서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 스카이빌 2층 202호의 다세대주택입니다. 2022.07.22. 소유권보존과 함께 설정된 서울서부신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 붙은 금강새마을금고 가압류와 임의경매개시결정, 홍재환의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 말소기준 시점 자체는 2022.07.22.입니다.
현황조사와 관련 서류에서 여러 점유·임차 관련자가 확인되지만, 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인 범위에서는 매수인이 보증금을 인수해야 하는 대항력 임차인은 없습니다. 다만 여러 사람의 보증금·임대차 조건이 확인되지 않은 만큼 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 2층202호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 2층 202호 · 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 |
| 소유자 | 김미라 100분의 1 · 이기덕 100분의 99 |
| 감정가 / 최저가 | 638,000,000원 / 326,656,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.07.22.입니다. 이날 서울서부신용협동조합의 채권최고액 3,684,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 2024.02.23. 금강새마을금고 가압류 180,000,000원, 2024.09.04. 임의경매개시결정, 2024.11.15. 홍재환의 주택임차권은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다. 2023.01.16. 이기덕 지분에 대한 강제경매개시결정은 2023.02.16. 취하에 따라 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023.04.21 | — | — | — | 대항력 없음 인수 없음 |
| 문다민 | 2024.08.09 | — | — | — | 대항력 없음 인수 없음 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024.01.19 | — | — | — | 대항력 없음 인수 없음 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023.04.28 | — | — | — | 대항력 없음 인수 없음 |
| 최영기 | 2023.11.15 | — | — | 2024.09.19 | 대항력 없음 인수 없음 |
| 김유미 | 2023.11.20 | — | — | 2024.10.08 | 대항력 없음 인수 없음 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023.11.20 | — | — | — | 대항력 없음 인수 없음 |
| 임주연 | 2023.05.08 | — | — | 2024.10.10 | 대항력 없음 인수 없음 |
| 홍재환 | 2024.01.25 | 50,000,000원 | 2024.11.11 | 2024.11.15 | 대항력 없음 인수 없음 |
홍재환은 전유부분 전부에 관한 주택임차권등기가 있고 임차보증금은 50,000,000원입니다. 그러나 주민등록일자 2024.01.25.가 말소기준 2022.07.22.보다 늦으므로 대항력이 없고, 등기된 임차권 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 나머지 확인자들도 전입일이 모두 말소기준 이후입니다.
③ 가격 판단 — 51.2%까지 내려왔지만 시세 단정은 금물
감정가는 638,000,000원, 현재 최저매각가는 326,656,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 스카이빌의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.8회입니다.
다만 이 물건과 직접 맞는 최근 실거래 금액은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 스카이빌은 총 9세대이고 2022.03.14. 사용승인된 다세대주택입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 실제 비교 가능한 동일·유사 면적 거래와 함께 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,373,184원 |
| 1. 근저당 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 321,282,816원 |
| 2. 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 매각가 326,656,000원 가정 시 채권자 총 청구액 3,864,000,000원 중 321,282,816원이 배당되고, 미배당액은 3,542,717,184원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서중학교 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트가 섞인 주거지역입니다. 도서관·학교·공원·근린생활시설이 있는 환경입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.03.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택이며 승강기·주차·도시가스· 급탕 및 위생설비·소화설비를 갖췄습니다.
- 도로·토지. 완경사지대 자루형 토지이고 남서측 약 4미터 도로에 접합니다. 토지면적은 349.0㎡, 공시지가는 4,589,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류 접합, 과밀억제권역 등이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 스카이빌은 총 9세대의 소규모 다세대주택이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 현황조사상 확인된 사람들이 현재도 실제 점유 중인지, 각 호실 또는 전유부분과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 홍재환의 보증금 50,000,000원 주택임차권은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 배당·명도 진행 상황은 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 비교 가능한 성산동 다세대 거래와 호별 조건을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2022-455호에 연결돼 있으므로 배당과 채권 회수 구조를 원본에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 명도 비용. 인수액 0원과 별개로 점유자 퇴거 협의·인도명령 등 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 가격·명도는 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.07.22. 근저당권이 말소기준이고, 이후 전입한 사람들과 2024.11.15. 등기된 홍재환의 주택임차권까지 모두 그 뒤에 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수만 보면 안전한 편입니다.
하지만 현재 가격이 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 결론 내리기는 어렵습니다. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 총 9세대의 소규모 다세대이며 이미 3회 유찰됐고 현황조사상 다수의 점유·임차 관련자가 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 명도는 추가 검증이 맞는 결론입니다.
