수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동 1030-16, 4층 401호 다세대 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 이용상태는 근린생활시설과 공동주택(도시형생활주택_원룸형)이 혼재합니다. 위치는 수원시청 북측 인근으로, 노선버스 정류장과 수인분당선 수원시청역 접근성이 언급됩니다.
가격만 보면 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 84,280,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 “최저가가 낮다”만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 하나은행 근저당 채권최고액이 1,500,000,000원이고, 현재 회차 매각가를 가정해도 예상 미배당이 1,417,637,040원입니다. 이 미배당은 낙찰자가 인수하는 돈은 아니지만, 선순위 채권 규모가 매우 커 배당구조가 단순하지 않다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) 및 근린생활시설 혼재 |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2017.02.21 을구 1번 근저당권입니다. 주식회사하나은행의 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 채무자는 2017.04.28 계약인수로 이수경으로 변경됩니다. 이후 경매개시결정, 수원시 압류, 윤혜경의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 15명, 모두 후순위로 정리
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 구조가 아니라 실제 임차인 15명으로 봐야 합니다. 다만 모두 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음입니다. 윤혜경의 주택임차권등기 보증금 130,000,000원도 말소기준 이후 권리라 매수인 인수금으로 더하지 않습니다.
| 성명 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 / 2025.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 / 2025.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 / 2025.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 / 2025.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 / 2025.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 / 2025.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 / 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 / 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 / 2025.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 / 2025.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 / 2025.03.25 | 130,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 82,362,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 하나은행 예상배당은 82,362,960원, 미배당은 1,417,637,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 실질취득은 최저가와 같다
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 1,417,637,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 1,442,465,929원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,297,199원 | 40,153,849원 | 1,459,846,151원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설과 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중인 건물입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등으로 기재됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 정리됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 15명입니다. 전입일·배당요구일·점유자 현황을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 윤혜경의 보증금 130,000,000원 외 다수 점유자의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없더라도 명도 협상에는 영향을 줍니다.
- 임차권등기 확인. 윤혜경의 주택임차권은 말소기준 이후라 인수는 0원이지만, 말소와 배당요구 흐름을 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 명도 비용. 인수금 0원과 별도로 다수 점유자의 퇴거 협의, 인도명령, 집행 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 다세대·도시형생활주택 원룸형 성격의 물건이므로, 아파트형 환금성으로 단순 비교하지 말아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 15명”이 먼저다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2017.02.21 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정·압류·임차권등기는 매각으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차에서 매수인 인수는 0원, 실질취득은 84,280,000원입니다.
그러나 실전 입찰 결론은 단순하지 않습니다. 실제 임차인 15명, 보증금 미상 다수, 후순위 임차권등기 130,000,000원이 함께 보입니다. 권리상 인수는 없더라도, 명도와 원본 확인 난도가 이 물건의 핵심입니다. 권리는 정리되지만, 점유는 현장에서 풀어야 합니다.
