서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 스카이빌 3층 301호로, 감정평가상 2022.03.14 사용승인된 다세대주택입니다. 301호 이용상태는 방2·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 등으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 김미라 지분 100분의 1, 이기덕 지분 100분의 99입니다.
권리의 기준점은 2022.07.22 서울서부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,684,000,000원이고 공동담보목록 제2022-455호가 기재돼 있습니다. 이후 김미라 지분에 금강새마을금고 가압류 180,000,000원, 이 사건 임의경매개시결정, 이기덕 지분에 마포구 압류가 붙었으며 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 3층301호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 301호 방2·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 |
| 소유자 | 김미라 100분의 1 · 이기덕 100분의 99 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 166,400,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서부신용협동조합 / 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.22 접수된 서울서부신용협동조합의 근저당권입니다. 2023.01.16 이기덕 지분에 대한 주식회사케이비손해보험의 강제경매개시결정은 2023.03.29 취하되어 2023.04.03 말소됐습니다. 이후 금강새마을금고 가압류, 2024.09.04 이 사건 임의경매개시결정, 2024.12.09 마포구 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 2025.01.10 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 점유자 9명, 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023.04.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023.04.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임주연 | 2023.05.08 | 미상 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영기 | 2023.11.15 | 미상 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유미 | 2023.11.20 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023.11.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024.01.19 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍재환 | 2024.01.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문다민 | 2024.08.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자 9명으로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준일 2022.07.22보다 늦어 대항력은 없습니다. 최영기·김유미·임주연은 각각 2024.09.19, 2024.10.08, 2024.10.10 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 166,400,000원으로 감정가 325,000,000원의 51.2%입니다. 세 번 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
스카이빌은 2022.03.14 사용승인된 총 9세대 규모의 다세대주택이고, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 이 사건은 이미 3회 유찰되어 그 평균을 넘어섰습니다. 현재 가격이 감정가 대비 낮다는 사실과 실제 시장가치가 낮은지는 별개의 문제이므로, 응찰 전에는 같은 건물·인근 다세대의 개별 거래를 직접 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 근저당 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 166,400,000원 가정 시 채권자 총 청구액 3,864,000,000원 중 163,270,400원이 배당되고, 미배당은 3,700,729,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서중학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트가 혼재하고 도서관·학교·공원·근린생활시설이 있는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.03.14 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물이며 전체 9개 호수가 다세대주택으로 이용됩니다. 승강기·주차·도시가스·급탕 및 위생·소화설비를 갖췄습니다.
- 도로·토지. 완경사지대의 자루형 토지로 남서측 약 4미터 도로와 접하고, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.
- 공시지가. 4,589,000원/㎡, 토지면적 349.0㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이고 이 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 가격 환금성은 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명 재확인. 각 점유자의 실제 점유 부분, 현재 거주 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 배당과 최우선변제 관계를 원문으로 대조하세요.
- 3회 유찰의 이유 점검. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만, 실거래 가격 자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2022-455호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 채권 회수 관계를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.01.10 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 배당 및 채권관계와 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 하지만 가격과 명도는 별도 판단”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 말소기준권리인 2022.07.22 근저당보다 9명의 전입이 모두 늦어 대항력 있는 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 안정적인 편입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 실제 점유자는 9명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이며, 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 최저가 166,400,000원이 감정가의 51.2%라는 수치만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없고, 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않는 만큼 권리는 통과, 가격은 검증 필요, 명도는 주의. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
