수원지방법원 2024타경62334. 경기도 오산시 오산동, 오산역 동측 인근의 오산렉스빌 5층 510호입니다. 감정가 8,100만원에서 8회 유찰된 끝에 최저매각가가 467만원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 느껴지지만, 이 사건은 등기권리의 소멸과 임차보증금의 인수를 구분해서 봐야 하는 물건입니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 왕정빈 명의 근저당권입니다. 후순위 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 510호에는 그보다 먼저 전입한 사람이 있습니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력과 보증금 인수가 확정되는 것은 아니지만, 반대로 배당표에 인수액이 0원이라고 적혀 있다는 이유만으로 위험이 해소되는 것도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유 위험은 별개

말소기준인 을구 4번 왕정빈 근저당권의 채권최고액은 1,000,000,000원입니다. 다만 공동담보가 설정된 권리이므로 이 금액을 510호 단독 채무나 실제 잔액으로 단정해서는 안 됩니다. 앞서 설정된 우리은행 근저당권과 든솔신용협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 510호 박시윤이 핵심

건물 내 여러 호실의 전입자가 확인되지만, 매각대상은 510호이므로 해당 호실의 점유관계에 분석을 집중해야 합니다. 202호·302호·507호 등 다른 호실 전입자의 보증금을 510호 매수인의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

510호 박시윤은 현황조사 및 매각물건명세서에 확인되며, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 보증기관 대위변제·승계 신고로 분류된 사람은 아닙니다. 임대차계약의 존재와 조건은 별도 확인이 필요합니다.

박시윤의 전입 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서상 매수인 인수사항을 대조해야 합니다. 특히 보증금 미상인 상태에서 인수액을 확정적으로 0원 처리하는 것은 위험합니다.

③ 시세 비교 — 5.8%라는 숫자의 함정

오산렉스빌 동일 면적 23.14㎡의 확인된 실거래는 2024년 10월 거래 2건으로, 모두 80,000,000원입니다. 이에 비해 최저매각가 4,670,000원은 실거래 평균의 5.8%에 해당합니다. 하지만 거래 시점이 오래되었고 표본이 2건에 불과하므로, 이 평균값을 현재의 확정적인 시장가격으로 볼 수 없습니다.

이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.9회로 제시되어 있습니다. 이번 물건은 이미 8회 유찰된 상태입니다. 반복 유찰은 매수자 입장에서 가격을 무조건 긍정적으로 평가할 이유가 아니라, 권리·점유·환금성·사건 진행상황을 더욱 엄격히 점검해야 할 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,670,000원 가정)

매각가 4,670,000원 중 집행비용 484,060원을 제외한 4,185,940원이 왕정빈 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 채권자와 신청채권자 최병훈에게는 배당되지 않습니다. 계산상 채권 미배당액은 1,583,698,546원입니다.

위 배당은 제공된 채권액과 집행비용 추정에 따른 단순 계산입니다. 채권최고액은 실제 잔존 채무와 같지 않을 수 있으며, 공동담보·조세채권·임차보증금·최우선변제 등은 실제 배당순위와 금액을 변경할 수 있습니다. 예상배당표상 매수인 인수 0원은 510호의 미확인 임차보증금 인수 위험이 없다는 의미가 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 남는 인수 위험

추가 유찰이 발생하면 입찰 최저가는 더 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 경우, 낙찰가가 하락하는 만큼 매수인이 부담할 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산역 동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택이 혼재한 역주변 상가지대입니다. 주거 편익성과 쾌적성은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2013.03.22 준공된 오산렉스빌로 전체 112세대입니다. 철근콘크리트구조의 8층 건물이며 승강기·도시가스 난방·화재탐지·소화설비·지하주차장 시설이 확인됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 가축사육제한구역 등의 지정사항이 확인됩니다.
• 도로 및 토지. 남측 약 8m 아스팔트 포장도로에 접하고, 지형은 대체로 평탄합니다. 제시된 공시지가는 3,247,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유 상황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 확인된 실거래 표본이 2024.10 거래 2건에 그쳐 현재 매수 수요와 처분 가능한 가격을 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다. 평균 유찰 횟수 6.9회도 유의할 지표입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 510호 박시윤의 실제 점유 확인. 2017.10.27 전입 사실과 현재 점유 상태, 임대차계약의 존부 및 주택 인도 여부를 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금 규모와 우선변제권, 배당요구 여부를 확인한 후 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 계산해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 낙찰대금에 실제로 인수할 보증금과 명도·체납관리비 등 추가 부담을 반영해야 합니다. 최저가만으로 시세 할인율을 계산하지 마세요.
• 말소기준권리 검증. 2019.03.26 왕정빈 근저당권과 이미 말소된 든솔신용협동조합 근저당권의 등기 상태 및 공동담보 내역을 확인해야 합니다.
• 압류·조세채권 확인. 국과 오산시의 압류가 확인되므로 당해세, 법정기일 및 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 최신 매각 진행 확인. 2026.09.08 최고가매수신고인의 이의신청 각하결정 발송 내역과 2026.09.11 도달 내역이 있습니다. 이 절차가 이후 매각 진행에 미친 영향 및 현재 매각기일의 유효성을 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 2024.10 실거래 2건만으로 현재 가치를 확정하지 말고, 해당 호실과 비교 가능한 최근 거래 및 실제 매도 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 체납관리비와 점유자의 퇴거 가능성, 인도명령 또는 별도 명도소송 필요성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “467만원에 낙찰받는 것”과 “467만원에 취득하는 것”은 다르다

이 사건은 겉보기 가격만으로 판단하기 어려운 경매물건입니다. 감정가 81,000,000원에서 8회 유찰된 최저가 4,670,000원은 제시된 과거 실거래 평균 80,000,000원의 5.8%에 불과합니다. 하지만 그것은 경매 최저가와 과거 실거래가의 단순 비율입니다.

핵심은 510호 박시윤의 2017.10.27 선순위 전입과 확인되지 않은 보증금입니다. 대항력이 실제로 인정되고 보증금이 미배당 상태로 남는다면, 매수인은 낙찰대금 외에 상당한 금액을 인수할 수 있습니다. 현재는 그 금액을 산정할 수 없어 시세 대비 실질취득가격 역시 알 수 없습니다.

더구나 실거래 비교는 2024년 자료 2건에 한정되고, 경매는 이미 8회 유찰되었습니다. 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 사실만으로 안전한 투자가 되는 것은 아닙니다.

결론은 가격 매력이 아니라 권리 확인 우선입니다. 임차보증금 인수 여부와 실질취득비용이 확정되기 전까지는 낮은 최저매각가에 의미 있는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 권리 위험 미확정, 입찰 판단 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제로 떠안게 되는 금액입니다.