수원지방법원 2024타경62334. 경기도 오산시 오산동, 오산역 동측 인근의 통칭 '렉스빌' 311호입니다. 전용면적 23.14㎡인 소형 아파트로, 2013년 준공된 112세대 규모의 건물에 속합니다. 매각물건은 감정가 7,400만원에서 8회 유찰돼 현재 최저가가 426만원대로 떨어졌습니다.
겉으로 보면 2024년 10월 동일 면적 거래가격 8,000만원에 비해 압도적으로 저렴해 보입니다. 그러나 경매에서 비교할 금액은 언제나 낙찰가에 실제 인수할 권리와 보증금 등을 더한 실질취득금액입니다. 이 사건은 그 인수금액을 아직 특정할 수 없습니다.
특히 등기부에는 2019년 3월 14일 설정된 든솔신용협동조합 근저당과 2019년 3월 26일 설정된 왕정빈 근저당이 함께 존재합니다. 제공된 권리분석에서는 후자를 말소기준으로 지정하면서 전자를 매수인 인수 대상으로 분류했습니다. 이 선후관계와 존속 여부를 해결하지 않은 채 최저가만으로 입찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산동 881-8, 역광장로 46-1, 3층 311호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 23.14㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 311호 |
| 건물명 / 규모 | 오산렉스빌 · 112세대 · 2013.03.22 준공 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 (2020.12.31 소유권이전) |
| 감정가 | 74,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,266,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 본건 점유 관련자 | 박종명 · 311호 · 2013.12.23 전입 |
| 등기 확인 | 2026.07.08 발행 · 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당이 핵심
이는 311호만의 실제 채무액을 의미하지 않는 공동담보 근저당의 채권최고액입니다. 제공된 권리판정에는 말소기준 이전 권리로서 매수인 인수 대상이라고 표시돼 있습니다.
다만 2019.03.26 왕정빈 근저당을 말소기준으로 지정한 판정과 그보다 앞선 든솔 근저당의 존속 여부는 반드시 법적 검증이 필요합니다. 인수 대상이라는 표시만으로 채권최고액 전부를 매수인이 부담한다고 단정할 수도 없습니다.
실제 피담보채무가 없다면 경제적 부담이 해소될 가능성이 있습니다. 하지만 계산서 제출 사실만으로 근저당의 등기상 말소 또는 매수인의 무부담 인수를 확정할 수는 없습니다. 매각조건, 채권 소멸 여부, 담보권 말소 가능성에 대한 원본 확인이 선행돼야 합니다.
왕정빈 근저당은 2019.03.26 설정됐으며 채권최고액은 1,000,000,000원입니다. 제공된 말소기준 지정에 따르면 이후 김진채 근저당, 김해성 가등기, 국세·지방세 압류, 신승환 가압류 및 경매개시결정이 소멸 대상으로 표시됩니다.
다만 갑구 4번 김해성 명의 소유권이전청구권가등기는 별도로 살펴야 합니다. 제공된 주의사항에는 담보가등기 여부 확인 필요라고 기재돼 있습니다. 실제 가등기 종류와 권리의 원인에 따라 법률적 검토가 달라질 수 있으므로, 자동 소멸 판정만 믿어서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 조사 — 본건 311호의 선순위 전입
본건 311호에는 박종명이 2013.12.23 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 지정 말소기준일인 2019.03.26보다 앞선 날짜입니다. 그러나 보증금·확정일자와 실제 임대차 및 점유 요건이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 평가해야 합니다.
| 점유 관련자 | 호실 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박종명 | 3층 311호 2013.12.23 |
미상 | 가능·미상 선순위 전입 |
우선변제 미상 인수액 미확정 |
311호의 전입·점유 기록은 현황조사 및 매각물건명세서에 근거합니다. 확정일자, 임대차보증금, 실제 점유의 계속 여부, 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
특히 인수 대상 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
따라서 이 물건을 426만원짜리 아파트라고 해석하는 것은 부적절합니다. 보증금과 인수 여부가 확인되기 전까지 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
현황조사에는 다른 호실의 점유 관련자도 함께 기록돼 있습니다. 202호 장혜선, 302호 이봉순, 308호 이수진, 401호 신승환, 406호 안수정, 413호 김진호, 503호 임수연, 507호 우일희·박지혜, 510호 박시윤, 511호 남권민, 516호 최은애, 615호 박성현, 707호 강동훈, 715호 이채동입니다.
이들은 311호와 다른 호실의 조사 대상자이므로 각 보증금을 곧바로 311호의 인수부담으로 합산해서는 안 됩니다. 다만 경매의 실제 매각 대상 범위와 호실별 임대차관계를 대조할 필요가 있습니다. 조사상 점유 관련자는 총 16명이며, 이 중 본건 311호에 직접 표시된 사람은 1명입니다. 실제 임차계약의 성립 여부는 별도 확인 사항입니다.
단순 동명이인 여부, 실제 점유 및 채권관계는 확인되지 않았습니다. 이 사실만으로 가장임차인이라고 확정해서는 안 되며, 401호의 문제를 311호의 임차보증금으로 합산해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 5.3%라는 숫자의 함정
오산렉스빌 동일 면적 23.14㎡의 확인된 실거래는 2024년 10월 2건으로, 모두 80,000,000원입니다. 감정가 74,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 매우 낮습니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 23.14㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 23.14㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 23.14㎡ | 2건 | 80,000,000원 |
| 감정가 | 23.14㎡ | 311호 | 74,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 23.14㎡ | 311호 | 4,266,000원 |
별도의 최신 거래나 신뢰할 만한 가격 추세가 확인되지 않아, 가격 상승 또는 하락을 단정할 수 없습니다. 또한 비교 거래는 8층이고 본건은 3층이므로 층별 가격 차이도 고려해야 합니다.
현재 최저가 4,266,000원은 확인 거래가격 80,000,000원의 약 5.3%입니다. 하지만 이 비율은 법적 인수금이 0원일 때에만 단순 가격 비교로 의미가 있습니다. 선순위 근저당이나 임차보증금이 인수된다면 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가에 해당 인수부담을 더한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,266,000원 가정)
다음은 현재 최저매각가를 가정한 자동 배당 추정입니다. 선순위 근저당의 존속 여부와 임차인 배당관계가 확정되지 않았으므로 실제 법원 배당표와 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 표시 채권액 | 추정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 476,788원 |
| 1. 든솔신용협동조합 근저당 | 6,000,000,000원 | 3,789,212원 |
| 2. 왕정빈 근저당 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 김진채 근저당 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 신승환 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 최병훈 경매신청채권 | 87,234,486원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 4,266,000원 |
든솔신용협동조합의 표시 채권액 6,000,000,000원은 최초 채권최고액이며, 2020.04.17 변경 후 채권최고액은 2,562,240,000원입니다. 실제 피담보채권액은 이들 금액과 다를 수 있습니다. 특히 2025.05.09 피담보채권이 없다는 계산서 제출 사실을 반영한 법적 재검토가 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
반대로 자동 계산에서 매수인 인수액이 0원으로 나타난다고 해도 선순위 근저당 인수 표시와 임차보증금 미상 문제를 해결한 것은 아닙니다. 따라서 실제 매수인 부담은 여전히 미확정으로 봅니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 4,266,000원 | 3,789,212원 | 7,258,445,274원 |
| 9회 유찰 시 | 2,986,200원 | 2,532,448원 | 7,259,702,038원 |
| 10회 유찰 시 | 2,090,339원 | 1,652,713원 | 7,260,581,773원 |
각 회차 모두 자동 추정상 신청채권자 최병훈에 대한 배당은 0원입니다. 낙찰가가 추가 하락할수록 일반 채권자의 미배당이 증가하지만, 이것이 곧바로 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.
핵심은 낙찰가 하락이 선순위 인수위험까지 없애지는 못한다는 점입니다. 임차보증금 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득금액이 줄어들지 않을 수 있습니다.
다만 이러한 요소는 선순위 권리와 임차관계가 안전하게 정리된다는 전제에서만 투자 판단의 장점이 될 수 있습니다.
이 물건은 현재 가격 매력보다 권리 불확실성이 더 큰 사건으로 평가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근의 렉스빌. 주변은 근린생활시설과 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로, 거실·주방·욕실·현관·보일러실 등이 있는 아파트입니다. 도시가스 난방, 승강기, 지하주차장, 화재탐지 및 소화설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역으로, 남측 약 8m 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지면적은 1,342.2㎡이며 공시지가는 3,247,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제3구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 112세대 규모의 역세권 소형 아파트지만, 비교 가능한 실거래가 2024.10의 2건에 한정돼 현재 환금성을 단정하기 어렵습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.9회로 표시됩니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 나타나지 않습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태와 임대차관계는 별도 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 근저당 최우선 검증. 2019.03.14 든솔신용협동조합 근저당의 존속 여부, 변경된 채권최고액, 공동담보 범위 및 실제 피담보채무를 확인하세요.
- 채권 없음 계산서 확인. 2025.05.09 제출된 계산서 원문을 확인하고, 근저당 말소 가능성과 매수인 인수 여부를 매각조건·등기사항과 함께 검토해야 합니다.
- 말소기준의 적정성 검토. 2019.03.26 왕정빈 근저당이 말소기준으로 지정된 이유와 그보다 앞선 든솔 근저당의 권리관계를 법적으로 대조해야 합니다.
- 311호 박종명 확인. 2013.12.23 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 및 배당요구 여부를 확인하고 인수 가능성을 판단하세요.
- 가등기 확인. 2022.04.18 김해성 명의 가등기의 실질이 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전 가등기인지 확인하고 매각에 따른 소멸 여부를 검토하세요.
- 배당표 재검증. 최초 6,000,000,000원에서 2,562,240,000원으로 변경된 근저당 채권최고액과 실제 채무액을 구분하고, 임차인의 우선배당 여부까지 반영해야 합니다.
- 호실별 점유 구분. 현황조사의 다른 호실 점유자 15명을 311호 임차인으로 혼동하지 말고 실제 매각 대상 및 점유범위를 확인하세요.
- 최신 실거래 확보. 2024.10 거래만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 311호의 층·상태와 비교할 수 있는 최신 거래자료를 확인하세요.
- 매각절차 상태 확인. 2026.09.08 최고가매수신고인 주OO 관련 이의신청각하결정 발송 및 2026.09.11 도달 기록이 있으므로, 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 매각절차를 확인하세요.
- 인도·관리비 확인. 실제 점유자와의 인도 문제, 공용부분 관리비 체납 가능성, 세금 및 매각비용을 별도로 점검하세요.
맺으며 — “426만원에 낙찰받아도 426만원짜리 집은 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 상당히 극단적인 저가 경매입니다. 감정가 74,000,000원, 현재 최저가 4,266,000원, 8회 유찰. 과거 확인 거래가격 80,000,000원에 비하면 최저가는 5.3%에 불과합니다.
그러나 2019.03.14 든솔신용협동조합 근저당이 지정 말소기준보다 앞서 있고, 2013.12.23 전입한 311호 박종명의 보증금도 미상입니다. 든솔 측이 피담보채권이 없다는 계산서를 제출한 사실은 긍정적인 단서지만, 이것만으로 법적 위험이 완전히 사라졌다고 판단하기에는 부족합니다.
채권의 실질, 근저당 말소 여부, 임차보증금 인수 문제를 확인한 뒤에야 실질취득금액을 계산할 수 있습니다. 2024년 거래가격 역시 현재 시세의 충분한 근거가 되지 못합니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 현재로서는 낙찰가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 선순위 권리와 311호 임차관계가 명확히 해결되기 전까지는 고위험 D등급으로 판단하는 것이 타당합니다.
