수원지방법원 2024타경62334. 경기도 오산시 오산동 881-8, 오산역 동측 인근에 위치한 오산렉스빌 5층 516호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 28.6㎡입니다. 최초 감정가 1억원에서 8차례 유찰되어 최저매각가가 5,765,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 눈길을 끌지만, 이 사건에서 중요한 것은 얼마에 낙찰받느냐보다 무엇을 인수하느냐입니다.

등기부상 말소기준권리는 2019.03.26. 접수된 왕정빈 근저당권입니다. 이후의 김진채 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 516호 최은애의 전입일은 2019.01.25.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 선순위 대항력 성립 가능성과 미배당 보증금 승계 위험을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개

② 임차인 분석 — 실제 대상은 516호

현황조사에는 오산렉스빌의 여러 호실 전입자가 함께 나타나지만, 이 사건의 매각 대상은 516호 한 세대입니다. 다른 호실 전입자의 보증금이나 점유관계를 본건에 합산해서는 안 됩니다. 본건 516호에서 특정된 실제 전입자는 최은애 1명입니다.

최은애 배당요구일: 2024.04.24. · 확인자료: 현황조사, 문건접수, 매각물건명세서. 우선변제권 성립 여부와 실제 배당액은 미확정입니다.

만약 최은애에게 대항력이 인정되고, 인수되는 미배당 보증금이 발생한다면 그 금액만큼 매수인의 실질취득 부담이 늘어납니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 보증금이 배당으로 변제되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수보증금이 늘어 실질취득가는 보증금 규모에 가까워질 수 있습니다.

따라서 5,765,000원이라는 최저가만으로 83,333,333원의 최근 시세보다 저렴하게 취득한다고 판단할 수 없습니다. 실질취득가와 최근 시세의 비교는 보증금 확인 이후에만 가능합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 급락했지만 실질 할인율은 미확정

오산렉스빌 동일 전용면적 28.6㎡ 거래를 비교하면 최근 12개월 실거래는 3건, 평균 83,333,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 6월 73,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -3.7% 하락입니다.

명목 최저가 5,765,000원은 최근 12개월 평균의 6.9%이며, 최신 거래가와 비교해도 매우 낮습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 경매 입찰 시작가격의 비교입니다. 최은애의 보증금이 확인되지 않은 이상 실질취득가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,765,000원 가정)

현재 최저가를 낙찰가로 가정한 추정 배당에서는 집행비용을 제외한 금액이 왕정빈 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 다만 최은애의 보증금과 배당 순위는 확정되지 않았으므로 실제 배당은 이 추정과 달라질 수 있습니다.

총 채권액 1,262,234,486원 · 채권자 예상배당 합계 5,261,230원 · 미배당 채권 합계 1,256,973,256원. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 채권최고액과 공동담보 채권을 포함한 추정이며, 미배당 채권 전액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

추가 유찰을 가정하면 입찰 시작가격은 더 내려갑니다. 그러나 후순위 채권의 미배당이 늘어나는 것과 선순위 임차보증금의 매수인 인수 여부는 구분해야 합니다.

각 회차 예상배당은 집행비용 등을 반영한 추정값입니다. 최은애 보증금 및 인수액은 산정되지 않았습니다. 후순위 채권 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산역 동측 인근의 오산렉스빌입니다. 주변은 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 역주변 상가지대로 주거 편익은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장 접근성과 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물로 승강기·도시가스 난방·급배수·소방시설 및 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측 약 8m 아스팔트 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 세장형 주상용 건부지로 이용됩니다.
• 규제. 일반상업지역, 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 3,247,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 본건 516호의 개별 매매시세가 아닙니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됩니다.
• 환금성. 동일면적 거래 사례는 존재하지만 최근 가격 추세가 -3.7%로 하락하고, 단지 경매 평균 유찰도 6.9회에 달합니다. 가격과 권리위험을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 516호 최은애 보증금 확인. 임대차계약서·보증금 지급자료·매각물건명세서 원본을 통해 실제 보증금과 미변제 범위를 확인해야 합니다. 최우선 검토사항입니다.
• 대항력 유지 여부. 2019.01.25. 전입 사실 외에 실제 점유·주민등록 유지와 임대차 관계를 확인해야 합니다. 선순위 전입만으로 모든 법적 요건을 확정할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구. 최은애의 2024.04.24. 배당요구 사실과 별도로 확정일자, 우선변제 순위, 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 공동담보와 말소등기. 왕정빈·김진채 근저당권의 공동담보 관계, 든솔신용협동조합의 피담보채권 없음 계산서, 실제 말소 상태를 확인해야 합니다.
• 다른 호실과 구별. 현황조사에 기재된 다른 호실 전입자를 516호 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다. 401호 신승환과 가압류 권리자 사이의 관계도 별도로 확인합니다.
• 매각 절차 확인. 2026.09.08. 최고가매수신고인 주OO의 이의신청각하결정(항고보증미제출) 발송 기록이 있으며 2026.09.11. 도달로 기재되어 있습니다. 해당 절차와 2026.10.27. 매각기일의 진행 상태를 법원 사건기록으로 반드시 재확인해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 516호 실제 점유자를 확인하고, 인도 가능성 및 협의·소송 비용을 사전에 검토해야 합니다.
• 체납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 기타 우선 배당 항목을 확인해야 합니다. 현재 추정 배당에는 일부 항목이 반영되지 않았습니다.
• 실질취득가 재산정. 보증금과 예상 배당을 확인한 다음 실제 인수액을 반영한 실질취득가를 산정하고, 최근 12개월 평균 83,333,333원 및 최신 거래 73,000,000원과 비교해야 합니다.

맺으며 — “576만원에 낙찰받는 것과 576만원에 취득하는 것은 다르다”

오산렉스빌 516호는 감정가 1억원이 8회 유찰 끝에 최저가 5,765,000원까지 내려온 사례입니다. 최근 12개월 실거래 평균 83,333,333원과 비교하면 명목 가격의 차이가 매우 큽니다.

하지만 본건의 핵심은 가격이 아니라 2019.01.25. 전입한 최은애의 임차보증금입니다. 해당 전입은 2019.03.26. 말소기준권리보다 앞서며, 보증금·확정일자·실제 배당액을 알 수 없습니다. 대항력이 인정되는 경우 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성이 남습니다.

더욱이 동일면적 최근 실거래는 73,000,000원까지 내려왔고, 가격 추세도 -3.7% 하락입니다. 따라서 과거 전체 평균만으로 낙관할 수 없으며, 확인된 실질취득가가 최근 시세보다 충분히 낮은지 검증해야 합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 최은애의 보증금·대항력·우선변제·배당 결과를 확인해 실질취득가를 계산한 뒤에야 이 물건이 정말 저렴한지 판단할 수 있습니다. 낙찰가는 확정되어도, 인수액이 미상이면 총취득비용은 확정되지 않습니다.