매력지수 C등급 · 인수권리는 정리되지만 임차인 보증금 미상과 다세대 환금성 부담으로 주의 필요
말소기준권리 이후 권리는 소멸되어 인수액은 0원이지만, 9명 점유자 보증금 미상·다세대 소형 물건·실거래 확인 불가 요소로 리스크가 남아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 다세대주택 특성상 현황조사상 점유자가 9명이고 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입은 모두 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유·보증금 관계 확인이 입찰 핵심입니다.
감정가 / 최저가
309,000,000원
최저 247,200,000원
유찰
1회
감정가 80%
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리
핵심지표
임차 9명
보증금 확인 필요
서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 스카이빌 401호 다세대주택입니다. 2022년 준공된 신축급 다세대이며 전용면적은 28.32㎡입니다. 권리 구조는 단순합니다. 2022년 7월 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 주의점은 권리보다 점유관계입니다. 현황조사상 홍철화·홍재환·문다민 등 총 9명이 확인되며, 모두 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없지만 보증금 정보가 확인되지 않아 입찰 전 점유 형태와 실제 임대차 관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
서울서부지방법원 2024타경2254 (임의경매)
소재지
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 4층401호 (성산동, 스카이빌)
물건종류 / 면적
다세대 · 전용 28.32㎡
소유자
김미라, 이기덕
감정가 / 최저가
309,000,000원 / 247,200,000원
신청채권
서울서부신용협동조합 · 3,287,222,961원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2022.07.22 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,684,000,000원으로 매각가를 크게 초과합니다. 하지만 근저당 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 채권을 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 그러나 점유 확인 필요
점유자
전입일
대항력
보증금
홍철화
2023.04.21
없음
미상
홍재환
2024.01.25
없음
미상
문다민
2024.08.09
없음
미상
최영기
2023.11.15
없음
미상
김유미
2023.11.20
없음
미상
임주연
2023.05.08
없음
미상
⚠️ 임차인 판단 현황조사상 확인된 점유자는 모두 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인 인수 위험은 낮지만, 보증금 미상 상태이므로 명도 협의와 실제 점유 확인은 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
4,260,800원
1. 근저당권 · 서울서부신용협동조합
3,684,000,000원
242,939,200원
2. 가압류 · 금강새마을금고
180,000,000원
0원
잔여 · 소유자
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
유찰 진행 시 최저매각가 변화
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 정리됩니다. 대항력 있는 임차인 인수 구조가 아니므로 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 실거래 비교 자료가 확인되지 않고, 다세대주택은 아파트보다 환금성이 제한적입니다. 또한 점유자가 다수이고 보증금이 미상이라 입찰 전 현장 확인이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 서울특별시 마포구 성산동 성서중학교 북동측 인근 주거지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스와 지하철 6호선 마포구청역 이용이 가능합니다.
건물. 2022년 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다.
환금성. 총 9세대 규모의 소규모 다세대로 거래층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차관계 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 현황조사와 실제 점유를 재확인하세요.
배당 구조 확인. 근저당 채권최고액이 매각가보다 커 후순위 채권자는 배당 가능성이 낮습니다.
가격 판단. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 마세요.
명도 준비. 임차인이 아니더라도 점유자와 인도 협의가 필요할 수 있습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 없음과 안전한 투자는 다르다”
이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인이 떠안을 금액도 없습니다. 그러나 다세대 경매의 핵심은 권리만이 아닙니다. 점유자 9명의 보증금과 실제 사용관계, 그리고 환금성을 함께 봐야 합니다. 권리는 정리, 점유는 확인. 입찰 전 현장 검증이 필요한 물건입니다.
