수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근 오산렉스빌 5층 511호, 전용 23.14㎡ 아파트입니다. 감정가는 78,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 9,177,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 먼저 봐야 합니다. 최병훈은 2018.03.09 전입, 2020.02.28 확정일자, 보증금 70,000,000원으로 확인되며, 2019.03.26 말소기준 근저당보다 전입이 앞섭니다. 현재 회차 배당예상액은 8,611,814원이고, 남는 61,388,186원은 매수인 인수 예상액입니다.

결국 이 물건은 “917만원짜리 아파트”가 아닙니다. 현재 회차에서 실제 자금 부담의 핵심은 낙찰대금 9,177,000원과 인수 예상액 61,388,186원을 합한 70,565,186원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 최병훈의 미배당 보증금이 커지므로 실질취득액은 약 7,000만원대에서 거의 고정됩니다. 유찰이 곧 같은 폭의 실질 할인으로 이어지지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 인수는 남는다

말소기준은 2019.03.26 왕정빈 근저당권입니다. 그 뒤의 김진채 근저당, 최병훈 임차권등기, 국·오산시 압류, 신승환 가압류, 조창형 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 최병훈은 임차권등기일이 2022.03.18이더라도 실제 전입일이 2018.03.09로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체의 소멸과 별개로, 대항력에 기초한 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 남습니다.

② 511호 임차관계 — 실제 대상 호실만 분리해서 본다

현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 전입자가 함께 나타나지만, 다른 호실의 보증금이나 전입관계를 511호에 합산해서는 안 됩니다. 511호에 직접 연결되는 확인 임차관계는 남권민·최병훈 2명입니다.

최병훈은 전입이 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 판단되며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 대상입니다. 반면 남권민의 전입은 2021.09.07로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 별도로 성명 ‘기사항전’으로 기재된 주거 관련 항목은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로만 봐야 하며 단정할 수 없습니다.

③ 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로

7회·8회 유찰로 최저가가 6,423,900원, 4,496,730원까지 내려가도 인수 예상액은 각각 64,091,730원, 65,984,211원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 70,565,186원 → 70,515,630원 → 70,480,941원으로 거의 고정됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 가격구조입니다.

④ 시세 비교 — 비교 기준은 9,177,000원이 아니라 70,565,186원

오산렉스빌 전용 23.14㎡의 확인 실거래는 2건이며 모두 2024.10, 8층, 80,000,000원입니다. 시세 지표의 최근 12개월 평균도 80,000,000원, 최신 거래도 80,000,000원입니다.

현재 실질취득 70,565,186원은 80,000,000원의 약 88.2%로, 금액 차이는 9,434,814원입니다. 따라서 최저가 9,177,000원을 시세의 11.5%라고 비교하며 “거의 90% 할인”으로 보는 것은 잘못입니다. 실질취득 기준으로 보면 시세 지표보다 낮기는 하지만, 할인 폭은 약 11.8% 수준이고 실거래 표본도 2건에 불과합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 9,177,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 9,177,000원 중 집행비용 565,186원과 최병훈 보증금 8,611,814원으로 전액 소진됩니다. 최병훈 보증금 부족분 61,388,186원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 전용 23.14㎡이며 오산렉스빌 112세대, 2013.03.22 준공입니다.
• 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근. 각종 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 8층 건물. 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지·소화설비, 지하주차장 시설이 있습니다.
• 도로·토지. 남측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접하며, 일반상업지역입니다. 토지 공시지가는 3,247,000원/㎡입니다.
• 규제. 비행안전제3구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 동일 단지 경매 통계상 평균 6.1회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 실거래 확인 건수도 2건으로 표본이 많지 않아 출구가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 기준 낙찰가 9,177,000원보다 매수인 인수 예상액 61,388,186원이 훨씬 큽니다. 실질취득 70,565,186원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 7회·8회 유찰 시 낙찰가는 더 낮아지지만 인수액이 커져 실질취득은 70,515,630원·70,480,941원으로 거의 변하지 않습니다.
• 최병훈 권리 원본 대조. 전입 2018.03.09, 확정 2020.02.28, 보증금 70,000,000원, 임차권등기 2022.03.18 및 배당요구 관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 최병훈은 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 관계인·채권 성격을 확인하되, 확인 전까지 인수위험을 배제하면 안 됩니다.
• 남권민 점유 확인. 남권민은 511호 전입자로 조사됐으며 전입일 2021.09.07로 대항력은 없지만 실제 명도·인도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
• 미상 점유 기재 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않는 주거 관련 기재는 대항력을 단정하지 말고 명세서 원본에서 신원을 확인해야 합니다.
• 시세 안전마진 점검. 실질취득은 80,000,000원 시세 지표의 약 88.2%입니다. 실거래가 2건뿐이고 단지 경매 유찰이 잦으므로 11.8% 차이를 충분한 안전마진으로 단정하면 안 됩니다.
• 세금·관리비 확인. 국·오산시 압류가 있고, 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 완전히 반영되지 않을 수 있습니다. 관리비 체납도 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총취득가는 거의 안 내려간다”

이 사건의 핵심 숫자는 최저가 9,177,000원이 아니라 실질취득 70,565,186원입니다. 최병훈의 보증금 70,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 유찰로 낙찰대금이 내려갈수록 미배당 인수액이 커지고 총부담은 약 7,000만원대에서 거의 고정됩니다.

실질취득은 최근 12개월 평균·최신 거래 80,000,000원보다 9,434,814원 낮아 가격상 여지는 있습니다. 그러나 이미 6회 유찰됐고 동일 단지 경매 통계도 평균 6.1회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 여기에 선순위 대항력 임차인의 고액 보증금 인수와 복수 점유관계까지 겹칩니다. 결론은 “917만원 초저가”가 아니라 “약 7,056만원에 취득하는 복합 권리물건”입니다. 가격 차익만 보고 들어가기보다 인수 보증금과 점유관계의 원본 확인을 전제로 접근해야 합니다.