8,236,000원
수원지방법원 2024타경62334. 경기도 오산시 오산동 ‘오산렉스빌’ 5층 516호, 전용 28.6㎡ 아파트입니다. 감정가 100,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,236,000원입니다. 등기상 말소기준은 2019.03.26. 설정된 왕정빈 근저당권 1,000,000,000원이고, 그 뒤의 김진채 근저당·국 및 오산시 압류·신승환 가압류· 최병훈의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있지만, 이 물건 516호에 대응하는 점유자는 최은애입니다. 최은애의 전입일은 2019.01.25.로 말소기준일 2019.03.26.보다 빠르고, 2024.04.24. 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 범위, 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 5층516호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 28.6㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 8,236,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 516호 점유는 별도 확인
2013.04.16. 우리은행 근저당권과 2019.03.14. 든솔신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 특히 든솔신용협동조합 명의 근저당권에 대해서는 2025.05.09. 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.03.26. 왕정빈 근저당권이며, 이 권리와 그 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다.
② 516호 임차인 분석 — 핵심 리스크
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은애 | 516호 | 2019.01.25 | 미상 | 미상 | 2024.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최은애의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상이 정확한 표현입니다. 배당요구는 2024.04.24. 접수됐지만, 보증금 자체가 미상이므로 어느 금액이 배당되고 어느 금액이 남아 매수인에게 승계되는지도 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 시장은 하락, 실질취득은 미확정
오산렉스빌은 112세대, 2013.03.22. 준공됐고 이 물건과 면적이 일치하는 전용 28.6㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 85,710,833원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 83,333,333원, 가장 최근인 2026.06. 거래는 73,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.7% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.6㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2026.05 | 28.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 28.6㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2024.08 | 28.6㎡ | 2 | 93,200,000원 |
| 2024.05 | 28.6㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 28.6㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 71,100,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 6 | 80,110,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 80,010,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 5 | 80,110,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.6㎡ | 3건 | 83,333,333원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 9.9%, 전체 실거래 평균의 9.6%입니다. 그러나 이것은 경매 최저가만의 비교입니다. 516호 선순위 점유자의 미배당 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 시세 비교 기준이 되어야 할 실질취득비용은 아직 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 548,248원 |
| 2. 근저당 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 7,687,752원 |
| 3. 근저당 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,262,234,486원 중 채권자 배당은 7,687,752원이고 미배당은 1,254,546,734원입니다. 신청채권자 최병훈의 예상배당도 0원입니다. 이 계산에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으며, 특히 516호 최은애의 보증금 미상 문제와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰될수록 미배당만 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 8,236,000원 | 7,687,752원 | 1,254,546,734원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5,765,200원 | 5,261,426원 | 1,256,973,060원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 4,035,639원 | 3,562,997원 | 1,258,671,489원 | 0원 |
8회 유찰 시 매각가는 5,765,200원, 9회 유찰 시 4,035,639원까지 낮아집니다. 그러나 임차보증금 인수 가능성이 확인되지 않은 상태에서는 경매가격 하락만 보고 투자 매력이 커진다고 판단할 수 없습니다. 오히려 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차보증금이 존재할 경우 낙찰가 외 부담이 상대적으로 더 중요해집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역 동측 인근의 오산렉스빌로, 각종 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재하는 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 기준으로 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로서 거실·주방·욕실·현관·보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지·소화설비, 지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 세장형 주상용 건부지이며 남측으로 폭 약 8미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 시장 흐름. 최신 거래는 2026.06. 73,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.7%로 하락 추세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 516호 임대차 원본 확인. 최은애의 보증금, 계약기간, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 보증금·점유·임대차계약 등 요건을 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최은애는 2024.04.24. 배당요구를 했지만 보증금 미상이라 미배당·승계액은 계산할 수 없습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰이며 단지 경매 평균도 6.1회입니다. 권리·점유·상품성 문제를 함께 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 평균 83,333,333원, 최신 거래 73,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -3.7%를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,236,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 7회 유찰돼 8,236,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 83,333,333원과 비교하면 표면가격은 9.9%에 불과합니다. 하지만 516호 최은애의 전입일 2019.01.25.는 말소기준 2019.03.26.보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다.
따라서 지금 단계에서 실질취득비용은 계산할 수 없습니다. 등기권리는 소멸하지만 임차관계는 미확정이고, 시세도 최근 거래군이 -3.7% 하락했습니다. 7회 유찰이라는 강한 할인만 보고 접근하기보다, 최은애의 보증금과 대항력·배당 후 잔액을 확인해 실질취득비용을 확정한 뒤 최신 실거래 73,000,000원과 최근 12개월 평균 83,333,333원에 대조해야 합니다. 현재 결론은 가격은 파격적이지만 권리 리스크가 숫자로 확정되지 않은 고위험 물건입니다.
