. 을구 4번 왕정빈 근저당권 · 채권최고액 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금이 핵심
말소기준은 2019.03.26. 왕정빈 근저당권입니다. 이후의 김진채 근저당, 국·오산시 압류, 신승환 가압류, 조창형 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이봉순은 2013.07.18. 전입·점유했고 확정일자도 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2022.05.17.이지만, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다.
임차인 분석 — 대상 302호 기준 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이봉순 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2013.07.18 | 2015.07.16 | 63,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 55,555,784원 인수 |
이봉순은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금만으로 보증금 전액을 갚을 수 없습니다. 따라서 배당을 받는다고 인수 위험이 사라지는 사건이 아닙니다. 배당액이 작아질수록 미배당 잔액이 커져 매수인의 실질 부담으로 이동합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
오산렉스빌 전용 28.6㎡의 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 85,710,833원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 83,333,333원과 최신 거래 73,000,000원을 우선해서 보는 편이 이 사건의 현재 가격대를 더 잘 보여줍니다. 최근 거래 추세도 -3.7%로 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.6㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2026.05 | 28.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 28.6㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2024.08 | 28.6㎡ | 2 | 93,200,000원 |
| 2024.05 | 28.6㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 28.6㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 71,100,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 6 | 80,110,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 80,010,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 5 | 80,110,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.6㎡ | 3건 | 83,333,333원 |
현재 최저매각가 자체는 최근 12개월 평균의 9.6% 수준이지만, 이 수치만으로 ‘시세보다 90% 싸다’고 평가하면 권리분석을 놓친 것입니다. 배당표 기준 실질취득액 63,543,784원으로 바꿔 비교하면 최근 12개월 평균의 약 76.3%, 최신 거래 73,000,000원의 약 87.0%입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 낮은 가격대인 것은 맞지만, 최저가 7,988,000원 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 543,784원 |
| 1. 임차인 이봉순 보증금 | 63,000,000원 | 7,444,216원 |
| 2. 근저당 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 조창형 | 325,650,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 이봉순 임차보증금 일부 배당만으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 이봉순 보증금 부족분 55,555,784원이 매수인 인수액으로 계산되며, 왕정빈·김진채·신승환·조창형·최병훈은 예상배당이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 거의 고정된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 7,988,000원 | 55,555,784원 | 63,543,784원 |
| 8회 유찰 시 | 5,591,600원 | 57,909,049원 | 63,500,649원 |
| 9회 유찰 시 | 3,914,119원 | 59,556,335원 | 63,470,454원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가면 그만큼 이봉순에게 돌아가는 배당이 줄어들고 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 실질취득액은 계속 약 63,000,000원 부근에 머뭅니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 ‘한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다’는 일반적인 계산이 그대로 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 오산렉스빌은 112세대이고 준공일은 2013.03.22, 대상 면적은 28.6㎡입니다.
- 입지. 오산역 동측 인근의 역주변 상가지대로, 각종 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재합니다. 감정평가에서는 주거의 쾌적성과 편익성을 무난한 수준으로 평가했습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 8층 건물이며, 도시가스 난방, 승강기·화재탐지·소화·지하주차장 설비가 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 남측 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 최근 거래 추세가 -3.7%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수 6.1회·낙찰률 0.0%라는 점은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 보세요. 현재 입찰가격 기준 7,988,000원이 아니라, 배당표상 인수액을 더한 63,543,784원이 가격 판단의 출발점입니다.
- 이봉순 임차권 원본 확인. 전입 2013.07.18, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 재확인해야 합니다.
- 63,000,000원과 68,000,000원 병기 확인. 예상배당은 63,000,000원을 기준으로 하지만 등기 문구에는 2차 보증금 68,000,000원도 기록돼 있습니다. 실제 인수범위를 확정하기 전에는 단순히 55,555,784원만 부담한다고 단정하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 마세요. 8회·9회 유찰 시에도 매수인 인수액이 늘어나 실질취득액은 63,000,000원 부근에 유지됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 83,333,333원, 최신 거래는 73,000,000원, 최근 대비 과거 거래 추세는 -3.7%입니다. 전체 평균 85,710,833원만 보고 가격 여유를 크게 잡지 마세요.
- 배당 외 비용 확인. 실제 당해세·최우선변제·체납 관리비와 인도·명도 관련 비용은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “798만원짜리 물건”이 아니라 “6,300만원대 인수형”
이 사건의 숫자는 극단적으로 보입니다. 감정가 97,000,000원짜리 아파트가 7회 유찰돼 7,988,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 이봉순의 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않으므로, 현재 배당 시뮬레이션상 55,555,784원을 추가 인수하게 됩니다. 결과적으로 실질취득액은 63,543,784원입니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 평균 83,333,333원과 최신 거래 73,000,000원보다 낮아 가격 여유 자체는 존재합니다. 반면 시장은 최근 -3.7% 하락 추세이고 이 물건은 이미 7회 유찰됐으며, 단지 경매 평균 유찰도 6.1회입니다. 여기에 임차권 등기에는 2차 보증금 68,000,000원도 병기돼 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 검토 가능하지만 권리 확인 없이는 입찰하면 안 되는 물건. 최저가의 파격적인 할인율이 아니라 실질취득액과 최종 인수범위가 승부처입니다.
