수원지방법원 2024타경62334. 경기도 오산시 오산역 동측 인근의 통칭 오산렉스빌 5층 503호입니다. 물건종류는 아파트이고, 대상 면적은 28.6㎡입니다. 숫자만 보면 감정가 1.02억짜리가 5회 유찰되어 최저가가 17,143,000원까지 내려왔습니다. 최근 동일 면적 실거래 평균 87,460,833원과 비교하면 매우 낮아 보입니다.
그런데 이 사건은 가격이 아니라 권리와 점유가 본체입니다. 503호에는 임수연 씨가 전입일 2013.04.12, 확정일자 2015.03.31, 배당요구일 2024.05.09로 확인됩니다. 보증금 액수가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다. 더구나 전체 조사상 실제 임차인 16명이 확인되고, 그중 상당수가 2019.03.26보다 앞선 전입을 갖습니다. 이 물건은 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘남는 보증금과 선순위 권리 확인’이 낙찰 여부를 가릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 5층503호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 28.6㎡ · 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 17,143,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘남는 권리’ 확인이 먼저다
권리 흐름에서 가장 먼저 볼 부분은 2019.03.26 왕정빈 근저당권이 말소기준으로 표시되어 있다는 점입니다. 그 뒤의 압류·가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 흐름에는 2013.04.16 우리은행 근저당권과 2019.03.14 든솔신용협동조합 근저당권이 앞서 등장합니다. 특히 든솔신용협동조합 근저당권에 대해서는 2025.05.09자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출된 내용이 있으나, 최종 입찰 전 말소·소멸 여부는 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 16명, 503호는 대항력·우선변제 확인형
실제 임차인은 16명으로 보이며, 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 확인되지 않습니다. 503호의 임수연 씨는 전입이 2013.04.12이고 확정일자가 2015.03.31로 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 배당 후 남는 금액이 있는지 산정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혜선 | 202호 | 2015.02.22 | 해당 없음 | 2024.05.01 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 이봉순 | 302호 | 2013.07.18 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수진 | 308호 | 2018.07.30 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 박종명 | 3층 311호 | 2013.12.23 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 신승환 | 401호 | 2021.05.10 | 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안수정 | 406호 | 2016.01.08 | 해당 없음 | 2024.04.25 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진호 | 413호 | 2018.02.02 | 해당 없음 | 2024.06.17 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수연 | 503호 | 2013.04.12 | 2015.03.31 | 2024.05.09 | 대항력 가능 | 가능 | 해당 없음 |
| 우일희 | 507호 | 2016.07.20 | 해당 없음 | 2024.05.02 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지혜 | 507호 | 2020.05.11 | 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박시윤 | 510호 | 2017.10.27 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 남권민 | 511호 | 2021.09.07 | 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은애 | 516호 | 2019.01.25 | 해당 없음 | 2024.04.24 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성현 | 615호 | 2016.09.26 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 강동훈 | 707호 | 2013.06.17 | 해당 없음 | 2024.04.25 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채동 | 715호 | 2021.03.08 | 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 실질취득가는 미정
오산렉스빌 동일 면적 28.6㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 87,460,833원, 최저는 71,100,000원, 최고는 97,000,000원입니다. 현재 최저가 17,143,000원은 표면상 실거래 평균의 19.6%입니다. 하지만 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않는 이상 이 숫자만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 28.6㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2024.08 | 28.6㎡ | 2 | 93,200,000원 |
| 2024.05 | 28.6㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 28.6㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 71,100,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 6 | 80,110,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 80,010,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 5 | 80,110,000원 |
| 2023.12 | 28.6㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 87,460,833원 |
④ 예상배당표 (매각가 17,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 4.1% 추정) | - | 708,574원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,847,600,000원 | 16,434,426원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 | 325,650,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 경매개시결정 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 10,585,484,486원 중 예상배당은 16,434,426원이고, 미배당은 10,569,050,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경기도 오산시 오산동 소재 “오산역” 동측 인근에 위치하는 통칭 오산렉스빌입니다. 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 제반 차량출입이 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 각 호는 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건물이며, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 오산렉스빌은 112세대, 사용승인일 2013.03.22의 단지입니다. 최근 12건 거래가 있으나 실거래는 71,100,000원~97,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 임수연 보증금 확인. 전입 2013.04.12, 확정일자 2015.03.31, 배당요구 2024.05.09입니다. 보증금과 배당 가능액을 확인하지 않으면 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 대항력 가능 임차인 전체 확인. 실제 임차인 16명 중 다수가 2019.03.26보다 앞서 전입했습니다. 대상 호수와 전체 배당 구조가 연결되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 신승환 관련성 확인. 401호 점유자로 조사된 신승환 씨는 등기부상 갑구 8번 가압류 채권자로도 나타나므로 관계인 여부와 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 정리 확인. 2013.04.16 우리은행 근저당권, 2019.03.14 든솔신용협동조합 근저당권, 2019.03.26 왕정빈 근저당권의 말소·인수 여부를 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 표는 매각가 17,143,000원을 기준으로 한 계산입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 선순위 임대차 보증금에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도 확인. 소형 집합건물은 체납 관리비와 점유자 협의가 수익성을 크게 바꿀 수 있습니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 “남는 권리”가 더 크다
이 물건의 가장 큰 착시는 최저가입니다. 감정가 1.02억이 17,143,000원까지 내려오면 숫자만으로는 매력적으로 보입니다. 하지만 503호 임차인은 전입·확정일자·배당요구가 확인되고, 보증금은 확인되지 않습니다. 전체 조사상 대항력 가능 임차인도 다수입니다. 선순위 근저당권 정리까지 명확히 확인하지 않으면, 낙찰가는 싸도 실질취득가는 전혀 싸지 않을 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 이 물건은 초저가 물건이 아니라 고난도 확인형 물건입니다.
