서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 스카이빌 2층 203호, 2022.03.14 사용승인된 다세대주택입니다. 감정가는 441,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 225,792,000원, 감정가의 51.2%입니다. 권리의 기준점은 2022.07.22 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,684,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-455호에 연결돼 있고, 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 2025.01.10 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
이 사건에서 중요한 것은 “최저가가 감정가의 절반 수준”이라는 숫자보다 실제 점유관계입니다. 현황조사 등에서 확인된 사람은 9명이고 모두 전입일이 말소기준일인 2022.07.22보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없습니다. 다만 9명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부를 세부적으로 확정하기 어렵고, 실제 명도 대상과 점유 형태는 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 2층203호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 40.48㎡ · 203호 방2·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 |
| 소유자 | 김미라 지분 100분의 1 · 이기덕 지분 100분의 99 |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 225,792,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2022.03.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 · 총 9개 호수 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.07.22 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2024.02.23 김미라 지분에 설정된 금강새마을금고 가압류 180,000,000원과 2024.09.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.01.16 이기덕 지분에 대한 강제경매개시결정은 2023.02.06 취하를 원인으로 2023.02.09 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 홍재환 | 2024.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 문다민 | 2024.08.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 최영기 | 2023.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.09.19 |
| 김유미 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.08 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 임주연 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.10 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 9명이 그대로 실제 임차인 9명입니다. 모두 전입일이 2022.07.22보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최영기·김유미·임주연은 각각 2024.09.19, 2024.10.08, 2024.10.10 배당요구가 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 51.2%지만 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 225,792,000원으로 감정가 441,000,000원의 51.2%입니다. 다만 이 물건의 전용면적 40.48㎡에 맞는 실거래 비교값은 확인되지 않았고, 동일 건물 스카이빌은 총 9세대입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 근거는 없습니다.
참고 가능한 경매 통계에서는 이 건물의 평균 유찰 횟수가 2.8회로 나타나며, 본건은 현재 3회 유찰 상태입니다. 이 숫자는 본건이 이미 평균 수준을 넘겨 유찰됐다는 점은 보여주지만, 개별 호수의 적정 시세를 대신하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,961,088원 |
| 1. 근저당 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 221,830,912원 |
| 2. 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 3,864,000,000원 중 221,830,912원이 배당되고, 미배당은 3,642,169,088원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서중학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트가 섞인 주거지역이며 도서관·학교·공원·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있습니다.
- 건물. 2022.03.14 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 다세대주택으로 본건 203호는 방2·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 구조입니다.
- 설비. 급탕·위생·도시가스·소화·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 349.0㎡, 완경사지대의 자루형 토지이며 남서측 폭 약 4m 도로에 접합니다. 공시지가는 4,589,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류 접합, 과밀억제권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 공간과 퇴거 대상이 누구인지 현황조사·매각물건명세서와 현장을 다시 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 모두 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당구조를 입찰 전에 보완해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.01.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 채권관계와 배당표의 권리자를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%이지만 실거래 비교자료가 없어 주변 다세대 거래와 호수별 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 본건은 건물 평균 유찰 횟수 2.8회를 넘어 3회 유찰됐습니다. 권리 외 가격·점유·상품성 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·현장점유를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “51.2%”는 아직 결론이 아니다
권리만 보면 핵심은 분명합니다. 2022.07.22 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 9명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 가정에서는 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 9명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 시세를 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 감정가 441,000,000원에서 225,792,000원까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 평가하기보다는, 권리는 통과하되 가격과 점유는 보수적으로 검증하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
