수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근의 오산렉스빌 5층 510호, 전용 23.14㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 매우 강한 할인입니다. 감정가 81,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 6,671,000원이고, 확인된 거래 80,000,000원 대비 8.3% 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 510호 점유관계입니다.
대상 호수의 박시윤은 2017.10.27 전입했습니다. 등기상 말소기준인 왕정빈 근저당은 2019.03.26 설정됐으므로 전입 시점은 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구 여부도 확인되지 않아 실제 낙찰자가 승계할 임차보증금의 규모를 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 5층510호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 23.14㎡ · 8층 건물 내 5층 |
| 현재 소유자 | 주식회사대아산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 6,671,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계가 핵심
현재 말소기준은 2019.03.26 왕정빈 근저당권입니다. 채권최고액은 1,000,000,000원이고 공동담보입니다. 그보다 앞선 2013.04.16 우리은행 근저당과 2019.03.14 든솔신용협동조합 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 특히 든솔신용협동조합 근저당에 대해서는 2025.05.09 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됐습니다.
말소기준 뒤에 설정된 김진채 근저당 85,000,000원, 조창형 근저당 325,650,000원, 신승환 가압류 90,000,000원, 국가·오산시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기권리 자체보다 510호 박시윤의 선행 전입이 실질적인 권리분석 포인트입니다.
② 임차인 — 510호 박시윤의 보증금 확인이 선결조건
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박시윤 | 510호 | 2017.10.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
현황조사에는 다른 호실 점유자도 함께 확인되지만, 본건 510호의 직접 확인 점유자는 박시윤입니다.
③ 시세 비교 — 8.3% 할인처럼 보이지만 실질취득액은 미상
오산렉스빌은 112세대, 사용승인일은 2013.03.22이며 대상 면적 23.14㎡가 거래자료와 일치합니다. 확인된 거래는 2024.10의 2건으로 모두 전용 23.14㎡, 8층, 80,000,000원입니다. 평균·최저·최고와 최신 거래가격도 모두 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 23.14㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 23.14㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 평균 | 23.14㎡ | 2건 | 80,000,000원 |
현재 최저가 6,671,000원은 이 가격의 8.3%입니다. 감정가 81,000,000원도 거래가격 80,000,000원과 큰 차이가 없습니다. 표면 할인율은 압도적이지만, 본건은 실질취득액 자체가 아직 계산되지 않는 상태입니다. 따라서 ‘667만원에 8천만원짜리 아파트를 산다’는 식의 접근은 권리관계를 과도하게 단순화합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 520,078원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 6,150,922원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 조창형 | 325,650,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,587,884,486원 중 채권자 예상배당은 6,150,922원이고, 미배당액은 1,581,733,564원입니다. 위 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 510호 박시윤의 보증금과 실제 승계액을 확정하는 배당표가 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 여력 — 가격이 더 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 6,671,000원 | 6,150,922원 | 1,581,733,564원 |
| 8회 유찰 시 | 4,669,700원 | 4,185,645원 | 1,583,698,841원 |
| 9회 유찰 시 | 3,268,790원 | 2,809,952원 | 1,585,074,534원 |
현재 배당계산에서는 어느 회차든 신청채권자 최병훈에게 배당되는 금액이 0원입니다. 가격이 한 단계 더 낮아져도 선순위 채권의 미배당만 늘어납니다. 다만 등기상 후순위 채권의 미배당이 그대로 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다. 본건에서 별도로 확인해야 할 승계 위험은 510호 박시윤의 임차보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 오산역 동측 인근. 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 거실·주방·욕실·현관·보일러실 등이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 8층 건물이며 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지·소화설비, 지하주차장시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 1,342.2㎡, 공시지가 3,247,000원/㎡, 남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 오산렉스빌 112세대, 2013.03.22 사용승인. 확인된 23.14㎡ 거래 2건은 모두 80,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 510호 임대차 원본 확인. 박시윤의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득액부터 계산. 보증금이 확인되기 전에는 6,671,000원을 취득가격으로 놓고 수익률을 계산하지 마세요.
- 선순위 임차보증금 시나리오. 보증금이 현재 낙찰가보다 큰 대항력 임차보증금으로 확인되면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 7회 유찰 사유 점검. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.1회이고 현재 물건은 7회 유찰 상태입니다. 반복 유찰의 배경을 현장과 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 510호 임차보증금이 확인되면 배당순위도 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차자료·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.3% 가격”보다 먼저 확인할 것은 보증금
감정가 81,000,000원, 확인된 거래 80,000,000원짜리 아파트의 최저가가 6,671,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 매력이 있는 것처럼 보입니다. 하지만 대상 510호 박시윤의 2017.10.27 전입은 2019.03.26 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차보증금 승계 가능성은 별도 문제입니다. 보증금이 6,671,000원을 넘는 대항력 임차보증금으로 확인된다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 그 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 극단적으로 낮지만, 실질취득액은 아직 미정”입니다. 박시윤의 보증금과 임대차 효력이 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
