📉 51.2% 🔨 3회 유찰 👥 실제 임차인 9명 🧾 인수 0원
서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 스카이빌 2층 201호 다세대주택입니다. 2022.07.22 소유권보존 당시 이기덕 지분 100분의 99, 김미라 지분 100분의 1로 등기됐고, 같은 날 서울서부신용협동조합의 채권최고액 3,684,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 김미라 지분에 금강새마을금고 가압류 180,000,000원이 들어왔고, 2024.09.04 이 사건 임의경매가 개시됐습니다.
핵심은 임차인입니다. 조사된 이름은 총 9명이고 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 중복된 보증기관 신고를 빼야 하는 구조가 아니라 실제 임차인·점유자로 조사된 9명입니다. 전입일은 가장 빠른 홍철화의 2023.04.21부터 시작해 모두 말소기준일 2022.07.22보다 늦습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 포함돼 있지만, 이 사건에서는 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 대항력 인수 구조로 연결되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 2층201호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 201호 방2·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 · 2022.03.14 사용승인 · 총 9세대 |
| 소유자 | 이기덕 지분 100분의 99 · 김미라 지분 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 165,888,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서부신용협동조합 / 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.22 근저당권
말소기준권리는 을구 1번 서울서부신용협동조합 근저당권입니다. 2024.02.23 금강새마을금고의 180,000,000원 가압류와 2024.09.04 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.01.10에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 근저당권 자체의 설정일인 2022.07.22가 말소기준이라는 점은 바뀌지 않습니다.
임차인·점유자 — 실제 9명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023.04.21 | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023.04.28 | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 임주연 | 2023.05.08 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최영기 | 2023.11.15 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김유미 | 2023.11.20 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023.11.20 | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024.01.19 | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 홍재환 | 2024.01.25 | — | 없음 | 미상 | 0원 |
| 문다민 | 2024.08.09 | — | 없음 | 미상 | 0원 |
9명 모두 전입일이 말소기준일 2022.07.22 이후입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 사람이 있어 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 대항력 있는 선순위 임차인 보증금의 매수인 승계는 현재 분석상 없습니다.
② 가격 — 51.2%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가 324,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 165,888,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 132,710,400원, 5회 유찰 시 106,168,320원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 165,888,000원 | 162,765,568원 | 3,701,234,432원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 132,710,400원 | 130,052,454원 | 3,733,947,546원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 106,168,320원 | 103,881,964원 | 3,760,118,036원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 51.2%가 곧 시세 대비 51.2%라는 뜻은 아니라는 것입니다. 이 사건은 실제 거래가격과 비교해 최저가가 최근 시세보다 낮은지 확인할 수 있는 금액 기준이 제시돼 있지 않으므로, 단순히 “3회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.8회로 나타나고 있어, 이 물건의 3회 유찰 자체가 특별한 저평가 신호라고 보기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,122,432원 |
| 1. 근저당 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 162,765,568원 |
| 2. 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준액은 3,864,000,000원, 현재 회차 예상 배당은 162,765,568원, 미배당은 3,701,234,432원입니다. 근저당권 등기에는 공동담보목록 제2022-455호가 기재돼 있습니다. 위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서중학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트가 섞인 주거지역입니다. 도서관·학교·공원·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.03.14 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 전부 다세대주택이며 총 9세대입니다. 승강기·주차·도시가스·소화설비 등을 갖췄습니다.
- 대상 호실. 2층 201호는 방2·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 등으로 이용되고 있습니다.
- 도로·토지. 완경사지대의 자루형 토지이며 남서측으로 폭 약 4m 도로와 접합니다. 토지면적은 349.0㎡, 공시지가는 4,589,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며 소로3류와 접합니다.
- 환금성 점검. 9세대 다세대이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.8회입니다. 현재 사건은 이미 3회 유찰된 상태이므로 가격을 더 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 대항력은 없지만 9명의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 부분이 있어 최우선변제 여부와 실제 배당 변동 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최영기는 2024.09.19, 김유미는 2024.10.08, 임주연은 2024.10.10 배당요구가 확인됩니다. 나머지 점유자 역시 문건과 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.01.10 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기와 현재 채권관계를 원본에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2022-455호가 기재돼 있으므로 실제 채권 배분과 다른 담보물의 진행상황을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실질취득가 165,888,000원을 실제 거래가격과 직접 비교하세요.
- 점유·명도. 조사된 임차인·점유자가 9명인 만큼 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 범위를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “51.2%”는 시세 할인의 증명이 아니다
권리만 보면 이 사건의 핵심은 명확합니다. 2022.07.22 근저당권이 말소기준이고, 조사된 9명의 전입은 모두 그 뒤이므로 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 승계는 없습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원이어서 실질취득가는 165,888,000원입니다.
다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 스카이빌 경매물건 평균 유찰도 2.8회입니다. 감정가 324,000,000원 대비 51.2%까지 내려온 사실만 보고 “반값이니 싸다”고 결론내릴 근거는 부족합니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격은 별도 검증이 필요한 사건. 이 물건의 승부처는 인수액이 아니라 실질취득가 165,888,000원을 실제 시장가격과 얼마나 보수적으로 대조하느냐입니다.
