이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%라 눈길이 갑니다. 하지만 핵심은 “싸다”가 아니라 점유와 환금성입니다. 말소기준은 2017.02.21 하나은행 근저당이고, 임차인 전입은 모두 그 이후라 대항력은 없는 구조입니다. 다만 실제 임차인 15명, 보증금·확정일자 미상, 근린시설이라는 용도 때문에 입찰 전 확인 난도가 높습니다.
수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동 1030-16, 효원로235번길 40 소재 집합건물 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 건물 전체는 일부 근린생활시설과 공동주택이 함께 있는 구조입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2017.02.21 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 붙은 임의경매, 가압류, 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 권리 말소 여부보다 현장 점유입니다. 현황조사와 문건접수에 이름이 확인되는 실제 임차인이 15명입니다. 모두 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구·명도·인도 과정에서 추가 확인이 필요합니다. 즉 “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 155,330,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 뒤에 붙은 임의경매개시결정, 강민호 가압류, 김경성 가압류, 수원시 압류, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 매수인이 별도로 떠안을 등기상 인수권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 15명, 대항력은 없음으로 산정
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 15명입니다. 전입일은 모두 2017.02.21 말소기준 이후라 대항력은 없는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 서류로 재확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 | 2025.03.20 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 | 2025.04.07 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 | 2025.03.30 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 | 해당 없음 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 | 2025.03.18 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 | 2025.03.19 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 | 2025.03.19 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 | 해당 없음 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 | 2025.03.26 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 | 2025.03.18 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 | 2025.03.18 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 | 해당 없음 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 | 2025.03.27 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 | 해당 없음 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 | 2025.03.19 | 없음 | 확인필요 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 155,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,974,620원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 152,355,380원 |
| 2. 가압류 · 강민호 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김경성 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 155,330,000원 기준으로 집행비용을 제외한 대부분이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 채권 총액 1,720,000,000원 중 예상 배당은 152,355,380원, 미배당은 1,567,644,620원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재합니다. 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1~2호는 근린생활시설, 3~18호는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다. 본건 201호는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 기본 위생·급배수설비, 주택부분 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 15명의 보증금, 확정일자, 점유 부분, 배당요구 내역을 매각물건명세서와 문건으로 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 대항력은 없어도 다수 점유는 낙찰 후 협의 비용과 시간이 커질 수 있습니다. 인도명령 가능성과 실제 점유 형태를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 주거용 매수 수요와 다르며 임대수요, 업종 제한, 공실 위험을 별도로 봐야 합니다.
- 배당 리스크. 현재 회차에서도 채권 미배당이 큽니다. 후순위 채권자의 배당 기대가 없고 당해세·최우선변제 반영 시 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 최저가 155,330,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 자료가 없어 단순 할인율만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다. 환금성 할인과 명도비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 자료 기준의 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부, 현황조사, 매각물건명세서, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 “점유”가 먼저다
이 물건은 겉으로는 매력적인 숫자를 갖고 있습니다. 감정가 317,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 155,330,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인도 모두 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
하지만 결론은 공격적 매수가 아니라 보수적 확인입니다. 근린시설 201호에 실제 임차인 15명이 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 시세 비교 자료도 없으므로 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 점유를 얼마나 정확히 확인하고 명도·환금성 비용을 얼마로 반영하느냐입니다.
