서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 ‘스카이빌’ 5층 501호 다세대주택입니다. 2022.07.22 소유권보존과 같은 날 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 3,684,000,000원이고, 이후 김미라 지분에 설정된 금강새마을금고 가압류 180,000,000원과 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2025.01.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
권리 자체는 말소기준이 명확하지만, 현황조사에는 9명의 점유·전입자가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 2022.07.22 이후라 대항력은 없다고 판정돼 있습니다. 다만 각자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 입찰 전에는 매각물건명세서와 배당요구 관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 5층501호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 5층 501호 |
| 이용상태 | 방1, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 드레스실, 다용도실, 다락(방), 테라스, 현관 등 |
| 소유자 | 김미라 지분 100분의 1 · 이기덕 지분 100분의 99 |
| 감정가 / 최저가 | 643,000,000원 / 329,216,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2022.03.14 |
| 세대수 | 9세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.07.22 을구 1번 근저당권입니다. 김미라 지분에 대한 2024.02.23 금강새마을금고 가압류와 2024.09.04 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023년 이기덕 지분에 대한 강제경매개시결정은 2023.03.31 취하돼 2023.04.05 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍재환 | 2024.01.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문다민 | 2024.08.09 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024.01.19 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영기 | 2023.11.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.19 제출 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유미 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 제출 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임주연 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.10 제출 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 9명입니다. 모두 전입신고가 2022.07.22 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 최영기·김유미·임주연은 배당요구를 제출한 사실이 확인됩니다.
③ 가격 — 감정가 51%지만 시세 판단 근거는 없다
감정가는 643,000,000원, 현재 최저매각가는 329,216,000원으로 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 51%입니다. 한 차례 더 유찰되면 263,372,800원, 5회 유찰 시 210,698,240원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 501호와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 단지 통계상 평균 유찰횟수는 2.8회이고 최근 낙찰일은 2026.08.04로 표시돼 있지만, 거래금액이 없으므로 현재 최저가를 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 다세대는 개별 호수의 면적·층·다락·테라스·상태에 따라 가격 편차가 커 실거래 원본 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,409,024원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 323,806,976원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 329,216,000원 가정 시 채권자 총 청구액 3,864,000,000원 중 323,806,976원이 배당되고, 미배당액은 3,540,193,024원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서중학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트 등이 혼재한 주거지역입니다. 도서관·학교·공원·근린생활시설이 주변에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있습니다.
- 건물. 2022.03.14 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택으로, 승강기·주차·도시가스·급탕·위생·소화설비를 갖췄습니다.
- 501호 특징. 방1·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·드레스실·다용도실·다락(방)·테라스·현관 구조이며, 부속된 다락(방)이 소재합니다.
- 토지. 완경사지대의 자루형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측 폭 4미터 정도 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류 접합, 과밀억제권역·상대보호구역 등으로 표시됩니다. 공시지가는 4,589,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 9명 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최영기 2024.09.19, 김유미 2024.10.08, 임주연 2024.10.10 배당요구 제출 사실을 원본 문건과 대조하세요.
- 다락 확인. 501호에 부속 다락(방)이 있으므로 현황·면적·이용 상태를 감정평가서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 329,216,000원이 감정가 643,000,000원의 51%여도, 실거래 금액 없이 시세 대비 저평가라고 단정하지 마세요.
- 환금성. 9세대 규모 다세대이고 이미 3회 유찰됐습니다. 재매각 시 수요와 대출 가능 조건을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 임차관계 확인’이 남았다
이 물건의 말소기준은 2022.07.22 근저당권으로 명확하고, 조사된 9명의 전입일은 모두 그 이후여서 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있어 등기상 인수 위험은 크지 않은 구조입니다. 하지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많아 임차관계 최종 확인은 필수입니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 감정가 643,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 329,216,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 직접 비교할 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가의 51%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 다세대라는 용도, 3회 유찰, 다수 점유자와 미상 보증금까지 고려하면 이 사건은 권리 구조는 비교적 정리돼 있으나 가격·명도·임차관계 검증이 필요한 유형입니다.
