서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 스카이빌 3층 302호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이기덕 지분 100분의 99, 김미라 지분 100분의 1이고, 말소기준은 2022.07.22 설정된 서울서부신용협동조합의 채권최고액 3,684,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.01.10 이 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
권리의 순서만 보면 핵심은 단순합니다. 2024.02.23 금강새마을금고 가압류, 2024.09.04 임의경매개시결정, 2024.10.14 김유미의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현황조사에서 확인된 점유·전입 인원도 모두 2022.07.22 이후 전입이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 법적 인수 여부와 별개로 실제 인도·명도 과정에서는 현재 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 3층302호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 302호 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 2022.03.14 사용승인 |
| 소유자 | 이기덕 100분의 99 · 김미라 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 249,344,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서부신용협동조합 / 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.22 을구 1번 근저당권입니다. 2023.01.16 이기덕 지분에 대한 강제경매개시결정은 2023.03.31 취하돼 2023.04.05 말소됐고, 2024.02.23 가압류와 2024.09.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.14 등기된 김유미의 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리입니다.
점유·임차관계 — 9명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임주연 | 2023.05.08 | 미상 | 2024.10.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최영기 | 2023.11.15 | 미상 | 2024.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024.01.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍재환 | 2024.01.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문다민 | 2024.08.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유미 | 2023.11.20 확정 2023.11.20 | 30,000,000원 | 2024.10.14 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
김유미는 부동산 전유부분 전부에 대한 주거 임차권등기가 있고 임차보증금은 30,000,000원, 전입일·확정일자는 모두 2023.11.20입니다. 그러나 이 역시 2022.07.22 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 조사 인원도 모두 말소기준 이후 전입으로 분류됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 51.2%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 249,344,000원으로 감정가 487,000,000원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰됐습니다. 다만 스카이빌의 확인 가능한 비교정보에는 거래금액이 없어, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액을 기준으로 현재 최저가가 시세보다 낮은지 직접 검증할 수 없습니다.
스카이빌은 9세대, 2022.03.14 사용승인된 다세대주택이며, 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 이번 물건도 3회 유찰된 상태입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다 실제 동일·유사 면적 거래사례와 현장 매물가격을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,290,816원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 245,053,184원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 3,864,000,000원, 채권자 배당액은 245,053,184원, 미배당액은 3,618,946,816원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기부에는 2025.01.10 근저당권 이전등기가 확인됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 249,344,000원 | 245,053,184원 | 3,618,946,816원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 199,475,200원 | 195,882,547원 | 3,668,117,453원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 159,580,160원 | 156,546,038원 | 3,707,453,962원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서중학교 북동측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·아파트 등으로 이루어진 주거지역이며 도서관·학교·공원·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.03.14 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택이며, 302호는 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 등으로 이용됩니다.
- 설비. 급탕·위생·도시가스·소화·승강기·주차설비를 갖췄습니다.
- 도로·토지. 완경사지대 자루형 토지로 다세대주택 건부지이며 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 과밀억제권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 349.0㎡, 공시지가는 4,589,000원/㎡입니다.
- 환금성 확인. 스카이빌은 9세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 실제 거래금액이 확인되지 않아 입찰 전 유사 면적 거래사례를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 현황조사상 9명의 전입 기록이 있으므로 실제 302호 점유자와 인도 가능 시점을 확인합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·계약내용·배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자는 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 김유미 임차권 원본 확인. 보증금 30,000,000원, 전입·확정일자 2023.11.20, 배당요구 2024.10.14이며 말소기준 이후 권리입니다.
- 근저당권 이전 확인. 2022.07.22 설정 근저당권은 2025.01.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기와 배당관계를 대조합니다.
- 가격 검증. 최저가 249,344,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 유사 매매사례를 확인합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 함께 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “가격 검증과 점유”는 숙제
이 물건은 말소기준이 2022.07.22 근저당권으로 명확하고, 현황조사상 확인된 전입자 9명은 모두 그 이후 전입입니다. 김유미의 30,000,000원 임차권도 말소기준 이후이며, 현재 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 곧바로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여럿이고 실제 명도 상태를 확인해야 하며, 3회 유찰·감정가 51.2%라는 할인폭을 시세 할인으로 볼 수 있는 실거래 금액 근거도 없습니다. 스카이빌 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.8회입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 점유와 가격 판단은 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건으로 보는 것이 맞습니다.
