수원지방법원 2024타경62334. 경기도 오산시 오산동 881-8, 역광장로 46-1의 오산렉스빌 3층 302호입니다. 감정가가 97,000,000원인데 8회 유찰로 최저매각가가 5,592,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 5.76%라는 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 집의 핵심은 낙찰대금이 아니라 낙찰 후 떠안게 될 수 있는 선순위 임차보증금입니다.

302호에는 임차인 이봉순 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 전입·점유 개시가 2013.07.18로 말소기준권리인 2019.03.26 근저당권보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시하고 있습니다. 따라서 근저당권과 압류 등이 매각으로 소멸하더라도, 임차인의 미배당 보증금까지 없어지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당과 살아남을 수 있는 보증금

말소기준권리는 2019.03.26 접수된 왕정빈 근저당권입니다. 앞서 설정되었던 우리은행과 든솔신용협동조합의 근저당권은 등기상 말소된 상태입니다. 기준권리 이후 설정된 김진채·조창형 등의 근저당권, 국가·오산시의 압류, 신승환의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

하지만 이봉순은 2013.07.18부터 전입·점유한 것으로 등재되어 있습니다. 2022.05.17 주택임차권등기는 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 기존 대항력 성립 시점까지 등기일로 늦춰지는 것은 아닙니다. 배당요구와 확정일자 기록도 존재합니다. 해당 선순위 임차권은 등기 자체의 말소 여부와 별개로 미변제 보증금 인수 가능성을 반드시 검토해야 하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 302호 임차권과 다른 호실의 점유자 구분

302호와 직접 연결되는 핵심 임차권자는 이봉순입니다. 현황조사에는 여러 호실의 점유자도 함께 열거되어 있지만, 다른 호실의 임차보증금을 302호의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 다른 호실 점유자들의 권리관계를 근거 없이 302호의 권리라고 확정할 수도 없습니다.

이봉순의 임차권등기는 2022.05.17 접수되었으며, 배당요구 기록이 있습니다. 배당 추정은 63,000,000원을 기준으로 작성되었지만 등기 기재에는 2차 보증금 68,000,000원도 표시되어 있어 실제 확정 채권액을 대조해야 합니다.

현황조사에 열거된 다른 호실에는 202호, 308호, 311호, 401호, 406호, 413호, 503호, 507호, 510호, 511호, 516호, 615호, 707호, 715호 등이 있습니다. 이들은 302호와 구분하여 검토해야 하며, 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자의 대항력은 전입일만으로 최종 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유 호실과 임대차 목적물의 일치 여부가 우선입니다.

특히 401호 현황조사에 등장하는 신승환은 등기부의 가압류 채권자와 같은 이름입니다. 관계인 여부나 임대차의 실질은 추가 확인이 필요하지만, 이를 근거로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 실질취득액 — 최저가가 떨어져도 부담은 거의 고정

이 사건은 선순위 임차보증금이 최저매각가보다 훨씬 큰 대항력 인수형입니다. 현재 예상배당에 따르면 매각대금에서 집행비용을 먼저 차감한 후 이봉순에게 5,091,344원이 배당됩니다. 나머지 57,908,656원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.

현재 가정에서 낙찰가와 인수액을 합하면 63,500,656원입니다. 이 금액은 기준 보증금 63,000,000원에 추정 집행비용 500,656원이 더해진 결과입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 배당금도 줄어들어 인수액이 늘어나므로, 실질취득 총액은 보증금 부근에 머무는 구조입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하와 인수액 증가

위 시나리오는 보증금 63,000,000원과 제시된 배당 추정을 전제로 한 비교입니다. 실제 배당액과 인수액은 최종 채권액, 집행비용, 조세채권 및 법원의 배당 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 최저가 6.7%가 아닌 실질취득 약 76.2%로 판단

오산렉스빌 동일 전용면적 28.6㎡의 전체 12건 실거래 평균은 85,710,833원입니다. 하지만 최근 거래 가격은 이전보다 낮아지는 양상입니다. 최근 12개월 3건의 평균은 83,333,333원이며, 최신 거래인 2026.06 매매가격은 73,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -3.7%로 표시되어 있습니다.

최저매각가 5,592,000원은 최근 12개월 평균의 6.7%지만, 이 비율은 인수해야 할 보증금을 제외한 숫자에 불과합니다. 실제 판단 기준은 추정 실질취득액 63,500,656원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 76.2%이고, 최신 거래가 73,000,000원보다도 낮습니다.

따라서 제시된 63,000,000원 보증금과 배당 추정이 맞고 추가 인수 위험이 없다는 조건에서는 시세 대비 일정한 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래가 97,000,000원에서 80,000,000원, 73,000,000원 수준으로 내려온 점과 최근 추세 -3.7%, 8회 유찰 이력을 고려하면 이 차이를 그대로 확정 수익이나 안전마진이라고 볼 수 없습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 5,592,000원 가정)

채권액은 제시된 배당 추정의 채권액 또는 채권최고액 기준입니다. 공동담보 근저당권의 실제 피담보채무액과 동일한 의미는 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등의 우선순위 변동은 반영되지 않았습니다.

현재 예상배당표에서는 집행비용 500,656원을 제외한 5,091,344원이 임차인 이봉순에게 배당되고 나머지 채권자에게는 배당되지 않습니다. 소유자 잔여액도 0원입니다. 근저당권자의 미배당 채권 전체가 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 선순위 임차인의 미변제 보증금은 별도로 인수 문제가 발생합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산역 동측 인근의 오산렉스빌입니다. 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하며 역 주변 상가지대를 형성하고 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화설비, 지하주차장 시설 등이 있습니다.
• 토지·도로. 주상용 건부지로 이용 중인 평탄한 세장형 토지이며 남측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,342.2㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 건물 상태. 감정상 아파트로 이용되며 위반건축물 표시가 없습니다. 실제 내부 상태 및 점유 상황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 112세대, 2013.03.22 준공 물건입니다. 거래 표본은 존재하지만 최근 거래가격의 하락과 8회 유찰을 함께 고려해야 합니다.

⑧ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 임차권등기 원본. 이봉순의 1차 63,000,000원과 2차 68,000,000원 중 실제 현존 보증금과 각 금액의 우선순위를 확인해야 합니다.
• 배당 가능액. 5,091,344원 배당과 57,908,656원 인수액은 추정치입니다. 집행비용, 당해세 등 우선권 변동을 반영한 최종 배당 가능액을 따로 검토해야 합니다.
• 302호 점유자 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유자, 인도 가능 여부, 보증금 반환 상대방과 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 다른 호실과의 구분. 현황조사에 열거된 다른 호실의 점유자 및 임대차관계가 302호에 직접 영향을 주는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 신승환 관계인 여부. 401호 점유자와 가압류 채권자의 이름이 일치하므로 동일인 여부 및 권리관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 공동담보 확인. 대규모 근저당권이 다수 존재하고 공동담보목록도 있으므로 채권액, 담보범위, 말소 내역을 확인해야 합니다.
• 매각절차 진행 상태. 2026.09.08 최고가매수신고인 관련 이의신청 각하결정 발송 및 2026.09.11 도달 기록이 있으므로 2026.10.27 매각기일과 현재 절차 상태를 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 자금계획. 낙찰대금 외에 선순위 임차보증금 인수, 취득 관련 세금, 명도비용 및 관리비 체납 가능성을 포함해야 합니다. 실제 입찰보증금은 해당 매각기일 공고에서 확인해야 합니다.
• 시세 재점검. 최근 실거래 평균 83,333,333원보다 최신 거래 73,000,000원이 낮습니다. 개별 호실 상태와 거래 추세를 반영하여 보수적으로 매각 가능가격을 판단해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득액이 진짜 가격이다”

이 사건의 최저매각가는 5,592,000원으로 감정가 97,000,000원에 비해 매우 낮습니다. 그러나 선순위 임차인의 예상 인수보증금이 57,908,656원이므로 실질취득액은 약 63,500,656원으로 계산됩니다. 9회, 10회 유찰을 가정해도 실질취득액은 크게 줄지 않습니다.

이 금액 자체는 최근 12개월 평균 83,333,333원과 최신 실거래 73,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이는 63,000,000원 보증금 기준의 배당 추정이 맞고 추가 인수 문제가 없다는 조건부 비교입니다. 2차 보증금 68,000,000원 표기와 선순위 임차권, 8회 유찰, 최근 시세 하락, 낮은 매각 실적은 모두 등급을 보수적으로 평가해야 하는 이유입니다.

최종 판단은 C등급의 신중 검토형. 최저가만 보면 큰 할인처럼 보이지만 보증금 인수로 실질취득액이 사실상 고정됩니다. 권리와 실제 보증금이 확정되지 않은 상태에서 저가 낙찰을 기대하기보다는, 매각물건명세서·임차권등기·배당 관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 기준으로 접근하는 것이 핵심입니다.