서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 스카이빌 4층 402호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태상 402호는 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 구조로 기재되어 있고, 건물은 2022.03.14 사용승인된 5층 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 소유권은 이기덕 100분의 99, 김미라 100분의 1 지분으로 보존돼 있습니다.
권리분석의 출발점은 2022.07.22 설정된 서울서부신용협동조합의 채권최고액 3,684,000,000원 근저당권입니다. 공동담보목록 제2022-455호가 기재된 말소기준권리로, 이후 금강새마을금고 가압류와 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.01.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 4층402호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 4층 402호 · 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 |
| 소유자 | 이기덕 지분 100분의 99 · 김미라 지분 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 595,000,000원 / 304,640,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서부신용협동조합 / 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
2023.01.16 이기덕 지분에 들어왔던 주식회사케이비손해보험의 강제경매개시결정은 2023.03.31 취하를 원인으로 2023.04.05 말소됐고, 2023.04.03 마포구 압류 역시 2023.06.30 해제로 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 후순위 권리는 2024.02.23 금강새마을금고의 180,000,000원 가압류와 2024.09.04 이 사건 경매개시결정이며, 모두 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차인 현황 — 전입은 모두 말소기준 뒤
현황조사상 전입자는 9명입니다. 모두 말소기준일인 2022.07.22 이후 전입해 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 여부는 확인이 필요하지만, 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다. 점유 부분은 특정되어 있지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023.04.21 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023.04.28 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임주연 | 2023.05.08 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영기 | 2023.11.15 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유미 | 2023.11.20 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023.11.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024.01.19 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍재환 | 2024.01.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문다민 | 2024.08.09 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가는 304,640,000원으로 감정가 595,000,000원의 51.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 304,640,000원입니다. 다만 가격 메리트 판단에 필요한 동일면적 실거래 금액은 확인되지 않았습니다.
스카이빌은 9세대, 2022.03.14 사용승인된 다세대주택이고, 비교자료의 기준 면적은 54.65㎡이나 면적 일치 거래로 연결되지 않았습니다. 최근 매각일로 2026.08.04가 기록돼 있으나 금액은 확인되지 않아 시세 비교 근거로 사용할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 49% 가까이 내려왔으니 싸다”와 같은 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,064,960원 |
| 2. 근저당 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 299,575,040원 |
| 3. 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 3,864,000,000원 중 299,575,040원이 배당되고, 미배당액은 3,564,424,960원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2022.03.14 사용승인된 다세대주택으로, 건물 전체가 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 402호는 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 구조입니다.
- 입지. 성서중학교 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트 등 주거시설과 도서관·학교·공원·근린생활시설로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 4미터 정도 도로에 접하고, 토지는 완경사지대 내 자루형입니다. 토지면적은 349.0㎡, 공시지가는 4,589,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류 접합, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 설비. 급탕·위생·도시가스·소화·승강기·주차설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 확인 포인트. 9세대 다세대이고 동일면적 실거래 금액이 연결되지 않아, 현재 최저가와 시장가 사이의 간격을 실거래 수치로 확인하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.07.22 서울서부신용협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 전입자 9명 점유 확인. 모두 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만, 실제 402호 점유자와 인도 대상이 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정할 수 없습니다. 배당요구가 확인된 최영기·김유미·임주연을 포함해 배당 관련 서류를 확인하세요.
- 감정가 할인율을 시세로 착각하지 않기. 최저가 304,640,000원은 감정가의 51.2%이지만 비교 실거래 금액이 없으므로 가격 메리트의 직접 근거가 되지 않습니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.01.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권자·근저당권자 현황을 최신 서류로 재확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 명도비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준이 2022.07.22이고 현황조사상 전입자 9명이 모두 그 이후 전입했기 때문에 대항력에 따른 보증금 승계는 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
다만 투자 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 595,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 304,640,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 동일면적 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 낮다고 말할 근거가 없습니다. 여기에 9명의 전입자가 확인되고 보증금·확정일자· 점유 부분이 명확하지 않아 명도 확인도 필요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 점유 확인 없이는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
