수원지방법원 2024타경62334. 경기도 오산시 오산동 881-8, 도로명 역광장로 46-1의 오산렉스빌 3층 311호 아파트입니다. 감정가 74,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 6,094,000원입니다. 오산렉스빌은 112세대, 2013.03.22 준공이고 대상 면적은 23.14㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사대아산업개발이며 2020.12.31 소유권이전 등기가 접수됐습니다.
가격만 보면 최신 거래 80,000,000원과 현 최저가의 차이가 매우 큽니다. 실제 시세 자료에서도 최저가는 최근12개월 평균의 7.6%로 표시됩니다. 하지만 이 사건은 “싸다”보다 “얼마를 추가로 떠안을 수 있는가”를 먼저 확정해야 하는 구조입니다. 특히 대상호수 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 말소기준보다 앞선 근저당도 별도로 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 3층311호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 23.14㎡ · 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건 |
| 단지 | 오산렉스빌 · 112세대 · 2013.03.22 준공 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 (2020.12.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 6,094,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당이 핵심
말소기준은 2019.03.26 접수된 왕정빈 근저당권입니다. 그 이후의 김진채 근저당, 김해성 소유권이전청구권 가등기, 국·오산시 압류, 신승환 가압류, 최병훈 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 대상 311호 점유자 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종명 | 3층 311호 | 2013.12.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
현황조사와 매각물건명세서에서 대상 3층 311호 점유자는 박종명으로 확인됩니다. 전입일 2013.12.23은 말소기준인 2019.03.26보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모를 모르는 상태에서는 매수인이 승계할 금액 역시 계산할 수 없습니다.
현황조사에는 같은 건물 다른 호수의 점유기록도 다수 확인되지만, 이 리포트의 대상인 311호에는 박종명이 특정되어 있습니다. 다른 호수의 점유자를 311호 임차보증금과 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 7.6%, 실질취득은 아직 미확정
오산렉스빌 동일 면적 23.14㎡의 실거래 자료는 2024.10 거래 2건이며 모두 80,000,000원입니다. 최근12개월 평균도 80,000,000원, 최신 거래도 80,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 23.14㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 23.14㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 23.14㎡ | 2건 | 80,000,000원 |
현 최저매각가 6,094,000원은 최근12개월 평균 80,000,000원의 7.6%로 표시됩니다. 감정가 74,000,000원도 실거래 80,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 표본은 2024.10의 2건뿐이므로 가격 판단 표본 자체가 많지 않고, 무엇보다 이 사건은 미확정 인수액이 실질취득가에 더해질 수 있다는 점을 먼저 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 509,692원 |
| 2. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 5,584,308원 |
| 3. 근저당 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 509,692원과 든솔신용협동조합 5,584,308원으로 매각대금 전액이 소진되고, 왕정빈·김진채·신승환·최병훈에 대한 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 7,256,650,178원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역 동측 인근의 오산렉스빌로, 주위는 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 역주변 상가지대입니다. 주거 쾌적성 및 편익성은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 거실·주방·욕실·현관·보일러실 등으로 이용 중입니다. 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지·소화설비, 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 1,342.2㎡, 평지의 세로장방 형태이고 주상용 건부지로 이용 중이며 남측 약 8미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 3,247,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 환금성. 오산렉스빌의 경매 평균 유찰 횟수는 6.1회이고, 본건은 7회 유찰 상태입니다. 낮아진 최저가와 별개로 실제 응찰 수요와 권리 복잡성을 함께 확인해야 합니다.
입찰 체크리스트
- 311호 박종명 보증금 확인. 전입일은 2013.12.23이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본으로 대항력·배당·승계액을 먼저 확정해야 합니다.
- 든솔신용협동조합 근저당 최종 상태 확인. 2019.03.14 설정으로 말소기준보다 앞서지만, 2025.05.09 피담보채권이 없다는 계산서가 제출돼 있습니다. 등기상 인수 표시와 실제 말소·채무 상태를 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2022.04.18 김해성 명의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 이후로 소멸 표시되어 있으나, 별도 주의사항에 가등기 종류 확인 필요가 기재돼 있습니다.
- 신승환 관계 확인. 401호 점유자로 조사된 신승환은 등기부상 가압류 채권자 신승환과 동일인으로 표시되어 관계인 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 6,094,000원까지 내려왔지만 반복 유찰 자체가 권리·점유·수요에 대한 경고 신호일 수 있으므로 현장 점유와 원본 문서를 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 표본의 시점 확인. 실거래 2건은 모두 2024.10, 80,000,000원입니다. 현재 응찰가 판단에서는 해당 거래와 대상호수의 층·상태 차이를 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — “6,094,000원”보다 먼저 볼 숫자가 없는 이유
이 물건의 최저매각가는 6,094,000원이고, 동일 면적 실거래 기준은 80,000,000원입니다. 표면적인 가격 차이만 보면 눈에 띄지만, 권리분석 순서는 반대여야 합니다. 2019.03.14 든솔신용협동조합 근저당은 말소기준 2019.03.26보다 앞서 있고, 대상 311호 박종명은 2013.12.23 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
든솔신용협동조합이 2025.05.09 피담보채권이 없다는 계산서를 제출했다는 점은 중요한 완화 요소입니다. 하지만 이 사실만으로 등기상 선순위 권리와 311호 임차관계를 모두 0원으로 확정할 수는 없습니다. 이미 7회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 6.1회인 만큼, 가격은 매력적으로 보이지만 실질취득은 미확정이라는 결론이 맞습니다. 이 사건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “무엇을 실제로 승계하는지 먼저 확정하느냐”가 승부처입니다.
