서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 스카이빌 3층 303호 다세대주택입니다. 2022.07.22 설정된 서울서부신용협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 이후 김미라 지분에 설정된 금강새마을금고 가압류와 2024.09.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권은 2025.01.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐지만, 기준이 되는 설정일 자체는 2022.07.22입니다.
권리분석에서 가장 눈에 띄는 부분은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 전입·점유자는 총 9명이며, 가장 빠른 전입일도 2023.04.21로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 9명 모두 대항력 없음입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어, 중복 합산되는 보증기관 신고자는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 3층303호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 303호 방2·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 |
| 소유자 | 김미라 지분 100분의 1 · 이기덕 지분 100분의 99 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 209,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 사용승인 | 2022.03.14 · 전부 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.22 서울서부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,684,000,000원이고 공동담보목록 제2022-455호가 기재돼 있습니다. 2024.02.23 김미라 지분에 설정된 금강새마을금고 가압류 180,000,000원과 2024.09.04 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 9명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임주연 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영기 | 2023.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유미 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍재환 | 2024.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문다민 | 2024.08.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최영기는 2024.09.19, 김유미는 2024.10.08, 임주연은 2024.10.10 배당요구가 접수됐습니다. 다만 9명 모두 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 대항력 자체는 전입일이 모두 2022.07.22보다 늦어 제공된 판정상 없습니다.
③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 ‘싸다’ 판단은 보류
감정가는 327,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 209,280,000원으로 시나리오상 감정가의 64%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 금액이 제공되지 않아, 209,280,000원이 실제 시세보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
스카이빌은 2022.03.14 사용승인된 총 9세대 다세대주택으로 집계돼 있고, 해당 데이터의 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 정확히 2회 유찰된 상태이지만, 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,729,920원 |
| 2. 근저당권 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 205,550,080원 |
| 3. 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 3,864,000,000원 중 예상배당은 205,550,080원이고 미배당액은 3,658,449,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서중학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트가 혼재하고 도서관·학교·공원·근린생활시설이 있는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.03.14 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급탕·위생·도시가스·소화·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사지대 내 자루형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 349.0㎡, 공시지가는 4,589,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명 확인. 현황조사상 각 전입자의 실제 점유 위치와 임대차관계를 현장에서 재확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 실제 배당순위와 최우선변제 가능성은 배당구조에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 현재 데이터에는 비교 가능한 실거래 금액이 없어 최저가 209,280,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.01.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 인수보증금은 0원으로 분석되지만 다수 점유자가 확인돼 명도 기간과 비용은 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장과 가격은 확인이 필요하다”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.07.22 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 전입한 9명의 대항력은 모두 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 선순위 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 안전한 권리구조가 곧바로 좋은 가격을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 64%인 209,280,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유·전입자가 9명입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유관계와 시세 확인 없이 가격 메리트를 단정하면 안 되는 물건입니다.
